Условия недействительности сделок

-«Что  делать?»

Под предлогом уменьшения налогообложения  при оформлении купли-продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена. А после того, как вся сумма уже получена, «продавцы» находят предлог для расторжения сделки и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить все деньги обратно почти невозможно. А потому, внимательно изучайте договор прежде чем его подписать. Ещё до передачи денег добейтесь выписки всех жильцов из приобретаемой квартиры. Во время покупки должны быть предъявлены все необходимые документы.

Вот перечень этих документов:

1. правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
2. справка БТИ (экспликация);
3. выписка из домовой книги;
4. копия финансового лицевого счета;
5. справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
6. разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
7. дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью);
8. договоры предыдущих сделок с квартирой;
9. справка об уплате налога на недвижимость.

 

1.2 Виды сделок (краткий обзор основных видов)

 

 

  Из положений  действующего законодательства сделки классифицируют на следующие виды:   

в зависимости от числа сторон:    

› Односторонние – необходимо и достаточно выражение воли одной стороны (завещание, отказ от права собственности на имущество, доверенность и т.п.). Создает обязанности только у лица ее совершившего и не создает обязанностей для других лиц. Направлена только на возникновение прав у третьих лиц. Односторонняя сделка может создать обязанности у других лиц только:

- в силу закона

- по соглашению сторон.   

 › Двусторонние – необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Называются договорами.    

› Многосторонние - необходимо выражение согласованной воли всех сторон сделки. Называются договорами.    

в зависимости от момента заключения:   

• Консенсуальные - считаются заключенными с момента достижения соглашения сторонами (купля-продажа жилого дома).  

• Реальные - считаются заключенной с момента передачи вещи (заем, дарение, банковский вклад, перевозка), для которых недостаточно только соглашения сторон, нужна фактическая передача вещи.   

в зависимости от правового основания (цели):  

≈ Каузальные – сделки, из содержания которых видна цель сторон. Действительность ставится в зависимость от цели, которая должна быть законной и достижимой.  

≈ Абстрактные – действительность сделки не зависит от ее цели (основания)  

в зависимости от наличия встречной  обязанности другой стороны:  

 ► Возмездные – стороны обязываются к предоставлению друг другу встречного удовлетворения (купля-продажа, страхование, имущественный найм, перевозка и т.п.)  

 ► Безвозмездные – имущественному предоставлению одной стороны не  отвечает обязанность другой предоставить встречную ценность (дарение, хранение и др.).   

в зависимости от наличия обстоятельства, с которым связано возникновение  правоотношения:    

◊ Обычные (без условий)   

◊ Условные - обязательство, относительно которого неизвестно, наступит ли оно или нет (вероятность), и с которым стороны (сделки) связывают установление, изменение или прекращение своих прав и обязанностей.    

Два вида условий (условных сделок):  

~ С отлагательным условием (отлагательные сделки) - наступление события, обусловленного в сделке, приведет к возникновению прав и обязанностей сторон, условие откладывает исполнение сделки до его наступления;   

~ С отменительным условием (отменительные сделки) - наступление события прекращает обязанности сторон, сделка прекращается с наступлением условия (аренда квартиры с условным пользованием).   

Срочные – сделки, заключаемые на определенный срок или на неопределенный срок (известно, что условие (обстоятельство) наступает через определенный срок).    

 Для условных сделок  характерны 4 признака:  

1/ условие относится  к будущему, указанное в сделке  обстоятельство не имеет места  в момент ее совершения;  

2/ наступление этого  обстоятельство вероятно;  

3/ обстоятельство не  должно наступить неизбежно, неизвестно  наступит оно или нет  

4/ условие является  дополнительным элементом сделки.     

 Эти признаки отличают  условия, под которыми  совершена сделка, от других ее условий, составляющих в совокупности  содержание сделки (о предмете, сроке, месте исполнения и т.д.).   

в зависимости от формы сделки:  

 ► Формальные – сделка совершается в форме, установленной законом. 

 ► Неформальные – сделки, совершение которых допускается в любой форме.    

 Форма сделки может  быть:  

~ Устная  

~ Письменная    

~ Конклюдентные (сделки)— действия лица, выражающие его волю установить правоотношение, но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении (компостирование талона в транспорте).    

~ Молчание (продление договора аренды)   

в зависимости от правового последствия:   

› действительные (порождают желаемый сторонами правовой результат);  

› недействительные (не порождают желаемый сторонами правовой результат, а при определенных условиях влекут наступление для сторон неблагоприятных последствий):   

a) по порядку признания:

~ ничтожные

~ оспоримые    

b) по характеру нарушения (нарушенному условию):

◊ с пороками содержания;

◊ с пороками субъективного состава;

◊ с пороками воли;

◊ с пороками     

Фидуциарные – сделки, характеризующиеся доверительными отношениями сторон (договор поручения). Фидуция — в римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что, после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар.      

в зависимости от наступления правовых последствий:

- посмертные (завещание)

- пожизненные  

 

 

1.3 Форма сделки

 

Способы выражения, закрепления или засвидетельствования воли субъектов, совершающих сделку, называются формами сделок. Формы  приобретают значение для их действительности.

Письменная форма  сделок может быть простой или нотариальной (ст. 158 ГК).

Наличие каких-либо письменных свидетельств (документов), подтверждающих волеизъявление совершивших  сделку сторон, позволяет считать, что  сделка совершена в письменной форме. Сам по себе письменный документ может  быть оформлен произвольно, - как в виде единого документа, подписанного сторонами, так и виде совокупности их заявлений, писем, телеграмм, телефаксов и пр.

Для некоторых  сделок могут быть предписаны дополнительные требования к их форме, либо совершение их на бланке определенной формы, скрепленной  печатью. Такие дополнительные требования могут быть установлены законом  или иными правовыми актами, или  согласием сторон.

Обычно указываются  также последствия несоблюдения этих требований.

Если последствия  при этом не указываются, то действует  правило о том, что несоблюдение простой письменной формы лишает права ссылаться в случае спора  на свидетельские показания в  подтверждение условий сделки или  самого факта ее заключения (ст. 162 ГК).

Законодательство  предусматривает специальные правила  в отношении использования электронно-цифровой подписи, а также иных аналогов собственноручной подписи (п. 2 ст. 160 ГК).

Несоблюдение  формы сделки влечет для нарушителей  неблагоприятные последствия.

Если речь идет о сделках, требующих простой письменной формы, то таким последствием выступает  утрата сторонами права ссылаться  на свидетельские показания в  подтверждение ее содержания или  факта совершения (п.1 ст. 162 ГК), а  если это вытекает из соглашения или  предписаний закона, то последствием становится недействительность такой  сделки (п. 2 ст. 162 ГК). Для внешнеэкономических сделок несоблюдение простой письменной формы служит безусловным основанием для признания ее недействительной (п. 3 ст. 162 ГК).

Для сделок, требующих  нотариальной формы, последствие несоблюдения этой формы состоит в признании  сделки ничтожной (п. 1 ст. 165).

Возможны случаи, когда одна их сторон полностью или  частично исполнила сделку, требующую  нотариального оформления, а другая уклоняется от выполнения необходимых  формальностей. В таком случае суд  вправе по требованию исполнившей стороны  признать сделку действительной (п. 2 ст. 165 ГК).

Устная форма  допускается для всех сделок, в  отношении которых закон или  соглашение сторон не предписывает простой  письменной или нотариальной формы (п. 1 ст. 159 ГК).

Кроме того, устная форма  допускается для сделок, исполнение которых происходит при их совершении (п. 2 ст. 159 ГК).

Если сделка может  быть совершена устно, то она считается  совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2 ст. 158 ГК).

Форма сделки определяется законодательством либо желанием сторон, либо могут усложнить, но не упростить  форму, установленную для сделок такого вида.

Наиболее значимые сделки (продажа домовладений, завещание  и др.) должны совершаться в нотариальной форме.

В простой письменной форме, согласно ст. 161 ГК, должны совершаться:

* сделки юридических  лиц между собой и с гражданами;

* между гражданами на  сумму, превышающую не менее  чем в 10 раз установленный законом  минимальный размер оплаты труда,  а в случае предусмотренных законом - независимо от суммы сделки.

Обязательная  письменная форма предписывается для  особо сложных юридически значимых сделок.

 

ГЛАВА ВТОРАЯ: УСЛОВИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК

 

2.1 Законность содержания сделки

 

Законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям  законодательства. Содержание сделки должно соответствовать требованиям  ГК РФ, принятых в соответствии с  ним федеральных законов, указам Президента РФ и других правовых актов, принятых в установленном порядке. В случаях коллизии между нормами, содержащимися в вышеперечисленных  правовых актах, законность содержания сделок должна определяться с учетом иерархической подчиненности правовых актов, установленной ст. 3 ГК. Законность содержания сделки предполагает ее соответствие не только нормам гражданского права, но и его принципам.

При решении вопроса о  законности содержания сделки следует  иметь в виду, что новейшее гражданское  законодательство РФ допускает аналогию закона и аналогию права (ст. 6 ГК). Юридические  действия, признаваемые сделками по аналогии закона, порождают гражданско-правовые последствия потому, что их содержание не противоречит существу гражданского законодательства, регулирующего сходные  отношения. Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии права, подлежат правовой защите потому, что их содержание соответствует общим началам  и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости. Иначе говоря, содержание сделок, признаваемых таковыми по аналогии закона или аналогии права, является тоже законным, так как  санкционировано общими нормами  гражданского законодательства.

 

2.2 Заключение сделки недееспособными  или неправоспособными лицами

 

Поскольку сделка - волевое  действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом. Юридические лица, обладающие общей  правоспособностью, могут совершать  любые сделки, не запрещенные законом. Юридические лица, обладающие специальной  правоспособностью, могут совершать  любые сделки, не запрещенные законом, за исключением противоречащих установленным  законом целям их деятельности. Отдельные  виды сделок могут совершаться юридическими лицами при наличии специального разрешения (лицензии).