Типовые решения реконструкции зданий

 При комплексной  реконструкции здания путем перепрофилирования  из жилого в нежилое (офисное) возможна более глубокая перепланировка. При этом кроме надстройки этажей осуществляется рациональное использование подвального пространства, а также прилегающих площадей путем размещения заглубленных сооружений, предназначенных для организации магазинов, автостоянок и других объектов социальной сферы.

 Особое место  при реконструкции старого жилого  фонда отводится формированию  архитектуры фасадов. Все здания, имеющие архитектурную и историческую  ценность, должны решаться с сохранением  существующей композиции фасадов  и их элементов. Это относится  как для частей зданий, не подвергшихся  изменениям, так и для надстраиваемых  этажей. При этом выполнение работ  по фасаду основано на использовании  современных материалов и технологий, обеспечивающих требуемую долговечность  поверхностей.

 Примеры подобного  решения приведены на рис. 3.4, где  жилые здания надстроены и  при этом обеспечено сохранение  единства архитектурного стиля  за счет использования деталей  фасада в соответствии с композицией  реконструируемого здания.  
 
 
 
 
 
 

4. Конструктивно-технологические  решения при реконструкции  жилых зданий старой постройки 

 Методы реконструкции  жилых зданий старой постройки  достаточно разнообразны и определяются  многими факторами. Варианты архитектурно-планировочного  переустройства включают: сохранение  здания без изменения его объема  и композиции, но с перепланировкой  помещений; сохранение здания  и его функций с перепланировкой  и включением его во вновь  формируемый комплекс застройки;  сохранение здания в виде самостоятельного  объема, но с обязательным расширением  или надстройкой; снос здания.  

 В таблице 3.2 приведена схема, показывающая  зависимость и вариантность конструктивных  решений и методов реконструкции  старого жилого фонда. В практике  реконструктивных работ, учитывающей  физический износ несменяемых  конструкций, используются несколько  вариантов решений: без изменения  конструктивной схемы и с ее  изменением; без изменения строительного  объема, с надстройкой этажей  и пристройкой малых объемов.  

 Первый вариант  предусматривает восстановление  здания без изменения строительного  объема, но с заменой перекрытий, кровельной части и других  конструктивных элементов. При  этом создается новая планировка, отвечающая современным требованиям  и запросам социальных групп  жильцов. Реконструируемое здание  должно сохранять архитектурный  облик фасадов, а его эксплуатационные  характеристики должны быть доведены  до современных нормативных требований.  

 Варианты с  изменением конструктивных схем  предусматривают увеличение строительного  объема зданий путем: пристройки  объемов и расширения корпуса  без изменения его высоты; надстройки без изменения габаритов в плане; надстройки несколькими этажами, пристройки дополнительных объемов с изменением габаритов здания в плане. Такая форма реконструкции сопровождается перепланировкой помещений.  

 В зависимости  от расположения здания и его  роли в застройке осуществляются  следующие варианты переустройства: с сохранением жилых функций;  с частичным перепрофилированием  и полным перепрофилированием  функций здания.  

 Реконструкция  жилой застройки должна осуществляться  комплексно, захватывая наряду с  реконструкцией внутриквартальной  среды ее озеленение, благоустройство  и восстановление инженерных  сетей и т.п. В процессе реконструкции  производится пересмотр номенклатуры  встроенных помещений в соответствии  с нормативами обеспеченности  населения учреждениями первичного  обслуживания.  

 В центральных  районах городов в реконструируемых  зданиях могут располагаться  встроенные общегородские и коммерческие  учреждения периодического и  постоянного обслуживания. Использование  встроенных помещений превращает  жилые дома в многофункциональные  здания. Нежилые помещения размещаются  в первых этажах домов, расположенных  по красным линиям застройки. 

Особое место при  реконструкции центров городской  застройки должно отводиться рациональному  освоению подземного, примыкающего к  зданиям пространства, которое может  быть использовано в качестве торговых центров, автостоянок, малых предприятий  и т.п.  

 Основным конструктивно-технологическим  приемом реконструкции зданий  без изменения расчетной схемы  является сохранение несменяемых  конструкций наружных и внутренних  стен, лестничных клеток с устройством  перекрытий повышенной капитальности.  При значительной степени износа  внутренних стен в результате  частых перепланировок с устройством  дополнительных проемов, переносом  вентиляционных каналов и т.п.  реконструкция осуществляется путем  устройства встроенных систем  с сохранением только наружных  стен как несущих и ограждающих  конструкций.  

 Реконструкция  с изменением строительного объема  предусматривает устройство встроенных  несменяемых систем с самостоятельными  фундаментами. Это обстоятельство  позволяет осуществлять надстройку  зданий несколькими этажами. При  этом конструкции наружных и  в ряде случаев внутренних  стен освобождаются от нагрузок  вышележащих этажей и превращаются  в самонесущие ограждающие элементы.  

 При реконструкции  с уширением здания возможны  конструктивно-технологические варианты  частичного использования существующих  фундаментов и стен в качестве  несущих с перераспределением  нагрузок от надстраиваемых этажей  на выносные элементы зданий.  

 Принципы реконструкции  зданий поздней постройки (1930-40-е  гг.) диктуются более простой конфигурацией  домов секционного типа, наличием  перекрытий из мелкоштучных железобетонных  плит или деревянных по балкам, а также меньшей толщиной наружных  стен. Основные приемы реконструкции  состоят в пристройке лифтовых  шахт и других малых объемов  в виде эркеров и вставок,  надстройке этажей и мансард,  устройстве выносных малоэтажных  пристроек административного, коммерческого  или хозяйственного назначения.  

