Основные подходы к оценке недвижимости и их краткая характеристика

     Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе): 

 

     где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей. 

     Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые  платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год: 

     ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р 

     где ПР – постоянные расходы;

     ОР  – операционные расходы;

     Р – резервы.

     Операционные  расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

     Состав  операционных расходов по структуре  соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

• содержание и ремонт;
• коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
• заработная плата персонала;
• налоги на заработную плату;
• договорные услуги (противопожарная система, лифт);
• представительские расходы;
• реклама;
• командировочные расходы;
• автотранспорт и др.

     Эти цифры расходов представляют собой  контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз  расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

     Полученный  чистый операционный доход пересчитывается  в текущую стоимость по одной  из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

     В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента. 

     

3. ТЕОРИЯ  КАПИТАЛИЗАЦИИ И  КАПИТАЛИЗАЦИОННЫЕ 

     КОЭФФИЦИЕНТЫ 

     Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих  оценивать стоимость объекта  на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается:

• сумма будущих доходов;
• момент получения доходов;
• продолжительность времени получения доходов.

     Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.

     Финансовые  выгоды:

• из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определённых прав на объект недвижимости;
• выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии1).

     Капитализация дохода – это процесс пересчёта  потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.

     Показателем доходности бизнеса в сфере недвижимости является ставка капитализации Cк, поскольку за счёт деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.

     Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящих доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Эта информация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мере, несколько адекватных продаж). 

     

4. ПРЯМАЯ  КАПИТАЛИЗАЦИЯ

 

     Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.

     На  основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

     Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет  оценивать стоимость объекта  на основании дохода, который он приносит владельцу.

     Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

     Этот  метод наиболее применим в тех  случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.

     Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.

     В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму  возмещения первоначально вложенных  средств.

     Метод прямой капитализации не рекомендуется  использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

     Стоимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается следующим образом: 

 

     где C – стоимость объекта недвижимости;

     NOY – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;

     Ck – коэффициент капитализации.

     Этапы оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. расчёт ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

     Прямая  капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных  прав, а так же стоимости отдельных  физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе (рис. 4) 

     Соответствие  видов дохода ставкам капитализации

     Рис. 4 

     

5. МЕТОДЫ  РАСЧЁТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

     Методы  расчёта ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимыми среди них являются:

• информация о доходах и ценах сделки на основе репрезентативной2 выборки по сопоставимым объектам;
• источники и условия финансирования сделок;
• возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

     Существующие  методы определения общей ставки капитализации представлены на рис. 5 

     

       

     

       
 

     

       

     

     Рис. 5 

     Методы  анализа рыночных аналогов – основной и наиболее корректный метод определения  ставки капитализации.

     Инвестор  может много гадать относительного того, что будет с недвижимостью  в течении прогнозного периода, однако использование ставки капитализации освобождает от этого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется развитой информативный рынок.

     Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода, физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом и будущего поведения имущественных стоимостей эксплуатационными расходами, сложившимися на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей (рис. 6) 

     Рис. 6 

     Метод кумулятивного построения ставки капитализации  при оценке недвижимого имущества делит её на две составляющие: доход на инвестиции (капитал) и норму возмещения вложенной суммы .

     Доход на капитал (i) - это компенсация которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с у3чётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

     Возврат или возмещение капитала означает погашение  суммы первоначального вложения. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только в изнашиваемой части активов.

     Ставка  доходов на капитал строится следующим образом (рис. 7)