Правовая экспертиза

Правовая  экспертиза

Каждое  здание с течением времени начинает ветшать и стареть – и именно на этом этапе становится необходимой  реконструкция. Реконструкция может  спасти даже значительно обветшавшее  здание – здание, в котором перекрытия прогнили, стены покосились, а крыша – провалилась. Разумеется, сделанная вовремя реконструкция не позволит довести здание до такого состояния, однако возможно всякое. Порой здания имеют настолько уникальную судьбу или архитектуру, что снос  их становится неприемлемым по историческим или культурным соображениям, и в этом случае на помощь приходит реконструкция. В прочем, реконструкция таких исторических зданий нужна не только для того, чтобы сохранить исторический облик улиц, на которых они стоят. Сегодня реконструкция связана с гораздо большим количество работ внутри здания и понимается реконструкция зданий гораздо шире. 

Реконструкция зданий, как уже говорилось, помогает обновить внешний вид памятников архитектуры, а также реконструкция  сделать более современным и  ярким внешний вид безликих типовых зданий конца ХХ века. Реконструкция зданий позволяет переоборудовать в них инженерные системы, и даже изменить назначение использования здания в результате реконструкции. Если речь идет о реконструкции исторического здания, например, в историческом центре города, то по окончании связанных с реконструкцией работ это здание может сохранять прежний архитектурный облик, однако при этом внутри оно будет начинено самыми современными решениями и технологическими подходами: мощная электропроводка, новые трубы, новая мебель, кабель-каналы, системы отопления и кондиционирования – все это после реконструкции здания позволяет сделать его использование надежным и безопасным, а сам дом – стильным и современным, и в то же время имеющим глубокую историю. 

4.1 Объект реконструкции 

Объектом  реконструкции является нежилое  здание, 1-этажное, общая площадь 1004,60 кв.м, инв.№ 5554, лит.А , назначение по БТИ:

Кинотеатр , объект №1 , адрес объекта: Московская область, Г. Павловский Посад, ул. Кирова, д.41.

Земельный участок, категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов культуры, общая  площадь 1857 кв.м, адрес объекта: Московская область, Г. Павловский Посад, ул. Кирова, д.41. , кадастровый номер 50: 17:0021313:39

4.2 Основания для  реконструкции

Согласно закону московской области « Об объектах культурного наследия ( памятниках истории и культуры) в московской области основанием для реконструкции исторического здания кинотеатра « Вулкан» является решение совета депутатов Павлово-Посадского муниципального района от 14 декабря 2007 г. № 517/69 «Об утверждении программы Павлово-Посадского муниципального района московской области « Реконструкция исторической части города Павловский Посад».

Настоящий Закон  регулирует отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия регионального (областного) значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, а также, в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, объектов культурного наследия федерального значения в Московской области

4.2.1 Цели и задачи  программы

Программа Павлово-Посадского муниципального района Московской области "Реконструкция исторической части  города Павловский Посад" на 2008-2012 годы разработана в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в целях реализации генерального плана города Павловский Посад, с Уставом Павлово-Посадского муниципального образования.

Концепция реконструкции  исторического облика города может  стать примером возможного сохранения и восстановления исконно русских  корней малых городов Московской области и во всей России. В Павловском Посаде есть уникальная возможность стать первопроходцами в движении за возрождение малоэтажной России, которая несет на себя своеобразный колорит, представляет собой ценный культурный пласт.

Реализация мероприятий  настоящей Программы позволит построить  новые здания с сохранением фасадов памятников архитектуры с увязкой архитектурного исторического облика с существующими памятниками архитектуры, провести реконструкцию фасадов зданий, построенных в 70-х годах XX века, восстановить внешний вид исторических зданий, расположенных на площади Революции.

Настоящая Программа  сформирована на основе анализа ряда проблем застройки исторической части города, а именно:

- отсутствие  единого архитектурно-композиционного  решения в формировании исторической  части города;

- наличие разрушенных и полуразрушенных зданий на ул. Л. Толстого;

- отсутствие  благоустройства реки Вохна;

- отсутствие  достаточной инженерной инфраструктуры;

- ограничение  по высотным отметкам вновь  возводимых зданий с целью  сохранения визуальной оси исторической  части города для обеспечения

Для реализации Программы необходимо привлечь инвестиционные средства в город для развития инфраструктуры, формирование источников налогообложения, более активное участие  в туристской программе наследия Губернского кольца Подмосковья, восстановление народных промыслов.

