Доходный подход оценки стоимости объекта недвижимости

     Основным  недостатком доходного подхода  является то, что он в отличии  от других подходов к оценке основан  на прогнозных данных.

     В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

     Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2) 

     Рис. 2.

     В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

     При использовании методов капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. 
 

     

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО  ДОХОДА

 

     Для оценки полных прав собственности и  прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

     Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

     Потенциальный валовой доход (ПВД)

     Действительный  валовой доход (ДВД)

     Чистый  операционный доход (ЧОД)

     Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: 

     ПВД= S x Ca 

     Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

     Ca - арендная ставка за 1м2

     Величина  арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

     Арендная  ставка бывает двух видов (рис. 3) 

       

       

     

       

     Рис.3 

     Рыночная  арендная ставка предполагает собой  ставку, преобладающую на рынке аналогичных  объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

     Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно  проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

     В соответствии с видами арендными  ставок арендные договора делятся на три большие группы:

• с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);
• с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
• с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

     Метод капитализации доходов целесообразно  использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

     Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: 

     ДВД = ПВД – Па + ПД 

     где Па – потери от недосбора арендных платежей;

     ПД  – прочие доходы.

     Потери  обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости: 

 

     где Дn – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

     Тс  – средний период, в течении  которого единица объекта недвижимости свободна;

     Na – число арендованных периодов в году.

     Для расчёта предлагаемого действительного  валового дохода полученный коэффициент недоиспользования должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• общеэкономические ситуации
• перспектив развития региона
• стадии цикла рынка недвижимости
• соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

     Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе): 

 

     где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей. 

     Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год: 

     ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р 

     где ПР – постоянные расходы;

     ОР  – операционные расходы;

     Р – резервы.

     Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.

     Состав  операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

• содержание и ремонт;
• коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
• заработная плата персонала;
• налоги на заработную плату;
• договорные услуги (противопожарная система, лифт);
• представительские расходы;
• реклама;
• командировочные расходы;
• автотранспорт и др.

     Эти цифры расходов представляют собой  контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз  расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

     Полученный  чистый операционный доход пересчитывается  в текущую стоимость по одной  из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

     В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента. 
 

     3. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 

     Так же, как для любого структурированного набора аналитических методов, в отношении применения доходного похода к оценке и экономическому анализу нематериальных активов существуют свои аргументы «за» и «против». Для целей данного обсуждения аргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как его аналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболее существенных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаем некоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.

     В следующем перечне представлено несколько положительных особенностей доходного подхода в связи  с его использованием в анализе нематериальных активов:

     1. Методы доходного подхода обладают  способностью к адаптации и  гибкостью. То есть, они могут  быть легко адаптированы для  проведения анализа многочисленных  стандартов стоимости на основе  множества исходных допущений при выборе базы стоимости. Методы доходного подхода также могут использоваться для анализа трансфертного ценообразования и ставок роялти, анализа убытков, анализа тех или иных событий и других многочисленных видов анализа.

     2. Методы доходного подхода хорошо известны и пользуются широким признанием. Аналитики нематериальных активов знакомы с этими методами на основе профессиональной подготовки и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиков нематериальных активов или опирающиеся на ее результаты (такие как нефинансовые руководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы с основными методами доходного подхода.

     3. Методы доходного подхода хорошо  поддаются интерпретации в различных  дисциплинах общей оценки и  оценки стоимости. То есть, существует общее сходство методов доходного подхода, используемых в анализе нематериальных активов и в анализе ценных бумаг, оценке бизнеса и оценке недвижимости.

     4. Методы доходного подхода достаточно  точно моделируют реальный процесс  принятия решений участниками рынка нематериальных активов. Создатели, владельцы, покупатели, продавцы, лицензиары и лицензиаты нематериальных активов – все они, имплицитно или эксплицитно, анализируют возможные сделки с позиций анализа в рамках доходного подхода.