Оценка износа имущественных активов

 

ПРАКТИЧЕСКОЕ  ЗАНЯТИЕ 1

 

Тема: Оценка износа имущественных активов

 

Задание

1. Усвоить понятие «износ имущественных активов».
2. Изучить виды износа объектов недвижимого имущества.
3. Решить задачи на определение износа недвижимого имущества.

 

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе  износ используется для учета  различий в характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода), для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Существует три вида износа: физический, функциональный и  внешний (или экономический).

Физический  износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов).

Следует отметить, что  существует устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты  на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается  неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Функциональное  устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному  износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы, при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, промышленным предприятиям и пр.

Если физический и, в  определенной степени, функциональный износы можно устранить путем  реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия, в большинстве случаев, неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения  износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

 

Задача 1

Фактический срок жизни  жилого дома составляет 20 лет, нормативный срок жизни – 60 лет, определить процент износа жилого дома.

Задача 2

Рассчитать стоимость  объекта недвижимости (здание с земельным участком) если известно, что стоимость земли составляет 1000 ден. ед., стоимость замещения здания – 4000 ден. ед., износ строения – 50%.

Задача 3

Объект недвижимости (здание с земельным участком) продан по цене 5000 ден. ед., рыночная стоимость земельного участка составляет 1000 ден. ед., восстановительная стоимость здания составляет 4800 ден. ед., рассчитать накопленный износ в процентах.

Задача 4

Определить общую стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка составляет 30000 ден. ед., стоимость воспроизводства здания – 90000 ден. ед., износ здания 30%.

Задача 5

Стоимость замещения  здания составляет 50000 ден. ед., физический износ здания составляет 10%, функциональный износ – 2000 ден. ед., внешний износ – 10000 ден. ед., определить общую сумму износа.

Задача 6

Срок экономической  жизни здания составляет 60 лет, эффективный возраст – 20 лет. Восстановительная стоимость здания составляет 45000 ден. ед. Определить сумму износа.

Задача 7

Внешний износ здания составляет 5000 ден. ед., при этом потери арендной платы составляют 250 ден. ед. в год. Определить валовый рентный мультипликатор.

Задача 8

Здание сдается под  офисы. Стоимость замещения здания составляет 19000 ден. ед. Из-за строительства вблизи объекта недвижимости трамвайных путей арендная плата в 5 офисах снизилась на 120 ден. ед. в месяц. Рассчитать сумму внешнего износа здания, если валовый рентный мультипликатор равен 16.

Задача 9

Рассчитать стоимость здания. Площадь здания 2000 кв. м, восстановительная стоимость 1 кв. м составляет 1500 ден. ед., в том числе затраты на ремонт 200 ден. ед. (ремонт необходим). Эффективный возраст здания 15 лет, срок экономической жизни – 60 лет. Потери арендной платы из-за планировки составляют 1500 ден. ед. в год, значение валового рентного мультипликатора составляет 8.

Задача 10

Полная восстановительная  стоимость здания составляет 15000 ден. ед. Физический износ составляет 25%. Системы отопления и водоснабжения морально устарели, замена системы отопления оценивается в 1200 ден. ед., системы водоснабжения – 1000 ден. ед. Внешний износ составляет 250 ден. ед. Рассчитать сумму накопленного износа.

Задача 11

Площадь здания составляет 500 кв. м. Стены здания кирпичные, перекрытия железобетонные. Полы деревянные (морально устарели), оконные рамы, двери и дверные проемы деревянные. Сантехника морально устарела и требует замены. Система водоснабжения и отопления требует ремонта. Планировка не соответствует современным требованиям. Подъезд к зданию затруднен, так как недавно вблизи был построен торговый центр. Балансовая стоимость  здания составляет 730000 ден. ед., в том  числе стены 210000 ден. ед., перекрытия – 146000 ден. ед., оконные рамы, двери  и дверные проемы – 40000 ден. ед. При этом износ стен и перекрытий оценивается в 45%, износ оконных рам, дверей и проемов в 80%. В результате анализа  цен установлено, что стоимость  замены полов составляет 29000 ден. ед., замена сантехники в здании обойдется 25000 ден. ед. Не соответствие планировки здания современным стандартам дает снижение арендной платы за 1 кв. м на 2 ден. ед. по сравнению с соседними, значение месячного валового рентного мультипликатора в данном районе города составляет 40. В результате затруднительного подъезда к зданию из-за постройки торгового центра среднее значение потери стоимости составляет 25000 ден. ед. Определить величину устранимого физического износа, неустранимого физического износа, устранимого функционального износа, неустранимого функционального износа, экономического износа.