Рассматриваемая территория входит в границы охранной зоны памятников архитектуры и градостроительства, состоящих на государственной охране. Здесь находится большое количество памятников истории и культуры:

жилой дом № 8 по ул. Л. Толстого - памятник истории и культуры;

комплекс домов  купца и трактирщика Сачкова  и Воеводина, здания № 13, 15 - памятник истории и культуры второй половины XIX века;

дом купца Широкова, здание № 9 - памятник истории и культуры середины XIX века;

дом городского головы Г. Курина, расположенный по ул. Большой Покровской, № 1, - памятник истории и культуры начала XIX века;

колокольня церкви Воскресения Словущего - памятник истории  и культуры середины XIX века;

здание кинотеатра, расположенного по ул. Кирова, д. 41, - памятник истории и культуры XIX века;

исторические  здания № 1, № 7 и № 9, расположенные  на площади Революции, - памятник истории  и культуры конца XIX века.

Основной целью  Программы является восстановление (создание) архитектурного облика исторической части города Павловского Посада.

Сохранить физические параметры соответствия (высота, форма  крыши, материалы стен, кровли), устанавливаемые  генеральным планом города для размещения в охранной зоне памятников новых  объектов.

Работы по восстановлению внешнего вида памятников истории и культуры необходимо согласовать с Министерством культуры Московской области.

Контроль за ходом настоящей Программы осуществляют заказчик настоящей Программы - администрация  Павлово-Посадского муниципального района Московской области, Совет депутатов Павлово-Посадского муниципального района Московской области, Совет депутатов городского поселения Павловский Посад Павлово-Посадского муниципального района Московской области.

4.2.2 Паспорт Программы

"Реконструкция  исторической части города Павловский Посад"

Наименование  Программы  Программа Павлово-Посадского муниципального района   Московской области "Реконструкция исторической части   города Павловский Посад" на 2008-2012 годы (далее -   Программа) Основание для разработки  Программы Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от   06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации   местного самоуправления в Российской Федерации",   генеральный план развития города Павловский Посад,   утвержденный коллегией Министерства строительства   Московской области в 1999 году, Устав   Павлово-Посадского муниципального района Московской   области Заказчик  Программы  Администрация Павлово-Посадского муниципального района  Московской области Разработчик Программы  Администрация Павлово-Посадского муниципального района  Московской области Цели  и задачи Программы  1. Реализация  государственной политики в области   градостроительства.   2. Реализация генерального плана города Павловский   Посад.   3. Строительство, реконструкция, снос разрушенных и   полуразрушенных зданий, расположенных по ул.   Л. Толстого.   4. Сохранение исторических и ландшафтных особенностей   при проведении реконструкции исторической части города  - улицы Л. Толстого.   5. Реконструкция фасадов зданий, расположенных на   площади Революции: Дома быта "Аленушка", здания   администрации, 5- и 9-этажных жилых домов.   6. Восстановление внешнего вида исторических зданий,   расположенных по западной стороне площади Революции.   7. Реконструкция проезжей части и тротуаров площади   Революции Срок  реализации   Программы 2008-2012 годы  Исполнители Программы  Инвесторы, проектные  и строительные организации,   определенные на конкурсной основе в соответствии с   Положением о проведении конкурса, утвержденным Советом  депутатов Павлово-Посадского муниципального района   Московской области Ресурсное обеспечение   Программы с указанием   объемов и источников   финансирования Общий объем  финансирования Программы составит около   700 млн. рублей Ожидаемые социально-   экономические результаты  от реализации Программы Реализация  Программы позволит:   - восстановить разрушенные и полуразрушенные здания,   представляющие собой памятники архитектуры, снести   здания, подвергшиеся пожару, и ветхие здания;   - строительство многофункционального комплекса   нежилого назначения с сохранением исторических   фасадов, благоустройство прибрежной полосы р. Вохны,   изменение внешнего вида территории водозаборного узла   и зданий, расположенных на площади Революции,   реконструкцию проезжей части и тротуаров, создаст   архитектурный облик одной из основных исторических   частей города Контроль  за реализацией   Программы Осуществляется  администрацией Павлово-Посадского   муниципального района Московской области, Советом   депутатов Павлово-Посадского муниципального района   Московской области, Советом депутатов городского   поселения Павловский Посад Павлово-Посадского   муниципального района Московской области

 

4.3 Правовая основа реконструкции 

Правительством  Российской Федерации принят ряд  федеральных целевых программ, направленных на улучшение жилищных условий, а также на сохранение архитектуры городов. Так, к примеру, одной из основных задач Федеральной целевой программы "Сохранение и развитие архитектуры исторических городов ", утвержденной постановлением Правительства РФ от 26.11.2001 г. N 815, является комплексная реконструкция и возрождение центров городов как мест наибольшей концентрации объектов архитектурного наследия.

