Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Мая 2012 в 21:22, курсовая работа
Проектом предусматривается строительство жилого здания общей площадью
17145м2 (срок возведения 2,5 года) с подземной автостоянкой по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Медвежья, стр. 2.
В результате реализации проекта предполагается построить на земельном участке площадью 0,1145 га 17-ти этажное жилое здание со встроенными нежилыми помещениями с подземной автостоянкой на 84 легковых автомобиля.
1.1. Анализ местоположения
Проектом предусматривается строительство жилого здания общей площадью
17145м2 (срок возведения 2,5 года) с подземной автостоянкой по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Медвежья, стр. 2.
В результате реализации проекта предполагается построить на земельном участке площадью 0,1145 га 17-ти этажное жилое здание со встроенными нежилыми помещениями с подземной автостоянкой на 84 легковых автомобиля.
Описание непосредственного окружения
Описание непосредственного окружения | |
1. Преобладающая застройка микрорайона | 17-ти этажные монолитно-кирпичные и панельные дома 2000-х годов |
2. Планировка | Уличная |
Транспортная доступность | |
1. Характеристика доступности | 15 минут транспортом до ж/д станции «Мытищи» Ярославского направления или 15 минут на автобусе до станции метро «Медведково»; планируется прямой выезд на МКАД, 2 минуты от проектируемой станции метро |
2. Обеспеченность общественным транспортом | Хорошая. Городские и междугородние маршрутные автобусы и такси, электрички, скоростные электропоезда «Спутник» |
3. Близость к скоростным магистралям | Ярославское шоссе, 1000 м. |
Состояние окружающей среды | |
1. Экологическая обстановка | Благоприятная |
2. Инфраструктура | Развитая. Неподалеку расположены аптека, школы, детские сады, салоны красоты, фитнес-центр, крупные торговые центры и небольшие магазины различной специализации, ледовый дворец «Арена-Мытищи» |
3. Объекты промышленной инфраструктуры | Отсутствуют |
3. Состояние прилегающей территории | Хорошее. Есть детская площадка, зеленые насаждения. |
Основные выводы: | |
1. Район местоположения характеризуется развитой социальной инфраструктурой. | |
2. Инженерное обеспечение соответствует СНиП. Экологическая обстановка района является благоприятной по таким показателям, как: уровень шума, запыленность и загазованность воздуха, интенсивность движения. Это обусловлено тем, что Объект оценки расположен в относительном отдалении от промышленных предприятий. | |
3. Местоположение жилого дома, в котором расположен объект оценки, благодаря близкому расположению его от метро, хорошей транспортной доступности для индивидуальных владельцев автотранспорта и общественного транспорта, привлекательно для потенциальных покупателей квартиры. | |
Вывод: Анализ района месторасположения земельного участка под застройку позволяет сделать вывод о высокой инвестиционной привлекательности строительства в данном районе жилого дома с подземной автостоянкой.
1.2. Сведения об Объекте
Характеристика здания | |
Год постройки | 2011 г. |
Фундаменты | Ж/Б блоки |
Наружные стены | Монолитно-кирпичные |
Перекрытия | Железобетонные плиты |
Техническое обеспечение здания | Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, лифты, мусоропровод. |
Количество этажей в здании | 17 |
Внутренняя отделка помещений | |
Полы | В санузле – кафельная плитка. В кухне, комнате, коридоре – линолеум. |
Потолки | В комнате, кухне, коридоре – окраска водоэмульсионной краской. В санузле – натяжные потолки. |
Отделка стен | В комнатах, коридоре, кухне – обои. В санузле – кафельная плитка. |
Источники финансирования: затраты финансируются Инвестором в размере 100 %, за счет привлекаемых средств (кредита) - 70 %, собственных средств – 30 % с привлечением по этапам строительства целевого финансирования (средств дольщиков).
Объект инвестиционного проекта - строительство жилого дома с подземной автостоянкой.
Местоположение: Московская область, г. Мытищи ул. Медвежья, стр. 2
Жилой дом - 17-ти этажное элитное жилое здание со встроенными нежилыми помещениями, и подземной автостоянкой на 84 легковых автомобиля.
