Цена земли: экономическая содержание и факторы, определяющие её динамику

              1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

              2) ставки ссудного процента.

              Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

              Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная ценность. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Однако важно подчеркнуть, что при покупке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1, 2 или 10 лет, а неопределённо продолжительный отрезок времени. Следовательно, можно воспользоваться формулой для определения сегодняшней ценности будущих доходов:

PV=FV/(1+r),

где PV – сегодняшняя ценность, FV – будущая ценность, r – рыночная ставка процента. Поскольку величина t в этой формуле приближается к бесконечности, постольку и коэффициент дисконтирования 1/(1+r) становится все меньше и меньше с ростом t. Таким образом, цена земли как дисконтированная ценность (PV) определяется по формуле:

PV=

где R – ежегодный размер земельной ренты.

              Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000 долл., ставка ссудного процента – 5 %, то цена земли составит – 1000/0.05=20000 дол.

              Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.

              Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее со стороны как сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных производителей.

              Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

              Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

              На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Резко возрастает спрос на землю и в условиях инфляции, а особенно гиперинфляции, что ведет соответственно к росту цены земли.

              В целом динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала ХХ в. имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. ХХ в., доходивший до 18-21%).

              Рассмотрим динамику цен на земельные участки без подряда в Подмосковье на 2009 – 2010 гг.

              По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», во 2 квартале 2010 года более половины реализуемых подмосковных поселков (почти 57%) с участками без подряда были зафиксированы в пределах 60 км от МКАД. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». Причем на расстоянии до 5 км от Москвы нет ни одного поселка данного типа. (см. Приложение, Диаграмма 1)

              Высокая концентрация поселков с участками без подряда в радиусе 60 км от МКАД обусловлена, главным образом, активным освоением этих земель в прошлые периоды развития рынка загородного жилья. Ведь большинство застройщиков коттеджных поселков и поселков таунхаусов из-за последствий экономического кризиса были вынуждены пересмотреть концепцию своих проектов в пользу продажи участков без подряда.

              Однако данные маркетингового исследования указывают и на то, что доля рынка объектов с участками без подряда в пределах 60 км от Москвы начинает сокращаться. В целом, соотношение объемов предложения таких поселков до и после 60-километровой зоны от Москвы во 2 квартале 2010 года составляло примерно 57% против 43%. Хотя еще в 4 квартале прошлого года эти показатели были на уровне 60% и 40%, соответственно.

              Другими словами, доля экономичного предложения в данном сегменте увеличивается. Это обусловлено тем, что весной на рынок вышло большое количество новых поселков, причем преимущественно в дальнем Подмосковье, где фокусируется основной спрос со стороны покупателей участков без подряда.   

              Рассмотрим теперь, как меняются качественные характеристики предлагаемых участков без подряда в поселках на разной удаленности от МКАД. Так, согласно самые большие участки во 2 квартале 2010 года предлагались в объектах на расстоянии до 30 км от Москвы. Здесь средний размер реализуемых участков составлял около 21-23 сот. (см. Приложение, Диаграмма 2)

              Примечательно, что в пределах 60 км от МКАД наблюдается постепенное сокращение средней площади участков без подряда по мере удаления от столицы. Это связано с тем, что чем дальше от Москвы находится поселок, тем менее он востребован со стороны наиболее обеспеченных людей, заинтересованных в строительстве дома для постоянного проживания. Сокращение площади индивидуальных участков позволяет застройщику снизить их общую стоимость и повысить их привлекательность для потенциальных покупателей земли в пределах 31-60 км от МКАД.

              Однако за пределами 60 км от Москвы ситуация обратная: чем дальше от столицы, тем больше площади участков без подряда. Причина заключается в том, что по мере удаления от Москвы стоимость земли снижается, поэтому застройщик может увеличивать размеры индивидуальных участков, повышая тем самым их привлекательность и в то же время не делая их менее доступными по цене для потенциальных покупателей. В результате, во 2 квартале 2010 года за 90-километровой зоной средняя площадь участков без подряда составляла около 18 сот. Данный показатель почти на 30% больше, чем в поселках, расположенных на расстоянии 61-75 км от МКАД.

              Что касается стоимости участков без подряда, самый высокий уровень цен во 2 квартале 2010 года характерен для 30-километровой зоны от Москвы. Здесь средняя стоимость сотки приближается к отметке в 590 тыс. руб. Это связано не только с ограниченным объемом предложения и высокой стоимостью земли в данном сегменте, но также с тем, что эта удаленность наиболее приемлема для строительства домов для постоянного проживания.

              Примечательно, что уже в следующем географическом сегменте 31-45 км от МКАД средняя цена за сотку дешевле почти в 2,5 раза – около 245 тыс. руб. В целом наблюдается равномерное снижение стоимости участков без подряда после 46 от Москвы. Минимальная цена сотки характерна для самых дальних поселков (за 106 км от МКАД) – примерно 76 тыс. руб. (см. Приложение, Диаграмма 3)

              Интересно, что за последние месяцы более дорогие поселки с участками без подряда, расположенные в радиусе 60 км от столицы, существенно подешевели. С 4 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года средняя стоимость сотки здесь снизилась на 10%-20%. На фоне этого цена земли в поселках за 61 км, наоборот, возросла. Самый высокий прирост стоимости участков без подряда характерен для поселков в радиусе 91-105 км от МКАД – около 17%: с 73,7 тыс. руб. до 88,5 тыс. руб. за сотку.

              Все это свидетельствует о том, что участки без подряда в основном интересны менее обеспеченным покупателям, т.е. людям, у которых недостаточно средств на приобретение готового дома и которым нужна своего рода длительная «рассрочка». В то время как богатые люди предпочитают скорее готовое загородное жилье, нежели участки без подряда, пусть и недалеко от Москвы.

              3.2. Методы оценки стоимости земли.

              Существует три основных метода оценки рыночной стоимости земли и другой недвижимости:

–        метод сравнения продаж;

–        затратный метод;

–        метод капитализации доходов (доходный метод).

              3.2.1  Метод сравнения продаж.

              Это основной метод. Он применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

              Он предполагает, что благоразумный покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

              Способом сравнения можно оценить землю под дачное или коттеджное строительство, т. е. там, где существует достаточное для сравнения количество совершенных сделок. В оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так как земля не вовлекалась в необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

              3.2.2.Метод оценки по затратам

              Этот метод к земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях.

              Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

              Ограниченность затратного метода заключается в том, что он дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с аналогичными участками без дополнительных вложений капитала.

              Затратный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью с учетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

              3.2.3. Доходный метод.

              Метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип предполагает, что инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании дохода от объекта. Он может быть определен исходя из способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

              Применение доходного метода всегда затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты (обязательства выплаты суммы в оговоренный срок) и др.

              Доходный метод может быть реализован при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка культур и затрат на их возделывание, оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

              3.2.4 Метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости.

              Например, при оценке земли, когда инвестор желает выкупить землю под предприятием отдельными участками, необходимо провести анализ на наиболее выгодное использование различных компонентов недвижимости и выделить участки, обладающие максимальной рыночной стоимостью, на которые повышен спрос на рынке. В результате будет получена та максимальная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор, покупающий землю с целью извлечения прибыли путем ее интенсивного использования.

              Если участки приобретаются в качестве земель специального назначения с целью извлечения дохода, то оценку можно вести несколькими методами. Один из них - метод освоения (развития). При этом оценщик исходит из суммы потенциального дохода, который получит владелец участка после приобретения им земли, ее освоения и последующей продажи.