Оценка земельного участка

30

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«МОСКОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ  АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА  И СТРОИТЕЛЬСТВА»

 

Кафедра Экспертиза и управление недвижимостью

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

 

по теме

 

«Отчет об оценке земельного участка»

 

по дисциплине

 

«Кадастр и оценка земельной собственности»

 

 

 

     Выполнил  студент:

     Царева  Е.А.

     УЭН 6 курс (07-977)

 

     Проверил  преподаватель:

                 доктор технических наук, профессор,

          академик МАНЭБ И.Х. Наназашвили 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2012

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение ……………………………………………………………………………………….…3

1. Основные факты и выводы……………………………………………………………………5

2. Задание на оценку …………………………………………………………………………….5

3. Оцениваемые права на имущество…………………………………….……………………..8

4. Используемые понятия, основные этапы и подходы к оценке……….………………….….8

5. Сведения об объекте оценки…………………………………………………………………11

6. Краткий обзор рынка  недвижимости владимирской области………………………………14

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки………………………………………..17 8. Определение стоимости земельного участка………………………………………...………22

9. Согласование результатов……………………………………………………...……………..28

Заключение………………………………………………………………………….…………….26

 

Литература…………………………………………………………………………………..…….27

 

Приложения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Процесс реформирования российской экономики, связанный с  переходом к рыночной экономике, повлек за собой системные преобразования во всех сферах жизни общества. Важнейшей частью процесса реформирования экономики явилась эволюция правового регулирования оценочной деятельности и становление института оценочной деятельности.

Следует отметить, что оценочная деятельность зародилась еще в дореволюционной России. Ее появление датируется XV веком  и было связано с необходимостью проведения государством оценки земель. Первыми правовыми актами, направленными  на регламентацию оценочной деятельности, стали Закон об оценке недвижимого имущества и Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами, изданные 8 июня 1893 г.  В соответствии с Законом об оценке недвижимого имущества организационное и финансовое обеспечение проведения оценочных работ в отношении земельных участков было возложено на губернские и уездные оценочные комиссии. А первая значительная переоценка недвижимости была проведена в 1901 г. В целом эволюционное развитие оценочной деятельности продолжалось до 1917 года.

В советский  период истории России регулирование  оценочной деятельности осуществлялось на уровне подзаконного правотворчества и было подчинено политическим целям функционирования государства. Потребность становления рыночной экономики вызвала к жизни очередной виток развития оценочной деятельности. Немаловажным моментом стало появление в 1993 году в России первого профессионального сообщества оценщиков - Российского общества оценщиков.

Далее, принятие части первой ГК РФ повлекло за собой появление потребности в независимой оценке имущества, соответствующих экспертах и широкое применение оценки имущества в зарождающемся рыночном механизме. Эти экономические и социальные явления требовали развития правовой базы в сфере оценочной деятельности.

27 ноября 1996 г. было принято Постановление Минтруда России N 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (Эксперт по оценке имущества)», а 24.12.1998 Постановление Минтруда России N 52 «Об утверждении квалификационной характеристики должности "Оценщик интеллектуальной собственности», установившие квалификационные требования и должностные обязанности по соответствующим должностям оценщиков.

Однако основы правового  регулирования института оценки были заложены лишь с принятием в 1998г. Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Несмотря на то, что этот правовой акт за время своего существования претерпел значительные изменения, вопрос о совершенствовании законодательства, регулирующего оценочную деятельность, до сих пор не утратил свою актуальность. В равной мере насущным является вопрос необходимости гармонизации российской правовой базы оценочной деятельности с международными стандартами оценки.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Исходя из данного определения, можно выделить следующие характерные  особенности оценочной деятельности:

1) оценочная деятельность является видом профессиональной деятельности;

2) оценочную деятельность  вправе осуществлять лица, признанные  субъектами оценочной деятельности;

3) целью оценочной деятельности  является определение рыночной  или иной стоимости объектов  оценки.

Оценочная деятельность, являясь одним из видов предпринимательской деятельности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка с соблюдением требований действующего законодательства.

Оценка имущества  играет все большую роль в современной  российской экономике. Такие операции, как купля-продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов, невозможно представить сегодня без участия профессионального оценщика.

Однако актуальность оценки рыночной стоимости возникает по отношению не только к отдельным объектам, но и к имущественным комплексам, организациям в целом (действующему бизнесу).

Объект исследования – недвижимое имущество – земельный участок, расположенный по адресу: Владимирская область, Петушинский район, с. Марково,  ул. Советская, д. 23.

Целью настоящего исследования является определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - земельного участка, расположенного по адресу: Владимирская область, Петушинский район, с. Марково,  ул. Советская, д. 23.

Для реализации поставленной цели были решены следующие задачи:

- изучено задание на оценку;

- проведен сбор необходимых документов;

- исследованы оцениваемые права на имущество;

-  проанализированы основные понятия, этапы и подходы к оценке;

- изучены основные  сведения об объекте;

- изучение и анализ  рынка земельных участков во Владимирской области;

- определена рыночная  стоимость объекта сравнительным  подходом.