Объемно-планировочные решения - трехсекционный, трехподъездный. Конструктивная схема - безригельный каркас. Наружные стены - многослойные, самонесущие с опиранием на междуэтажные перекрытия. Наружный слой - облицовочный кирпич в комбинации с каменными архитектурными деталями. Высота этажей - 3 м.
Конструктивные характеристики – монолитное–кирпичное здание с вентилируемыми фасадами.
Инженерные системы - отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение, электроосвещение, системы связи и сигнализации.
2. Финансовый план.
Состав ИРД определяется действующим "Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве", утвержденным распоряжением мэра Москвы от 11.04.2002 г. N 378-РМ.
Расчет рыночной стоимости затрат на разработку ИРД производился методом аккумулирования затрат, которые заплатит инвестор специализированной организации занимающейся разработкой ИРД.
При проведении оценки сравнительным подходом использовалась информация, полученная из прайс-листов организаций на оказываемые услуги, телефонных переговоров с представителями компаний, а также данные программы развития и поддержки малого предпринимательства (с учетом корректировки на удорожание и состава основных работ). Рыночная стоимость определялась как среднее значение по выбранным аналогам.
Расчет рыночной стоимости исходно-разрешительной документации сравнительным подходом представлен в таблице.
Расчет рыночной стоимости исходно-разрешительной документации
№ п/п | Наименование | Сроки | Стоимость услуг |
|---|---|---|---|
1 | Фирма "Альфа" |
| Тыс.руб |
- выполнение Градостроительного обоснования (мин.) | 2-3 недели | 162,5 | |
- получение согласований и заключений (мин.) | 2,5-3,0 мес. | 137,5 | |
- подготовка полного пакета документов (мин.) | дог. | 100 | |
Подготовка (разработка) исходно-разрешительной документации (ИРД), всего: | 400 | ||
2 | ООО "Бетта" |
|
|
Подготовка заявки и комплекта документов, заключение договора | 1 неделя | 10,8 | |
Выпуск Эскиза №1 в Глав АПУ | 1 неделя | 90 | |
Согласование Эскиза №1 с: |
|
| |
- районным отделом АПУ | 1-2 недели | 72 | |
- ГУП "НИиПИ Генплана" | 1-2 недели | 72 | |
- районной Управой | 1-2 недели | 10,8 | |
- ОПС МГГТ | 1-2 недели | 10,8 | |
- Префектурой | 1-2 недели | 108 | |
- ТОРЗ САО | 1-2 недели | 21,6 | |
Итого выпуск комплекта ИРД |
| 396 | |
Подготовка заключений по Эскизе №1: |
|
| |
- в ЦГСЭН г. Москвы | 1-2 недели | 10,8 | |
- в УГПС г. Москвы | 1-3 недели | 10,8 | |
- в Москомприроде (Отдел ПБ) | 1-2 недели | 10,8 | |
- в Москомприроде (Отдел Экспертизы) | 1-3 недели | 14,4 | |
- в Штабе ГО и ЧС | 1-2 недели | 10,8 | |
Подготовка заключений: |
|
| |
- по обследованию объекта недвижимости | 1-3 недели |
| |
- по условиям проектирования | 1-3 недели | 10,8 | |
- по инженерному обеспечению объекта | 1неделя | 36 | |
- градостроительное заключение | 1-2 недели | 54 | |
Выпуск ИРД в ГЛАВПУ | 1неделя | 36 | |
Заявка на получение АПЗ | 1неделя | 72 | |
Получение АПЗ | 1-3 недели | 3,6 | |
Итого по заключениям |
| 270 | |
Подготовка (разработка) исходно-разрешительной документации (ИРД), всего: |
| ||
3 | Группа компаний УИС Инвестиции в строительство |
|
|
Подготовка (разработка) исходно-разрешительной документации (ИРД), всего: | 425 | ||
Рыночная стоимость разработки ИРД по сравнительному подходу (среднее значение) | 545,5 | ||
Затраты Инвестора по строительству жилого дома с подземной автостоянкой, сгруппированные по их укрупненным видам, приведены ниже.