Необходимо четко представлять, в чем заключается сущность работ по реконструкции, и какова их правовая природа.Исходя из положений п. 2 ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 30.12.2008 г., далее - ГК РФ), реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта осуществляется на основании договора строительного подряда. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Здесь же указано, что, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила § 2 главы 37 ГК РФ о договоре бытового подряда. Если строительные работы осуществляются для государственных и муниципальных нужд, то в данном случае применяются нормы § 5 главы 37 ГК РФ о подрядных работах для государственных нужд. Часто, прежде чем приступить к непосредственному осуществлению строительных работ, необходимо выполнить подготовительную работу: разработать проектно-техническую документацию и провести изыскательские работы, основания проведения которых, урегулированы § 4 все той же главы 37 ГК РФ. Все вышеперечисленные договоры являются отдельными видами договора подряда, согласно которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Таким образом, строительные работы по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке объектов недвижимости выполняются на основании договора подряда (на основании его отдельных видов). Тот факт, что договор является обязательным основанием для проведения реконструкции, капитального ремонта, переустройства и перепланировки объектов недвижимости подтверждается и материалами судебной практики.

Непосредственный  порядок осуществления реконструкции, капитального ремонта, перепланировки, переустройства объектов недвижимости урегулирован специальными нормативными актами, и, в первую очередь, Градостроительным  кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ (в ред. от 30.12.2008 г., далее - ГрК РФ) и Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008 г., далее - ЖК РФ).

Однако в п. 1 ст. 52 ГрК РФ указано, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется ГрК РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Таким образом, в зависимости от особенностей объектов недвижимости, подлежащих ремонту и реконструкции, порядка их проведения, отдельные аспекты осуществления этих видов деятельности регулируются и иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Федеральным законом от 21.07 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также подзаконными нормативными актами, в частности различными СНиПами и техническими регламентами.

Однако следует  отметить, что в отношении объектов недвижимости, являющихся объектами культурного наследия, федеральные органы власти устанавливают лишь общие принципы сохранения, т.е. ремонтно-реставрационных работ, направленных на обеспечение физической сохранности указанных объектов (п. 8 ст. 9, п. 1 ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ), а конкретный порядок проведения таких работ может быть определен, как региональными органами власти, так и органами местного самоуправления, на территории которых находится тот или иной объект культурного наследия (ст.ст. 9.2, 9.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ).

Таким образом, правовым основанием для осуществления  работ по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке, переустройству объектов недвижимости выступают гражданско-правовые нормы о договоре подряда (§ 1 - 5 главы 37 ГК РФ) (за исключением, когда переустройство и перепланировка осуществляются гражданами - самостоятельно), а содержание этих понятий имеет техническое наполнение, урегулированное специальными нормативными актами. 

4.3.1 Договор реконструкции здания

Договор на реконструкцию  здания относится к договорам  строительного подряда. Поэтому  к нему применяются те же правила. Важные моменты, на которые нужно  обратить внимание, заключая договор .Важной особенностью правового регулирования  отношений строительного подряда является наличие СНиПов - строительных норм и правил. Они содержат не только организационно-методические, но и технические требования, относящиеся к проектно-изыскательским и строительным работам. Отсутствие в договоре ссылок на указанные нормативные документы не освобождает стороны договора от необходимости их соблюдения. 
Реконструкции здания всегда предшествует получение необходимых административных разрешений. 
Сторонами в договоре реконструкции являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, а также публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. А в роли подрядчика - лишь те физические и юридические лица, которые имеют лицензию на определенные виды строительной деятельности. 
Оплата выполненных работ в договоре указывается в отдельных приложениях. Для защиты интересов подрядчика в договоре следует разбить работу на основные этапы, тогда подрядчик сможет избежать задержек в оплате работ. Сдача и приемка работ - существенное условие в договоре, и от того, как подробно будут согласованы особенности приемки работ, стороны в дальнейшем смогут избежать споров. 
Образец договора подряда на реконструкцию здания приведен в приложении .