Девелопмент как вид предпринимательской деятельности

Содержание

Введение………………………………………………………………………..…2

Понятие девелопмента.…………………………………………………………..3

Функции девелопмента…………………………………………………………..6

Виды  девелопмента ……………….………………………………………….....9

Заключение……………………………………………………………………….12

Список  использованной литературы….………………………………………..13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ

     В пореформенный период в Российской Федерации понятие земли и  недвижимости приобрело новый экономический  смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, девелоперской и иными видами деятельности. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с развитием территорий. Он включает в себя все многообразие субъектов рынка недвижимости и отношений между ними, в т.ч., подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с недвижимостью, а также использование основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.

     Девелоперами  стали называть себя все – и  инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в Самаре практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

     Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики  стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжениринга, продажи площадей, рекламы и так далее.

     В последнее время девелоперские  услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса. 

Понятие девелопмента

     Толковый  словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 года в Лондоне, трактует термин " девелопмент " исходя из определения этого понятия, данного в Законе Великобритании 1971 года "О городском и сельском планировании", согласно которому это "выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли". И далее составители словаря указывают, что определять  девелопмент  именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо  девелопмент  не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания.

     В буквальном переводе с английского " девелопмент " означает "развитие", а применительно к недвижимости - продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

     Сущность  явления девелопмента можно выразить как [с.156, 1]:

     1) особый вид предпринимательской  деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре,  законодательстве , социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

     2) преобразование объекта недвижимости  в результате строительных (ремонтных)  и иных работ со зданиями, сооружениями  или землей или превращение  его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

     Правовой  аспект девелопмента связан с юридическим  оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него - принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом.

     Девелопмент – это процесс улучшения продуктивности земли, который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены существующих зданий новыми или модернизации существующих зданий.

[с.355, 11]

     В профессиональной терминологии рынка  недвижимости приведенное выше общее  определение девелопмента детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:

     1) Девелопмент (development) предполагает  освоение свободного участка  земли путем возведения на  нем зданий или сооружений;

     2) Модернизация (modernisation) или реконструкция (reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемые для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованием в части функций, объемно-планировочных решений и отделки;

     3) Реставрация (restoration) предполагает  восстановление существующего здания  или его части до первоначального  состояния;

     4) Редевелопмент (redevelopment) предполагает  очистку участка от существующих  построек и возведение нового здания или сооружения. Любое улучшение или обновление существующей городской застройки (в американской терминологии).

     Девелопмент может осуществляться как в частном (коммерческом), так и в государственном  секторе.

     Анализ  современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса.  Девелопмент  становится разновидностью предпринимательской деятельности, в связи с чем появился производный термин - девелопер.

     Коммерческий  девелопер –это предприниматель, который в обмен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансирование, необходимые для создания недвижимости, отвечающей ожидаемым требованиям рынка.

     Понятие "девелопер" довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным - застройщик, добавляя, что девелопер - это предприниматель на рынке недвижимости, "занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость".

     Системное толкование норм Градостроительного кодекса  Российской Федерации позволяет утверждать, что застройщик - это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

     То  есть понятия застройщик и девелопер  не эквивалентны, но есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

     Девелопер, с экономической точки зрения – это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса – недвижимости (пользователи недвижимости, специализированные девелоперские компании, финансовые институты и строительные компании).

     Кроме девелопера в процессе девелопмента обычно вовлекаются следующие участники:

     1) Профессиональные консультанты  – оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие  проектами;

     2) Клиенты – пользователи, инвесторы  или продавцы проектов девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли);

     3) Планирующие органы – государственные  органы в компетенцию которых  входит планирование и контроль  развития городской среды с  точки зрения оптимального социально-экономического  развития территорий;

     5) Подрядчики – организации, выполняющие строительно-монтажные работы;

     6) Общественность – жители и  организации, формирующие свое  мнение относительно перспектив  развития территорий;

     7) Финансирующие стороны – организации или лица, обеспечивающие краткосрочное и долгосрочное финансирование процесса девелопмента.

     Относительно  большое количество участников процесса девелопмента объективно связано с  необходимостью компенсации несовершенства рынка недвижимости. 

Функции девелопмента

     В общем случае, процесс девелопмента предполагает реализацию следующих основных функций:

     1. выбор объекта девелопмента;

     2. получение разрешений и согласований;

     3. организация финансирования;

     4. приобретение объекта для девелопмента;

     5. организация проектирования и  строительства;

     6. сдача в аренду или продажа готового объекта.

     Выбор объекта девелопмента. Нахождение потенциально прибыльного участка по существу означает оценку будущего спроса на альтернативные использования существующих ресурсов недвижимости и расчет издержек строительства  для таких использований. Из всех вариантов должен быть выбран проект, который при имеющихся ограничениях (например, финансовых) дает максимальный чистый доход. Как правило, первичная оценка затрагивает детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик окружающей среды. На основе выполненных исследований производится предварительная проектная проработка и оценка проекта девелопмента.

     Получений разрешений и согласований. Оптимальным является случай, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований неопределенно увеличивает период девелопмента, что приводит к дополнительным издержкам финансирования.

     Организация финансирования. Для покрытия всех издержек девелопмента требуется организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и девелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По многим характеристикам и источникам краткосрочное финансирование девелопмента аналогично оборотному капиталу в промышленности, который требуется для производства готовой продукции. По окончании девелопмента готовый объект либо продается, либо остается во владении девелопера. Во втором случае девелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило 20-30 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется начиная с момента начала девелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным.