Понятие и виды жилищных фондов

Понятие и виды жилищных фондов

 

Жилищный фонд — это  совокупность всех жилых помещений  независимо от формы собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития и др.), служебные  жилые помещения, квартиры и иные помещения, предназначенные (пригодные) для проживания (п. 1 ст. 19 ЖК РФ).

 

В жилищный фонд не входят нежилые  помещения в жилых домах, предназначенные  для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

 

В зависимости от формы  собственности действующее жилищное законодательство выделяет следующие  виды жилищного фонда:

 

1) частный жилищный фонд;

 

2) государственный жилищный  фонд;

 

3) муниципальный жилищный  фонд.

 

В частный жилищный фонд входят жилые помещения, находящиеся в  собственности:

 

1) физических лиц (индивидуальные  жилые дома, приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и  дома, квартиры в домах ЖК и  ЖСК с полностью выплаченным  паевым взносом, квартиры и  дома, приобретенные в собственность  гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством);

 

2) юридических лиц (нежилые  помещения, построенные или приобретенные  за счет их средств, в том  числе за счет средств ЖК  и ЖСК с не полностью выплаченным  паевым взносом).

 

Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.

 

Принудительное изъятие  недвижимости без согласия собственника допускается только на основании  решения суда.

 

Государственный жилищный фонд включает:

 

1) ведомственный фонд, состоящий  в собственности Российской Федерации  и находящийся в хозяйственном  ведении государственных предприятий  или в оперативном управлении  государственных учреждений, относящихся  к государственной собственности;

 

2) фонд, находящийся в собственности  субъектов РФ, а также ведомственный  фонд, находящийся в хозяйственном  ведении государственных предприятий  или в оперативном управлении  государственных учреждений, принадлежащих  соответствующему субъекту РФ.

 

Таким образом, государственный  жилищный фонд может находиться в  федеральной собственности (собственности  Российской Федерации) и в собственности  субъектов РФ.

 

От имени Российской Федерации  и субъектов РФ права собственника осуществляют соответствующие органы государственной власти.

 

Например, от имени Российской Федерации общее управление федеральной  собственностью осуществляет Министерство государственного имущества РФ.

 

Муниципальный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся  в собственности района, города и  входящих в них административно-территориальных  образований, в том числе в  городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся  в хозяйственном ведении муниципальных  предприятий или в оперативном  управлении муниципальных учреждений.

 

В настоящее время муниципальная  собственность не является разновидностью государственной собственности.

 

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

 

2.1.1 Частный жилищный фонд

 

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:

 

1) фонд, находящийся в собственности  граждан, - индивидуальные жилые  дома, приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и  дома, квартиры в домах жилищных  и жилищно-строительных кооперативов  с полностью выплаченным паевым  взносом, в домах товариществ  индивидуальных владельцев квартир,  квартиры и дома, приобретенные  гражданами в собственность на  иных основаниях, предусмотренных  законодательством;

 

2) фонд, находящийся в собственности  юридических лиц (созданных в  качестве частных собственников), построенный или приобретенный  за счет их средств, в том  числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов  с не полностью выплаченным  паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.

 

Собственность рассматривается  в нескольких смыслах. Как юридическая  категория собственность - это принадлежность имущества определенным лицам, индивидам  или коллективам, на определенных условиях и в определенных формах (право  собственности в субъективном смысле). Как экономическая категория  собственность - это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами, индивидуумами и коллективами предметов  природы, естественных и созданных  трудом. Жилой дом - строение, не менее  половины общей площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почтовый адрес. Квартира - это отдельное помещение в жилом доме, используемое исключительно для проживания физических лиц.

 

Приватизация - это процесс  разгосударствления собственности  на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация проводится посредством продажи  или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной  собственности в руки коллективов  и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности. Приватизация может иметь скрытый характер - когда осуществляется в юридической  форме аренды государственного имущества  на длительный срок частными лицами или  компаниями; может быть частичной - когда распродается, например, лишь определенная часть акций; может  быть в форме денационализации - когда национализированное имущество  передается в частную собственность  прежних или иных владельцев. По содержанию приватизация близка к более  широкому процессу разгосударствления, который включает в себя передачу государственного имущества в собственность  органов местного самоуправления. Одна из форм приватизации - аренда имущества  на определенный срок, с правом последующего выкупа частными лицами или компаниями. Кроме аренды используют следующие  виды приватизации: распродажа посредством аукциона, денационализация, распродажа генеральной доли акций - контрольного пакета. Приватизация различается по: масштабам; сферам экономической деятельности; видам собственности; способам осуществления; формам проведения (продажа, раздача - полная или частичная; выкуп; передача); методам (аукцион, конкурсные торги, выкуп работниками предприятия или менеджером). Содержание и характер приватизации во многом предопределяются типом экономических отношений, сложившихся в обществе, и национальной спецификой страны.

 

2.1.2 Государственный жилищный  фонд

 

Государственный жилищный фонд включает в себя:

 

1) жилищный фонд, состоящий  в государственной собственности  Российской Федерации и находящийся  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении государственных  предприятий или учреждений, относящихся  к федеральной государственной  собственности (государственные  предприятия и учреждения не  обладают правом собственности  на закрепленное за ними имущество);

 

2) жилищный фонд, находящийся  в собственности субъектов Российской  Федерации или в хозяйственном  ведении предприятий или оперативном  управлении учреждений, созданных  субъектами Федерации.

 

Безусловно, собственность  невозможно представить без того, чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как  к своим, а прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, есть основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности, которое включает в себя полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

 

Государственная собственность - это закрепление права контроля объектов над государством. Государственная  собственность в странах развитого  капитализма сосредоточена в  крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что  делает их непривлекательными для частного капитала.

 

Предприятия, именуемые государственными, либо целиком принадлежат государству, либо оно владеет контрольным пакетом акций. Юридически их собственником выступают в федеративных государствах федеральные и земельные органы (как, например, земли в Германии или штаты в США, т.е. образования, похожие на субъекты федерации в России), а в унитарных государствах - центральные и региональные учреждения. Фирмы и учреждения (например, в сферах образования или здравоохранения), в которых государство участвует на уровне ниже блокирующего меньшинства, можно назвать смешанными.

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 216 ГК РФ вещные права на имущество  могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Естественно, получать такие права указанные  лица могут только от собственника (п.2 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, возникает  вопрос: какому собственнику выгодно передавать свое имущество на таких условиях? Поскольку в дореформенный период (до 1990-х гг.) в России государство было собственником основной массы имущества, то при переходе к рыночным отношениям государство, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности (и для того, чтобы избежать социальных потрясений от скачкообразного перехода к рынку - в случае продажи (приватизации) большей части имущества в частную собственность), объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот "самостоятельных" юридических лиц - "предприятия" и "учреждения", закрепляя за ними свое имущество на определенном вещном праве. Это и стало важнейшей причиной появления наряду с другими вещными правами права хозяйственного ведения, правовой статус которого определен статьями 294, 295, 299 и 300 ГК РФ.

 

Право хозяйственного ведения  имуществом - это особое ограниченное вещное право. В норме статьи 294 ГК РФ разъясняется сущность юридического статуса права хозяйственного ведения. Лицо, имеющее имущество на праве  хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель закрепил за лицом  с правом хозяйственного ведения  имуществом права, которые характерны для права собственника имущества (п.1 ст. 209 ГК РФ), т.е. вещные права, которые, хотя и производны от права собственности, тем не менее не равнозначны правам собственника имущества: они имеют особый ограниченный правовой статус.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в  пределах, установленных законом, в  соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением  имущества. Субъектами данного права  теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые  собственниками учреждения, относящиеся  к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы  и назначая их руководителей. Собственник  может реорганизовать или ликвидировать  созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия. Составляющие право оперативного управления правомочия имеют целевой характер, обусловленный  функциями, которые выполняет учреждение (или казенное предприятие). Собственник  устанавливает таким юридическим  лицам прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (в частности, в утвержденной им смете расходов учреждения). Он также определяет целевое назначение отдельных частей (видов) имущества, закрепленных за субъектами права оперативного управления, распределяя его (в учетных целях) по специальным фондам. При этом имущество, включая денежные средства, числящееся в одном фонде, по общему правилу не может быть использовано на цели, для которых создан другой фонд (при недостатке последнего). Объектом рассматриваемого права выступает имущественный комплекс - все виды имущества, закрепленного собственником за учреждением или приобретенного им в процессе участия в гражданских правоотношениях. При этом собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления без его согласия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п.2 ст.296 ГК РФ). Однако такое изъятие допускается лишь в этих трех предусмотренных законом случаях, а не по свободному усмотрению собственника. Столь "узкий" характер правомочий субъекта права оперативного управления обусловлен ограниченным характером его участия в имущественном (гражданском) обороте. Вместе с тем это обстоятельство не должно ухудшать положение его возможных кредиторов.

 

2.1.3 Муниципальный жилищный  фонд

 

Муниципальный жилищный фонд входит в состав муниципальной собственности (ст.29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации").

 

Это фонд, находящийся в  собственности района, города и их административно-территориальных образований, закрепленный за муниципальными предприятиями  и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

 

С 1 января 2006 г. в собственности  муниципальных образований будет  находиться жилищный фонд лишь социального  использования для обеспечения  малоимущих граждан, проживающих в  поселении и нуждающихся в  улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального  найма, а также имущество, необходимое  для содержания муниципального жилищного  фонда (ст.50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации").

 

2.2 Виды жилых помещений  в зависимости от целей использования

 

 

Классификация жилищных фондов по целям использования является производной от их классификации  по формам собственности. В процессе их использования по целям решающее значение придается форме собственности.

 

В зависимости от целей  использования жилищный фонд подразделяется на специализированный, индивидуальный жилищные фонды, фонд социального использования  и фонд коммерческого использования.

 

2.2.1 Жилищный фонд социального  использования

 

В государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  жилые помещения предоставляются  гражданам по договору социального  найма (п.1 ст.672 ГК РФ). Этот договор - разновидность  договора найма жилого помещения, предусмотренного статьей 671 ГК РФ. Из части первой этой статьи следует, что по договору найма  жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) для проживания жилое помещение за плату во владение и пользование.

 

Договор социального найма  имеет характерные черты, которые  отличают его от других договоров. Во-первых, объект такого договора - изолированное  жилое помещение (что не обязательно  для договора коммерческого найма), которое находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном). Во-вторых, в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, ее субъекта или местного самоуправления, а в качестве нанимателя - физическое лицо. В-третьих, по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи; в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и выполняют все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами.