Ипотечное кредитование в РФ

Клиент, открывая счет в банке, был обязан в течение не менее 1 года накопить  сумму,  равную  30%   от  стоимости   приобретаемого  жилья. Средства   индексировались посредством   перевода  рублевых   сумм  в доллары США по  курсу ММВБ  на  момент  взноса.  Банк  по истечении срока накопления предоставлял долгосрочный жилищный кредит. Схема   накопительных   счетов   «сберегательных   жилищных  контрактов»  используется  Сбербанком  России.  В  случае   выполнения  условий контракта  (минимальный  срок  контракта  1  год)  клиент   имеет  право получить  ипотечный  кредит  по  пониженной  процентной  ставке  (80% от ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).              

Наибольшее  распространение  в  России  получила  схема кредитования, основанная  на  заключении  с  заемщиком  договора   аренды  приобретаемого  с  помощью  кредита  жилого   помещения  с   правом  последующего его  выкупа.  По  такой  схеме  работает Столичный  банк сбережений -АГРО в  Москве.  Его  партнерами  являются  Универсальная  финансовая  компания и ряд риэлторских фирм.                                             

Финансовая  компания  покупает  у  риэлторской  фирмы   квартиру  для заемщика банка  и заключает  с ним  договор аренды  с правом  ее выкупа. Договор  заключается  на  один  месяц  с  регулярным  его продливанием, если  заемщик своевременно  вносит взносы  по кредиту.  Компания выступает перед  банком поручителем  заемщика и  в случае  невозврата кредита в  установленные  сроки  погашает  данный  кредит  за счет  обратной реализации квартиры риэлторской компании.                                 

Размер  кредита к стоимости квартиры составляет: 2/3 при кредите до 2 лет, 60%  - от 3 до 5 лет и 50%  - от 6 до 10 лет.                    

При  установлении  платежей  по  основному  долгу и  процентным ставкам  по   долгосрочным  кредитам   банки  используют   метод  индексации платежа по курсу рубля к доллару.                                       

В   России  развитие   ипотечных  кредитов   сдерживается  состоянием юридически - правовой  базы  и  отсутствием   соответствующих  институтов, связанных с обслуживанием  ипотеки.                                      

Большие  трудности  у  банков  и  инвесторов имеются  при определении цены  залога.  Если  с  оценкой  квартир  или  дач  особых   проблем  не возникает,  то  назвать точную  цену предприятия, особняка  очень  сложно и  требует  работы  специалистов.  Для  зтого надо  постоянно заниматься мониторингом рынка, анализом цен.                                       

Серьезной  проблемой  у  ипотечных  банков  является   получение  достоверной  информации  о  титуле  собственности.  Это  требует  создания дочерних  структур  банка,  занимающихся  оценкой,   проверкой документов,  оформлением кредитов  и   реализацией заложенного   имущества в случае невозврата ссуд.                                                 

Для  операций  с  недвижимостью  необходимы   юридические  нормы, регулирующие деятельность всех звеньев ипотечной системы.               

Рынок  ипотечных  обязательств  требует  разработанности  всех аспектов  сделок  с  недвижимостью,  включая  действующую  процедуру  обращения  взыскания,  т.е.  отчуждения  недвижимости  в  случае  неисполнения обязательства.                                                          

В  принятом  Законе  РФ  «0  залоге»  не  в  полной  мере проработаны  вопросы  ипотеки.  Некоторые  из  них   не  согласуются   с  действующим законодательством  в  части использования  залога квартир.  Не отрегулирован  порядок залога  земельного участка,  находящегося под  зданиями и сооружениями.  Не  принят  закон  о  кондоминиуме.  Не  в  должной  мере отработана  и процедура реализации залога  через судебные  органы. Дела по  отчуждению  недвижимости  рассматриваются наряду  с общими  судебными исками чрезвычайно длительное время,  что резко снижает привлекательность ипотеки. С другой  стороны, необходимы  законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.                            

Заключение

В нашей стране пока ещё не  разработана  соответствующая  инфраструктура ипотечной  системы,  связанная  с  созданием  на территории  России единого порядка  регистрации  недвижимого имущества,  оформления прав  на его владение,  единой  базы  данных  о заложенной  недвижимости и  т.п. В стране  следует  принять  комплекс  законов,  регулирующих  ипотечные сделки и  деятельность структур,  занимающихся операциями с недвижимостью.

Для  полноценного  функционирования  системы  ипотечного  кредитования  в  России  необходимо создать  систему страхования  операций с .недвижимостью. Пока что в наших условиях, при всей несовершенности системы ипотечного кредитования а также системы законодательства часто используются так называемые системы псевдо-ипотеки (например предварительная передача прав на объект недвижимости кредитору, а затем сдача в аренду этого объекта недвижимости фиктивному кредитополучателю)…

Список использованной литературы

• С.А.Александров, Ф.И.Пугачев. “Кредитные средства обращения и платежа”. М. “Факт”. 1991 г.
• В.А.Селиванкин. Техника кредитования. Л. “Кооперация”. 1926 г.
• В.С.Волынский. Кредит в условиях современного капитализма. М. “Финансы и статистика”. 1991 г.
• М.Коган. Коммерческие банки и предприятия. Расчетные и кредитные взаимоотношения. Выпуск третий. 1992 г. Центр деловой информации газеты “Экономика и жизнь”.