Экономика недвижимости

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб.м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют  7 % от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена  в размере 850 тыс.руб.

Определить рыночную  стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 3300 куб.м., а накопленный износ – 30 %.

Решение:

VR = 3300 * (900*0,85) * (1 + 0,07 + 0,18) = 3155625

VB = VR – D = 3155625 * (1 - 0,3) = 2208937,5

Vo =VB + VL = 2208937,5 + 850000 = 3058937,5

Задание № 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 175 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;

2. Объект продан год назад за 160 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;

3. Объект продан в этом году  за 175 тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь -1000 долл.; ограждение – 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Решение

Таблица 1 – Расчет стоимости объекта

Средневзвешенная цена (Vср) определяется по формуле:

                                                           (1)

где: – откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

– весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов. [12]

Отсюда стоимость объекта:

                     180000*2 + 181000*3 + 176500*1

       V ср =   ------------------------------------------- = 179917 долл.      

                                             2 + 3 + 1

Задание № 4.  Расчет чистого операционного дохода от объекта

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

- общая площадь объекта Sобщ  = 1650 м2; 

- площадь, занятая собственником 90 м2; 

- арендная площадь  Sар = 1600 м2 , из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке - 280 у.е. за м2 (контрактная арендная плата);

- рыночная арендная ставка – Ар = 290 у.е. за м2;

- платежи по договору страхования 1950 у.е.; 

- расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;

- коммунальные платежи 7700 у.е.; 

- расходы на уборку помещений 4500 у.е.; 

- затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.; 

- стоимость очередной замены дверных проемов составляет 17000 у.е., замена необходима через 7 лет;

- депозитная ставка надежного банка 12%; 

- норма потерь от недозагрузки 10%; 

- норма потерь от неплатежей 3%; 

- налоговые платежи - 4600 у.е.; 

- доход от прачечной составляет   9000 у.е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму – 65000  у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение

1) Оценка потенциального валового дохода (PGI)

Поскольку  рыночная арендная ставка выше контрактной, определим выгоды  ()  от расторжения договора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):

∆ Vр = а(10лет;15%)* (290 - 280) * 300 = 15056,3 у.е.

Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (65000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке  потенциального валового дохода (PGI):

(контрактный)=280 * 300 = 84000  у.е.

(рыночный)= 290 * (1600 – 300) = 377000  у.е.

2) Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей

Базой для оценки потерь от недозагрузки () является . Отсюда:

w1 = PGI2 * 0,1 = 377000*0,1 = 37700 у.е.

Базой для оценки потерь от неплатежей () является (), следовательно

w2 = (PGI1 + PGI2 - w1) * 0,03 = (84000 + 377000 – 37700)*0,03 = 12699 у.е.

3) Оценка действительного валового дохода (EGI):

EGI = PGI1 + PGI2 – w1 – w2 = 84000 + 377000 – 37700 – 12699 = 410601

              4) Оценка операционных расходов (COE).

Выполним оценку расходов на управление и замену оконных проемов:

Расходы на управление: EGI*3%=410601*0,03=12318,03 у.е.,

Расходы на ремонт: 17000*SFF(12%;7 лет)=3746,35 у.е.

Всего СОЕ = 12318,03 + 3746,35 + 7700 + 4500 + 3300 + 1950 + 4600 = 38114,39 у.е.

5) Оценка чистого операционного дохода  на связанные инвестиции (собственные и заемные).

=EGI -COE=410601 – 38114,38 = 372486,62  у.е.

6) Оценка чистого операционного дохода собственника:

                                                                                              (2)

Здесь – чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга, которые определяются суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитываются по формуле:

=Vm*[Ym+SFF(nm,Ym)]=65000*[0,12+SFF(25 лет;12%)=

=12063,16 (у.е.).                                                                  

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:

=372486,62  - 12063,16 =360423,46  у.е.,

или округленно, 360423 у.е.

Задание №5 . Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Доходный подход  применяется для оценки объектов, которые используются в коммерческих целях. При этом для объектов со стабильным доходом применяется метод прямой капитализации дохода, согласно которому стоимость объекта () определяется по формуле:

                                                                                                                              (3)

Коэффициент  капитализации (R) может определяться различными способами, один из которых основан на анализе рыночных данных по аналогичным оцениваемому объектам, когда известны цена продажи и  чистый операционный доход по этим объектам. В этом случае коэффициент капитализации определяется на основе формулы (3) путем деления чистого операционного дохода на цену продажи объекта-аналога. [30]

Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации:

1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра:

- арендная площадь бизнес-центра  – S кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;

- рыночная арендная ставка составляет А руб. за 1 кв.м  в год;

- количество заключенных договоров аренды  – 65;

- норма потерь от недозагрузки арендной площади  -10 %;

- норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;

- операционные расходы – 40 % от  действительного валового дохода;

- расстояние до центра города – 25 км;

- финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.

Таблица 2 – Данные  по сопоставимым объектам

Требуется:

а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данных необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;

б) рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);

в) определить рыночную стоимость бизнес-центра.

Решение

Таблица 3 – Данные  по сопоставимым объектам