Оценка  произведена по состоянию на 01.11.2012г. и выполнена в соответствии с требованиями: Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. (ред. от 03.12.2011, с изм. от 28.07.2012г.); (ФСО N 1) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256; (ФСО N 2) Федеральный стандарт оценки  «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255; (ФСО N 3) Федеральный стандарт оценки  «Требования к отчету об оценке», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254.

Все необходимые расчеты выполнены на основании предоставленной документации и отражены в соответствующих главах настоящего отчета, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Данное исследование может быть интересным и полезным профессиональным оценщикам, оценочным  организациям, а также собственникам  недвижимого имущества (земельных участков), в том числе будущим собственникам такого имущества.

 

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

 

1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

 

Номер Отчета об оценке (порядковый номер Отчета)	ОЦ-12/06-33
Основание для проведения оценки	Договор № ---------------- от 27 октября 2012 г.
Заказчик	-------------------------
Краткое описание Объекта  оценки	Земельный участок общей  площадью 1800 кв.м. кадастровый номер: 33:13:090111:448, расположенного по адресу: Владимирская область, Петушинский район, с. Марково, ул. Советская, д. 23.
Имущественные  права	Свидетельство о государственной регистрации права Дата выдачи: 12.10.2009 г. запись ЕГРП №33-33-1/053/2012-286
Цель и задачи оценки	Определение рыночной стоимости  Специальные ограничения  отсутствуют.
Дата оценки (дата определения  стоимости Объекта оценки)	01.11.2012 г.
Кадастровая стоимость Объекта оценки	128 322,00 рублей

 

2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

 

Результаты оценки
А) Затратный подход	Не применялся
Б) Доходный подход	Не применялся
В) Сравнительный подход	970 740,00  руб.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки	970 740,00  руб.

 

2. ЗАДАНИЕ НА  ОЦЕНКУ

 

Заказчик	Царева Елена Александровна1 Паспорт РФ: _________________________________ Адрес места жительства: ______________________
Исполнитель:	ООО «Оценка» ОГРН ______________
Оценщик	Васильев Василий Васильевич2 Член Некоммерческого  партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» (Свидетельство № ____ от «___» ________г.) являющийся штатным специалистом ООО «Оценка» на основании трудового договора №  ___  от «___» _____________г. Диплом о профессиональной переподготовке № _________ от «___» ________г. Свидетельство о повышении  квалификации № _____ от «___» __________г., выдано ________________. Сведения о страховании  гражданской ответственности: _________________ Стаж работы в оценочной  деятельности более _____лет.
Местонахождения исполнителя:	юридический адрес ООО «Оценка».3  Телефон: ___________
Объект оценки:	Земельный участок
Местонахождение объекта оценки:	Владимирская область, Петушинский район, с. Марково,  ул. Советская, д. 23
Текущее использование	Ведение личного подсобного хозяйства
Цель оценки	Определение рыночной стоимости  прав собственности на земельный участок
Вид оцениваемой стоимости	рыночная стоимость
Дата определения стоимости объекта оценки	01 ноября 2012 года
Дата составления отчета	01 ноября 2012 года
Балансовая  стоимость объекта оценки:	Отсутствует ввиду того, что собственник объекта оценки не является юридическим лицом
Применяемые стандарты	в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в РФ, в том числе:4 - Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 28.12.2010г.); - ФСО № 1, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; - ФСО № 2, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»; - ФСО № 3, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

 

 

Задание на оценку
Объект оценки		Право собственности на земельный участок
Цель оценки		Определение рыночной стоимости объекта оценки
Вид определяемой стоимости объекта оценки		Рыночная стоимость
Дата оценки (дата определения стоимости, дата проведения оценки)		01 ноября 2012 года
Срок проведения оценки		С 30.10.2012г. по 01.11.2012г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
1.	В рамках данной работы не проводилось выяснение юридического статуса прав на земельный участок, использовались данные, предоставленные нам Заказчиком;
2.	Оценщик не несет ответственности за обстоятельства юридического характера, связанные с оцениваемым объектом и исходит из того, что он  не является предметом залога или объектом судебного иска;
3.	Оценщик исходит из того, что сведения, полученные им и содержащиеся в настоящем отчете, добыты из источников, заслуживающих доверия, т.к. есть все основания полагаться на достоверность этих источников. Тем не менее, оценщики не могут принять на себя ответственность за точность этих сведений;
4.	Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку и состояние собственности (конструкций, почв, грунтов). Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых;
5.	Все иллюстративные материалы  использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия и не предназначены для каких-либо иных целей;
6.	Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку;
7.	Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты,  и, таким образом, повлиять на стоимость объекта;
8.	Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости. Это не является гарантией того, что собственность будет продана (заложена) по стоимости, определенной оценщиками в данном отчете;
9.	Согласно Федеральному стандарту оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 мес.