Виды работ:
1. Строительно-монтажные работы
Итого по главам 1-9 сводного сметного расчета
2. Содержание дирекции (технического надзора) (глава 10 сводного сметного расчета)
3. Подготовка эксплуатационных кадров (глава 11 сводного сметного расчета) – не предусмотрена
4. Затраты проектно-изыскательские работы (глава 12 сводного сметного расчета)
Итог 1-12
5. Средства на покрытие затрат по уплате НДС (18%)
В стоимость объекта включена стоимость полного комплекса строительно-монтажных работ с лимитированными затратами и прочие затраты.
Перечисления на сети Миноблстройкомплексу составляют 325 руб./кв.м., которые рассчитывались на основании Постановления Правительства Москвы от 28.08.01 г. №271/28
Прочие обременения приняты в размере 100руб./кв.м.
Определение стоимости нового строительства
Показатели | Цена, тыс.руб. | Общая площадь | Стоимость, тыс.руб. |
Затраты на оплату исходно-разрешительной документации (ИРД), США |
|
| 546 |
Стоимость СМР здания, с НДС | 25 | 17145 | 458 930 |
в т.ч. разработка проектно-сметной документации | 1 | 17145 | 16 645 |
Итого стоимость здания, с НДС |
|
|
|
Перечисления на сети | 0.325 | 17145 | 5 707 |
Прочие обременения | 0.125 | 17145 | 2 140 |
Итого себестоимость строительства, с НДС |
|
| 483 968 |
Таким образом, стоимость строительства нового объекта, включая стоимость полного комплекса строительно-монтажных работ с лимитированными затратами и прочими затратами, с учетом НДС составляет: 483 968 тыс. руб.
2.3. Затраты на страхование объекта строительства
Строительному объекту, как и любому имуществу, угрожают пожары, ливни, аварии систем водоснабжения, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц.
Подобные случаи, как правило, покрываются стандартными полисами страхования строительных объектов. Но из любого правила есть исключения. Обычно по стандартным полисам страховые компании не оплачивают убытки, причиненные вследствие военных действий, гражданских волнений, воздействия ядерной энергии, ошибок проекта, дефектных стройматериалов, некачественного выполнения работ, телесных повреждений страхователя или его сотрудников со смертельным исходом и без него. (Чтобы обезопасить своих сотрудников, строительная организация должна застраховать их от несчастного случая на производстве.) Тем не менее, некоторые из этих рисков по желанию клиента могут быть включены в страховой полис по специальному соглашению.
Сегодня цена полиса страхования строительно-монтажных рисков может варьироваться от 0,1% до 1,5% полной стоимости строительного контракта, но обычно она не превосходит 1%.
Плата за страховку более всего зависит от назначения сооружаемого объекта. Тарифы при страховании промышленных объектов, на которых нужно провести большой объем монтажных работ, как правило, выше, чем при строительстве жилых домов. Чем сложнее строящийся объект и чем больше времени требуется на его возведение, тем больше придется платить за его страховку.
Стоимость страхования строител
При страховании гражданской ответственности перед третьими лицами за вред, причиненный при строительстве, тарифы обычно не столь высоки, как при страховании самой стройки. Цена такого полиса в среднем составляет 0,05-0,5% от стоимости контракта. При назначении тарифа самое большое значение для страховщика имеет расположение стройплощадки, то есть наличие в непосредственной близости от нее зданий, подземных, коммуникаций, метро, дорог и т.д. Понятно, что вероятность причинения вреда людям или их имуществу «в чистом поле» гораздо ниже, чем в районах плотной застройки, поэтому и стоимость страхования в последних будет выше.
Комплексное страхование «от всех рисков» типовых строительных и монтажных работ обойдется подрядчику всего лишь в 0,1-0,6%, причем за последние несколько лет стоимость полисов снизилась практически вдвое. В указанных границах тарифы варьируются в зависимости от сложности и сроков проведения работ, а также от месторасположения стройки.