Понятие, особенности и значение арендной платы за землю

2.1 Понятие,  особенности и значение арендной  платы за землю 

 Арендные  отношения являются одной из  самых эффективных форм использования  земли в России. В отсутствие  развитого земельного рынка арендные  отношения становятся главным  инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного, рационального ее использования. 

 Аренда  земли – форма землепользования, при которой собственник земли  передает свой земельный участок  на определенный срок другому  лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определенное вознаграждение (арендную плату). 

 Основными  признаками аренды земель являются: 

? Срочность.  Аренда – право, действующее  на определенный период времени,  определяемый в договоре аренды (в отличие от бессрочных прав, таких, как собственность и постоянное (бессрочное) пользование); 

? Платность  Денежная оплата права пользования  арендуемой землей (плата выплачивается  арендатором арендодателю земли); 

? Возвратность. Арендованное имущество арендованный  земельный участок должен быть возвращен арендодателю, то есть собственнику. 

? Неизменность  целевого назначения земельного  участка. Земля может быть предоставлена  в пользование на условиях  аренды под определенные цели  использования. 

 Арендная  плата – это вознаграждение, взимаемое арендодателем за сданное во временное пользование имущество, помещение или землю. 

 Арендная  плата земли является практической  формой существования земельной  ренты, взимаемой собственниками  земельного участка с арендаторов.  А. Смит в своей работе «Исследование о природе и причине богатства народов» (1776г.) указывал, что земельная рента — это часть прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, которая переходит в руки собственника земли. 

 Источник  земельной ренты — различия  в степени плодородия и местоположения земельных участков, а также монополия землевладельцев на лучшие земли, возникающие вследствие их ограниченности. При этом привилегия собственника (арендатора) земли состоит не в возможности продавать производимую продукцию по более высокой цене, а производить более дешевый продукт (Д. иккардо «Начало политэкономии и налогового обложения», 1817г.). 

 Рентные  отношения возникают не только  в связи с арендой земли  для сельскохозяйственного производства. Рента имеет место и в тех  случаях, когда земля арендуется для постройки зданий и сооружений, разработки ее недр и в других предпринимательских целях. 

 Аренда  земельного участка понимается  как плата собственнику за  пользование принадлежащим ему  имуществом, а предоставление земельного  участка в аренду — как сделка по передаче права пользования этим земельным участком определенному лицу (лицам) за плату. При этом арендная плата за земельный участок представляет собой часть земельной ренты, изымаемой собственником у пользователя земельного участка. Но чаще всего земля сдается с имеющимися на ней строениями, ирригационными сооружениям, произведенными мелиоративными работами и т. д. За пользование этим основным капиталом, переданным в ссуду, земельный собственник взимает ссудный процент, а также амортизационные отчисления. Эти суммы также входят в арендную плату наравне с земельной рентой. В результате земельная рента как бы сливается внешне со ссудным процентом, рассматривается как доход на некоторый капитал. Происходит капитализация земельной ренты. Покупка земли, обеспечивающая получение ренты, становится идентичной ссуде капитала, приносящей процент (например, процент по банковскому вкладу). 

 В  случае, когда арендодателем выступает  государство, арендная плата изымается  в государственный бюджет для обеспечения государственных и общественных нужд. 

 Существующие  в мировой практике способы  установления и взимания арендных  платежей за землю могут различаться  в зависимости от: 

- показателей,  взятых в качестве базы для  начисления арендного платежа; 

- способов  определения значения ставок  арендной платы; 

- принципов  определения различного рода  субсидий и налоговых льгот; 

- порядка  и сроков взимания арендной  платы. 

 При  этом, как правило, размер арендной  платы определяется либо исходя  из оценки рыночной стоимости земли, либо исходя из определения величины приносимого ею дохода при передаче в аренду, то есть на основании установления рыночных ставок арендной платы. 

