Особенности регионального рынка недвижимости

ustify">     нормативные, инструктивные и регистрационные  документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

     банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

     В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений  участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям. 

     1.3 Основные понятия рынка недвижимости 

     Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение  и цена[10].

     Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые  покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

     При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости  от цены.

     Спрос на недвижимые объекты формируется  под влиянием многочисленных факторов

     экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

     социальные  факторы: структура населения; плотность  населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции  ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

     природно-климатическая  среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип  почв; запас питательных веществ  в почве; экология.

     административные  факторы: постоянные и временные  ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

     окружающая  среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение  недвижимости.

     национальные  и культурные условия, традиции населения.

     политические  факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

     Спрос на недвижимость может быть очень  изменчивым по регионам, районам и  микрорайонам. Например, открытие в  маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость[10].

     Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным  от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому  величина спроса на землю будет определяться:

     ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

     продуктивностью земли;

     ценой конечного продукта.

     Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать  по определенным ценам за некоторый  период времени.

     В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

     Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

     за  счет строительства новой или  реконструкции существующей недвижимости;

     за  счет изменения типа использования;

     за  счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения  недвижимости.

     Цена  – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных  сделках.

     Рыночная  стоимость – это наиболее вероятный  денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.  

     1.4 Сегментация рынка  недвижимости 

     При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода[11]:

     институциональный;

     объектный;

     воспроизводственный.

     Институциональный подход предполагает описание видов  деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

     органы  власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

     институт  независимой оценки недвижимости;

     девелопмент;

     банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

     институт  управляющих недвижимостью;

     институт  риэлторов;

     государственный и частный нотариат;

     строительные  организации;

     арендаторы  недвижимости;

     продавцы  недвижимости;

     саморегулируемые  и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

     Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских  правоотношений (земля, искусственные  сооружения, а также соответствующие  им права собственности). Правомерно будет выделить:

     рынок земли;

     рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

     строительный  рынок;

     рынок таймшеров и т.д.

     Воспроизводственный подход предполагает описание структуры  рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости[11].

     С достаточной степенью условности они  могут быть представлены тремя группами отношений:

     рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

     рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

     рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

     По  способу совершения сделок на рынке  недвижимости выделяют следующие его  составляющие.

     Первичный рынок – это экономическая  ситуация, когда недвижимость как  товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

     На  вторичном рынке недвижимость выступает  как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному  собственнику – физическому или  юридическому лицу.

     Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

     Организованный  рынок – это хозяйственный  оборот недвижимости и прав на нее  в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

     По  виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

     По  географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой  отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

     По  стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой  недвижимости.

     По  степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

     По  форме собственности: государственных  и муниципальных объектов, частных, др.

     По  виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

     По  использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

     Таким образом, в качестве рынка недвижимости выступает взаимосвязанная система экономических и организационно-правовых механизмов, обеспечивающих оборот прав на объекты недвижимости, а также их строительство, эксплуатацию и финансирование.

     Рынок недвижимости обладает рядом характерных  черт, присущих и рынку товаров (ресурсов), и финансовому рынку. Однако при этом недвижимость формирует самостоятельный рынок, который следует относить к категории товарных рынков инвестиционного назначения, а не является сегментом рынка товаров или финансового рынка.

     Структуризацию  и сегментирование рынка недвижимости можно провести по нескольким основным критериям: по географическому фактору; по стадии вовлечения в рыночный оборот; по уровню цены, уровню качества; по инвестиционной мотивации; по форме собственности; типу прав на недвижимую собственность; по типам сделок; по целевому использованию; а также по продуктовым (товарным) границам.