Формирование рынка земельных ресурсов в России

 ФОРМИРОВАНИЕ   РЫНКА  ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ  В   РОССИИ 

До 1917г. при наличии различных форм частной собственности на землю, а также государственной и общинной купля-продажа земли, ее ипотека и аренда были широко распространенным явле­нием и существовал рынок земельных ресурсов. Одним из декретов Октябрьской революции 1917 г. была проведена национализация земли, и земля стала объектом общественной собственности и была передана в бесплатное и вечное пользование крестьянам. Город­ские земли, а также природные и водные ресурсы стали объектом государственной собственности и также перестали быть объектом свободной купли-продажи. Ликвидация частной собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг, производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента, сократился размер и дифференциальной ренты и такие жизненно важные продукты для населения как продовольствие, строи­тельство, оплата жилья, проезд на транспорте, оплата электро­энергии, воды и многие другие стали предлагаться по низким, об­щедоступным для населения ценам или бесплатно.

 При пользовании земельными ресурсами создавались экономи­ческие отношения и в процессе их функционирования возникала необходимость осуществления оценки земельных и природных ре­сурсов и на этой основе применялись такие виды цен, как поденная плата, возмещение затрат: на геологоразведочные работы, прове­дение природоохранных мероприятий, восстановление и рекульти­вацию земель для сельскохозяйственного производства, строитель­ство различных промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и т. д. Хотя здесь еще не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но элементы товарно-денежных отношений присутствовали, и они положили начало возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на воспроизводство земельных ресурсов стали включаться в цены на продукцию, получаемую с их использованием.

Новый толчок к развитию рыночных отношений дала Консти­туция 1993 г., утвердившая право частной собственности на землю и ее куплю-продажу собственниками.

В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 г., в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий, сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наряду с передачей прав соб­ственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они были расположены. Появилась и купля-продажа земельных участков, например, садово-огородных. Возникают такие отношения по поводу земельных паев членов колхозов или совхо­зов при их выходе из них. В частной собственности на землю нахо­дится более 16 млн. га земли. Поэтому необходимость осуществления широких товарно-денежных (рыночных) отношений по поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их нормального осуществления нужна прочная правовая база. Для этой цели в Государственной думе РФ рассматривается новый зе­мельный кодекс РФ, а также ряд других законов, принятие которых положит начало развитию нового более совершенного  рынка  зе­мельных ресурсов. Тогда оценка и  формирование  цен на землю будет происходить на основе рыночного механизма также как и в других странах. До принятия земельного кодекса используется "Положение о проведении конкурсов и аукционов по продаже зе­мельных участков и других операций с землей" № 1272 от 10. 12. 93.

В настоящее время рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии своего первоначального становления и развития, а поэтому процесс оценки и купли-продажи земельных участков будет отражать массу противоречий, имеющихся в реальной жизни, а форма цены может проявляться в различных видах.

Рынок недвижимости, составляющий существенную часть в любой капиталистической экономике, практически полностью отсутствовал при социалистическом укладе хозяйствования. Соответственно, в России он существовал до 1917 г., затем в Советском Союзе около 70 лет его не было. В последние годы он возродился в ходе рыночных реформ.
Развитие рыночных отношений  в   России , особенно в Москве, способствовало формированию  рынка   недвижимости . С начала процесса приватизации и от возникновения этого рынка прошло более семи лет, что позволяет сделать определенные выводы, провести классификацию и прогнозировать тенденции его развития.

Предпосылкой развития  рынка   недвижимости  послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. Если в 1990 г. государственная собственность составляла 91%, то в 1996 г. — только 23,1% (вместе с муниципальной собственностью). А на частную собственность приходилось уже 63,4%. Достигнутая в России к 1996 г. преобладающая роль частной (негосударственной) собственности — важнейшее условие и результат перехода от плановой к рыночной экономике. Созданы предпосылки для развития  рынка   недвижимости . При этом на рынок выставляются объекты, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости.

Однако особенность  рынка   недвижимости  состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:
- проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
- зонирование территорий;
- архитектурно-строительный контроль;
- лицензирование деятельности профессиональных субъектов  рынка   недвижимости .

Государство выполняет и некоторые другие функции. В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Весь рынок недвижимости в целом — очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходима его структуризация и классификация. В зависимости от целей классификация  рынка   недвижимости  может проводиться по различным основаниям. Выше уже говорилось о его разделения на рынки купли-продажи и аренды, на первичный и вторичный рынки. Дальнейшее деление целесообразно провести по типам объектов, обращающихся на рынке. При этом возможны два подхода к классификации: исторический и логический. Мы рассмотрим их оба, один за другим.

Опыт показал, что рыночные отношения после 1991 г. раз¬вивались и активизировались в России по мере приватизации государственной собственности. В период становления рынка определяющим фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке:
- первый сегмент — это земля;
- второй сегмент — жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
- третий сегмент — промышленные и административные здания и помещения;
- четвертый сегмент — здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт).

В этих сегментах приватизация шла с разной степенью интенсивности. Наиболее продвинутым оказался жилищный сектор. К октябрю 1997 г. население приватизировало 14,6 млн. квартир, или 41,2% от муниципального и государственного жилого фонда, а с учетом старых индивидуальных домов и квартир ЖСК и ЖК общий объем жилья в собственности граждан составлял 42%2. Почти половина жилья в России уже не принадлежала государству, а на приватизацию остального имели (и имеют) право только его арендаторы (наниматели). Частная собственность на квартиры имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами при их купле-продаже.

Иначе обстояло дело с нежилой недвижимостью. После окончания чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью зачастую положение стало еще более запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и сферы услуг перешло соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа. Здесь еще предстоит большая работа по определению границ собственности, ее регистрации и оформлению документов. Земля и объекты соцкультбыта еще только ждут своих хозяев.

По мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает. Начинают сильнее проявляться тенденции, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах. В результате приведенная выше классификация может несколько измениться и превратиться в следующую:
- первый сегмент — свободные земельные участки;
- второй — жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
- третий — административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
- четвертый — здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.).

Аналогичная сегментация  рынка  предложена и петербургскими авторами:
- рынок жилья — с подразделением на городское и загородное жильё;
- рынок нежилых помещений, или рынок Коммерческой  недвижимости  — с выделением внутри него рынков офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости;
- рынок земельных участков.

Тип недвижимости, ее характеристики

На стоимость аренды и продажи недвижимости влияет достаточно много факторов. Для разных типов недвижимости, понятное дело, факторы будут различаться. И то, что важно для жилой недвижимости будет совсем не актуально для коммерческой. В сегодняшней статье мы рассмотрим разные типы недвижимости и ее основные характеристики:

Офисы
1. Общая площадь
2. Отделка
3. Наличие отдельного входа
4. Этаж
5. Отдельностоящее, встроенное, пристроенное
6. Наличие автостоянки
7. Наличие телефона
8. Наличие охраны

Торговые площади
1. Общая площадь
2. Отделка
3. Отдельностоящее, встроенное, пристроенное
4. Наличие автостоянки
5. Наличие витрины
6. Наличие холодильного оборудования
7. Соотношение торговой площади и подсобных помещений

Складские помещения
1. Общая площадь
2. Теплый или холодный склад
3. Наличие подъездных путей
4. Наличие охраны
5. Наличие подъемного оборудования
6. Высота помещения
7. Является ли склад холодильником

Производственные помещения
1. Общая площадь
2. Наличие разрешенных мощностей
3. Техническое состояние
4. Наличие подъездных путей
5. Наличие вытяжной вентиляции