 Повышение комфортности  квартир достигается за счет  полной перепланировки с заменой  перекрытий, а увеличение объема  здания в результате надстройки  обеспечивает повышение плотности  застройки квартала.  

 Наиболее характерными  приемами реконструкции зданий  данного типа являются замена  перекрытий на сборные или  монолитные конструкции с полной  перепланировкой, а также дополнительная  надстройка 1-2 этажами. При этом  надстройка зданий производится  в случаях, когда состояние  фундаментов и стенового ограждения  обеспечивает восприятие изменившихся нагрузок. Как показал опыт, постройки данного периода позволяют осуществлять надстройку до двух этажей без усиления фундаментов и стен.  

 В случае увеличения  высоты надстройки используются  встроенные строительные системы  из сборных, сборно-монолитных  и монолитных конструкций.  

 Использование  встроенных систем позволяет  реализовать принцип создания  больших перекрываемых площадей, способствующих реализации гибкой  планировки помещений.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Методы  реконструкции малоэтажных  жилых зданий первых массовых серий 

 Реконструкция  жилой застройки домами первых  массовых серий имеет большое  социально-экономическое значение. Ее основные задачи состоят  не только в продлении срока  службы зданий, но и в ликвидации  физического и морального износа, улучшении условий проживания, в  оснащении жилых зданий современным  инженерным оборудованием, повышении  эксплуатационных характеристик  и архитектурной выразительности.  Актуальность проблемы существенно  повышается, так как объем жилого  фонда данной категории огромен.  

 Анализ отечественного  и зарубежного опыта реконструктивных  работ показывает, что решение  данной проблемы встречает много  трудностей инженерно-технического, экономического и социального  характера. Вариантное решение  реконструктивных приемов достаточно  многообразно и включает широкий  диапазон: от сноса зданий до  коренного изменения застройки  путем превращения «пятиэтажки»  в 7-9-этажные здания современной  планировки.  

 Проблема переустройства  жилого фонда из морально и  физически устаревших зданий  первых массовых серий носит  не столько инженерно-технический,  сколько экономический характер. В первую очередь следует отметить, что эта проблема должна быть  поставлена в ранг общегосударственных и ее решение зависит от проводимой технической и экономической политики. Первые шаги в этом направлении свидетельствуют о полярности принимаемых решений. Так, в условиях Москвы основной технической политикой являются снос зданий и возведение на их месте переселенческого и коммерческого жилого фонда улучшенной планировки. Это обстоятельство позволяет осуществить инвестирование проектов и получение достаточно высокой прибыли. Возведение переселенческого фонда из крупнопанельных зданий обеспечивает загрузку домостроительных комбинатов и создание дополнительных рабочих мест.  

 Опыт работы  С.-Петербурга, Екатеринбурга и других  городов свидетельствует о жизнеспособности  другого направления - комплексной  реконструкции кварталов застройки  с сохранением жилых зданий  и превращением их в многоэтажные  дома с современной планировкой,  инженерным оборудованием и благоустройством.  

 Для многих  регионов, крупных, средних городов  и поселков возможно применение  другой модели, базирующейся на  непременном сохранении жилого  фонда, но с внесением элементов  реконструкции, не затрагивающих  коренное конструктивное изменение  зданий и городской застройки  в целом. Это обстоятельство  продиктовано экономическими аспектами,  основанными на получении качественного  и количественного эффекта при  минимальных затратах.  

 Аналитические  исследования по улучшению и  сохранению жилого фонда зданий  первых массовых серий позволили  разработать достаточно гибкую  концепцию решения проблемы, адаптированную  к различным экономическим условиям  и регионам РФ. Основные положения  концепции базируются на многоуровневом  подходе к техническому решению  реконструктивных работ - от модернизации  жилых зданий методом архитектурно-планировочного  и инженерного переустройства  до комплексной реконструкции  жилой застройки с решением  градостроительных, архитектурных,  инженерных и социальных задач. 

 Конструктивно-технологические  решения при реконструкции зданий  первых массовых серий  

 Реконструкция  жилых зданий первых массовых  серий в силу разнообразных  конструктивных схем, степени физического  и морального износа, расположения  в городской застройке имеет  достаточно широкий диапазон  технических решений.  

 В таблице 3.3 приведена блок-схема многоуровневого  подхода, иллюстрирующая основные  положения. За критерии, определяющие  уровень реконструктивных работ,  приняты технические решения  и технологии, обеспечивающие ведение  работ без отселения жильцов  и с их переселением.  
 

Уровень реконструктивных работ жилых зданий первых типовых  серий  
 
 

 Важными циклами  реконструктивных работ являются  повышение эксплуатационных характеристик  зданий (теплотехнических характеристик  ограждающих конструкций, оконных  и дверных заполнений), а также  модернизация фасадов с доведением  их архитектурного уровня до  современных требований. Особое  внимание при этом уделяется  модернизации вентиляционных систем  как интенсивного источника теплопотерь.  
 
 
 
 
 
 

1 - путем пристройки малых архитектурных объемов; 

2 - превращения чердачных помещений в мансардные этажи;

3 - одностороннего уширения корпуса зданий с надстройкой этажей;

4  - двустороннего уширения корпусов зданий с надстройкой этажей 

 Наиболее простым  и эффективным конструктивным  приемом, повышающим комфортность  проживания, является пристройка  по фасадам одиночных или групповых  эркеров, позволяющих увеличить  площадь помещений кухонь, жилых  комнат и лестничных клеток (рис. 3.8).