 

 

 

 

 

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 2

 

Тема: Использование затратного подхода к оценке имущественных активов

 

Задание

1. Изучить сущность затратного подхода к оценке имущественных активов.
2. Определить этапы применения затратного подхода.
3. Оценить с использованием затратного подхода объект недвижимого имущества (жилое помещение), описание которого представлено в таблице 1.

 

Затратный подход – это  стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

 

Таблица 1

Описание объекта недвижимости

Адрес объекта:	Россия, г. Орел, ул. Гуртьева, 6-38
Тип объекта недвижимости:	Жилое помещение (квартира)
Балансовая стоимость, руб.	19015
Оцениваемые права:	Право частной собственности
Дата оценки	23.05.09
Улучшения (здания и сооружения):	Жилое помещение (квартира) общей площадью 59,5 кв. м. Помещение включает: коридор; шкаф; кухня; ванная; туалет; 2 жилые комнаты.
Год постройки:	1948
Площадь помещения, кв. м:	59,5
Этаж	4
Строительные характеристики:
Стены (наружные)	кирпич
Перекрытия	железобетонные
Перегородки	деревянные, кирпичные
Полы:
1) в жилых комнатах	дощатые, окрашены
2) в кухне	линолеум
3) в ванной	плитка
4) в других помещениях квартиры	линолеум
Проемы:
1) оконные	два створных переплета  в проеме, окрашены
2) дверные	простые, окрашены
Отделка стен:
1) в жилых комнатах	оклеено обоями
2) в кухне	побелено, оклеено
3) в ванной	побелено, облицовано плиткой
4) в других помещениях квартиры	оклеено обоями
Отделка потолков:
1) в жилых комнатах	побелено
2) в кухне	побелено
3) в ванной	побелено
4) в других помещениях квартиры	побелено
Вид отопления	центральное
Водоснабжение	есть
Канализация	есть
Радио	есть
Телефон	есть
Электроснабжение	есть

 

Расчет  стоимости замещения улучшений

Расчет стоимости замещения  улучшений выполнен с использованием метода сравнительной единицы (1 кв. м) на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта.

Определение стоимости  строительства осуществляется по сложившейся  рыночной стоимости 1 кв. м в квартале, где расположено оцениваемое жилое помещение.

Стоимость замещения  оцениваемого объекта определяется по следующей формуле:

С_восст = П х С_{1 кв.м},

где: С_восст - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на дату оценки;

П – площадь оцениваемого объекта, кв. м.;

С_{1 кв.м} - стоимость 1 кв. м в квартале, где расположено оцениваемое жилое помещение, без учета износа в ценах 2009 г., руб.

С_{1 кв.м} =14500

С_восст = ___________ х 14500 = ___________ руб.

 

Определение накопленного износа объекта оценки.

Износ - это обусловленное  различными причинами уменьшение стоимости объекта оценки. Он используется для определения, в рамках затратного подхода, текущей стоимости оцениваемого объекта с помощью корректировки его восстановительной стоимости. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний. Их общая сумма называется накопленным износом. В определении износа нами был использован метод расчета срока жизни.

Год ввода в эксплуатацию здания – 1948, экономический срок службы 100 лет, Эффективный возраст _____ лет.

Следовательно, износ имущества составляет _____%.

Указанная величина была принята для  проведения дальнейших расчетов в качестве размера накопленного износа:

С_ост = С_восст х (1 - К_изн)

где: С_ост - остаточная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки;

С_восст - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на дату оценки;

К_изн - коэффициент учета накопленного износа в размере 57% от восстановительной стоимости объекта оценки.

 С_ост = _____________ х (1 – ______) = _________ руб.

Таким образом, стоимость  квартиры, рассчитанная затратным подходом, составляет ___________ руб.

 

 

 

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 3

 

Тема: Использование  сравнительного подхода к оценке имущественных активов

 

Задание

1. Изучить сущность сравнительного подхода к оценке имущественных активов.
2. Определить этапы применения сравнительного подхода.
3. Оценить с использованием сравнительного подхода объект недвижимого имущества (таблица 1).