Особенности аренды земли сельскохозяйственного назначения

     В приведенном примере ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.

     Обязанностью  арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору земельного участка, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора - внесение арендной платы и возврат арендованного земельного участка. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего земельного участка (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы и т.д.

     В случае нарушения арендатором права  арендодателя на получение арендной платы арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.

     В судебной практике много вопросов вызывает необходимость государственной  регистрации фактического изменения  суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка²⁵.

     При этом некоторые суды в обоснование  необходимости государственной  регистрации фактического изменения  суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка ссылаются  на п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащегося в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. В названном п. 9 Обзора отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды²⁶.

     По  моему мнению, данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим  стороны производить государственную  регистрацию всех изменений суммы  арендной платы без учета специфики договорных отношений. Несомненно, требуют дифференцированного подхода такие случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Такой способ определения цены не исключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).

     В случае, когда размер арендной платы  установлен сторонами в договоре путем согласования порядка (механизма) его определения, фактическое изменение  суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.

     В связи с этим представляет интерес  Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 февраля 2004 г. по делу N КГ-А40/9565-03.

     Арендодатель  обратился в арбитражный суд  с иском к открытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1-го квартала 2003 г. по 2-й квартал 2003 г. и пени за просрочку платежей по договору от 23 января 1997 г. на аренду земельного участка²⁷.

     Решением  от 16 июня 2003 г., оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 24 сентября 2003 г., в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано.

     Судом первой и апелляционной инстанций  установлено, что между сторонами  заключен договор от 23 января 1997 г. на аренду земельного участка. За истребуемый  период ОАО оплатило арендную плату в размере, предусмотренном дополнительным соглашением от 24 сентября 1999 г. N 1 к указанному договору.

     Установив, что соглашение, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено  и соответствующее изменение  договора в установленном порядке не зарегистрировано, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

     Кассационная  инстанция, отменяя решение суда первой и постановление апелляционной  инстанций, указала, что в соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения²⁸.

     Из  заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер ежегодной  арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в  каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

     При таких обстоятельствах изменение  суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.

     Учитывая  изложенное, отказ в удовлетворении иска по мотиву несогласованности изменения  размера арендной платы и отсутствия регистрации такого изменения не основан на положениях закона и имеющихся  в материалах дела доказательствах.

     Представляется, что выход из данной ситуации в  следующем. При заключении договоров  аренды земельного участка, предусматривающих  установление в договоре способа (метода) исчисления арендной платы путем  ее индексации арендодателем в одностороннем порядке в случаях, установленных договором, необходимость оформлять такие изменения суммы арендной платы дополнительными соглашениями отсутствует. Достаточно указать в договоре на обязанность арендодателя своевременно уведомлять арендатора о таких изменениях арендной платы письменным уведомлением, содержащим новый расчет арендной платы, составляемым арендодателем в двух экземплярах и находящимся один у арендодателя, второй у арендатора²⁹. 

     3. Особенности аренды земли сельскохозяйственного назначения.

     На  сегодняшний день оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулируется несколькими  нормативными актами, в числе которых  основную роль играет ФЗ "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" и Гражданский кодекс РФ. Поскольку  законодательство по рассматриваемому кругу общественных отношений претерпело в последние годы существенные изменения, особую роль при решении практических вопросов приобретают решения судебных органов. При этом в отношении сделок аренды уже накоплен достаточный для анализа опыт.

     Так, предметом судебного рассмотрения стал иск предпринимателя о взыскании  убытков, вызванных самовольным  использованием земельного участка. В  обосновании требований указывалось, что в силу заключенного договора аренды истец является законным владельцем земли. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявления по следующим основаниям.

     Как следует из решения суда³⁰, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано. Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.

     Для определения границ и координат  земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ "О землеустройстве". В соответствии со ст. 3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей. Согласно ст. 607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных, позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки, не прошедшие кадастровые учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель сам по себе не может считаться законным владельцем земли.

     В рассматриваемом судебном акте затронут достаточно актуальный вопрос о том, как быть в ситуации, когда заключен многосторонний договор, по которому в аренду передан земельный массив, состоящий из земельный долей, собственники которых выступают на стороне арендодателей, и в процессе действия договора аренды из массива выделяются в натуре несколько земельный долей. Продолжает ли в этом случае действовать заключенный договор? В решении указано, что прекращение договора предполагает возврат переданного в аренду имущества. А поскольку по договору передавался единый массив, он и подлежит возврату³¹.

     При рассмотрении аналогичных дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных  долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключение нового. При этом необходимо иметь в виду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один - остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров.

     В судебной практике нередко встречаются  споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения для строительства пруда. Проблемы в частности возникают при  определении правового режима создаваемого водного объекта. Из обстоятельств дела³² следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект - пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование³³.

     Содержание  правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса  РФ, согласно которой водные объекты  могут находиться в собственности Российской Федерации и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс содержит понятие "водный объект" и "обособленный водный объект (замкнутый водоем)". В соответствии со ст. 1 Водного кодекса водный объект - это "сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима". Обособленный водный объект - "небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами". Согласно ст. 34 Водного кодекса право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 Водного кодекса, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. В литературе выделяли следующие признаки обособленных водных объектов: во-первых, водоем должен быть замкнутым, во-вторых, не большим по площади либо непроточным искусственным водоемом, в-третьих, должна отсутствовать гидравлическая связь с другими поверхностными водными объектами.

     Согласно  ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее  в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается. В соответствии со ст. 69 АПК РФ не нуждаются в  доказывании лишь обстоятельства, признанные арбитражным судом общеизвестными. Из судебного акта видно, прокуратура не согласна с передачей в аренду пруда, то есть обособленного водного объекта. Отсюда следует, что утверждение о нахождении пруда в государственной собственности должно быть обосновано, поскольку презумпция государственной собственности на замкнутые водоемы не распространяется. Правильность сделанного вывода подтверждается положением п. 2 ст. 214 ГК РФ, где сказано, что государственной собственностью являются природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований³⁴.