 Согласно  Земельному кодексу Российской  Федерации не подлежат передаче  в аренду земельные участки, изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных федеральным законом. В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности: 

- государственными  природными заповедниками и национальными  парками (за исключением случаев,  предусмотренных статьей 95 настоящего  Кодекса); 

- зданиями, строениями и сооружениями, в  которых размещены для постоянной  деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 

- зданиями, строениями и сооружениями, в  которых размещены военные суды; 

- объектами  организаций федеральной службы  безопасности; 

- объектами  организаций федеральных органов  государственной охраны; 

- объектами  использования атомной энергии,  пунктами хранения ядерных материалов  и радиоактивных веществ; 

- объектами,  в соответствии с видами деятельности  которых созданы закрытые административно  – территориальные образования; 

- исправительно  – трудовыми учреждениями и  лечебно – трудовыми профилакториями  соответственно Министерства юстиции  Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации; 

- воинскими  и гражданскими захоронениями; 

- инженерно  – техническими сооружениями, линиями  связи и коммуникация¬ми, возведенными  в интересах защиты и охраны  Государственной границы Российской  Федерации. 

 Земельный  участок может быть впервые  предоставлен в аренду путем  заключения договора аренды на  торгах. На торгах также может  быть продано право на заключение  договора аренды земельного участка. 

 Договоры  аренды или субаренды подлежат  государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, когда такие договоры заключены на срок менее чем один год. 

 На  практике могут применяться различные  варианты моделей установления арендной платы, как на основе анализа рыночных ставок арендной платы, так и на основе прогнозирования ожидаемых доходов арендуемого земельного участка. 

 При  выборе модели арендной платы  необходимо учитывать степень  развития рынка земли и недвижимости, в том числе рынка аренды. Следует иметь в виду, что в отличие от западных стран, где сложился рынок аренды земли, в России можно говорить только о рынке недвижимости. Поэтому принимаемые модели установления арендной платы могут рассматриваться только как некоторое приближение к рыночной модели. Однако в целом переход к механизму установления арендной платы на основе оценки рыночной стоимости земли позволит в перспективе реализовать рыночным моделям определения арендной платы за землю, в том числе и для государственных или муниципальных земель. 

 Серьезной  проблемой при выборе адекватной  модели арендной платы является  наличие достоверной информации  о предоставлении земельных участков  в аренду, рыночных ставках арендной  платы, реальных доходах арендаторов, в том числе при аренде земель, находящихся в частной собственности. Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит в ближайшем будущем решить проблему создания единого информационного пространства для построения рыночных моделей арендной платы на землю. 

 Анализ  нормативных актов в части  определения базовых размеров  арендной платы за земли, предоставляемые в аренду органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, показал, что практически во всех случаях за основу исчисления этого показателя принимается ставка земельного налога. При этом расчет размера арендной платы производится путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка и на поправочные коэффициенты, устанавливаемые в зависимости от вида использования земель и категории арендаторов. Повышающие коэффициенты, как правило, применяются при расчете арендной платы для высокодоходных видов деятельности, занимающих небольшие по площади земельные участки. Использование понижающих коэффициентов направлено на поддержку социально-ориентированных видов использования земель поселений (земли, предназначенные для жилой застройки, земли, предоставленные для ведения садоводства и огородничества), а также приоритетных для поселений видов деятельности (категорий арендаторов), таких как хлебопекарни, больницы, аварийно-спасательные службы и т.п.). 

 Кроме  того, использование для определения  базовых размеров арендной платы  ставок земельного налога, установленных  в 1991 году, несмотря на их ежегодную  индексацию в соответствии с  уровнем инфляции, приводит к  отрыву начисляемого размера арендной платы от рентной составляющей и, как следствие, к недополучению значительных средств бюджетами всех уровней. Так, в среднем по России в 1999 году арендная плата за земли в городах под предприятиями, организациями, учреждениями составляла от 1,3 до 17,8 руб. за кв. м., а под предприятиями торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания — 49,3 руб. за кв.м. 

 Таким  образом, система установления  арендной платы за землю не  отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым земельный участок должен приносить собственнику доход при использовании его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы нормативный подход не позволяет определять размер арендной платы в зависимости от изменяющейся конъюнктуры земельного рынка, что и противоречит экономической сущности арендных отношений на землю. 

 Основой  существования рыночной экономики  является свободная конкуренция  разных видов деятельности. Существенная  дифференциация арендных платежей в зависимости от вида использования земельного участка не позволяет создать равные условия для такой конкуренции. Стоимость земельного участка и, следовательно, арендный платеж за него не должны зависеть от вида использования участка, а определяются исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между размером арендой платы и их рыночной стоимостью.