Контрольная работа по дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение

 высшего профессионального  образования

Российский государственный торгово-экономический  университет

Уфимский институт (филиал)

 

 

 

 

Факультет юриспруденции и заочного обучения

Курс  3_ (5,5 г.)

Специальность: Э и У на предприятии общественного питания

 

 

 

 

 

Контрольная  работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

 

 

К защите допускаю:

Руководитель: 

                                                                              (подпись)

_________________

                                                   (дата)

 

Оценка при защите

 

_______________________________________

Дата_________Подпись__________

 

 

 

Уфа-2012

 

 

 

 

Содержание

 

Затратный подход……………………………………………………………3

Сделки с объектами недвижимости………………………………………..10

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной  полезности.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

-  уровень заработной  платы;

-  величина накладных  расходов;

-  затраты на оборудование;

-  нормы прибыли  строителей в данном регионе;

-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества  затратного подхода:

1.  При оценке новых  объектов затратный подход является  наиболее надежным.

2.  Данный подход  является целесообразным или  единственно возможным в следующих  случаях:

 §  технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;

 §  обоснование  необходимости обновления действующего  объекта;

 §  оценка зданий  специального назначения;

 §  при оценке  объектов в «пассивных» секторах  рынка;

 §  анализ эффективности  использования земли;

 §  решение задач  страхования объекта;

 §  решение задач  налогообложения;

 §  при согласовании  стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки  затратного подхода:

1.  Затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом  затрат труда.

3.  Несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, т.к. в  процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный  износ.

4.  Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

5.  Сложность определения  величины накопленного износа  старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка  земельного участка от строений.

7.  Проблематичность  оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3):

-  Расчет стоимости  земельного участка с учетом  наиболее эффективного использования  (Сз).

-  Расчет стоимости  замещения или восстановительной  стоимости (Свс или Сзам).

-  Расчет накопленного  износа (всех видов) (Сизн):

 ·  физический  износ - износ, связанный со  снижением работоспособности объекта  в результате естественного физического  старения и влияния внешних  неблагоприятных факторов;

 ·  функциональный  износ - износ из-за несоответствия  современным требованиям, предъявляемым  к подобным объектам;

 ·  внешний износ  - износ в результате изменения  внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости  объекта с учетом накопленного  износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой  стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

1. Метод сравнительной единицы

 Этот метод предполагает  расчет стоимости строительства  сравнительной единицы аналогичного  здания. Стоимость сравнительной  единицы аналога должна быть  скорректирована на имеющиеся  различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности  и т.д.)

 

Если в качестве сравнительной   единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

 

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

 

где

Со - стоимость оцениваемого объекта;

 См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

 Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

 Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

 Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

 Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

 Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

 Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

 

Важным этапом является выбор типичного объекта. При  этом необходимо учитывать:

-  единое функциональное  назначение;

-  близость физических  характеристик;

-  сопоставимый хронологический  возраст объектов;

-  другие характеристики.

2. Метод разбивки по компонентам 

Этот  метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных  затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

 

  , где

 

Сзд – стоимость строительства здания в целом;

 Vj – объем j-го компонента;

 Сj – стоимость единицы объема;

 n – количество выделенных компонентов здания;

 Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам:

-  субподряд;

-  разбивка по профилю  работ;

-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем  рассчитываются суммарные затраты  по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему  и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование  разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

 

Рис. 3.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным  подходом

 

3. Метод количественного  обследования 

  Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет  стоимости строительства

Стоимость строительства  зданий и сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его  осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства  зданий и сооружений - это сумма  денежных средств, необходимых для  его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости  производится расчет размера капитальных  вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

 

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы  расчета затрат. При составлении  смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться  следующие методы расчета затрат:

 ресурсный;

 ресурсно-индексный;

 базисно-индексный;

 базисно-компенсационный;

 на основе банка  данных о стоимости ранее построенных  или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов  затрат), ведется исходя из потребности  в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях  и способах их доставки на место  строительства, расходе энергоносителей  на технологические цели, времени  эксплуатации строительных машин и  их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный  метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные  показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей  и базовых стоимостных показателей  на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

 

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо  учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета  сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сделки  с объектами недвижимости

Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это  действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей в отношении  объекта недвижимости.

Цель  сделки — приобретение права собственности  или права пользования имуществом.

Действительность  сделки определяется через совокупность следующих условий:

законность  содержания;

правоспособность  и дееспособность физических и юридических  лиц, совершающих сделку;

соответствие  воли и волеизъявления участников сделки;

соблюдение  формы сделки.

Если  хотя бы одно из вышеперечисленных  условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка  считается ничтожной, если:

совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

волеизъявление  не соответствует подлинной воле;

нарушены  форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

сделка  юридического лица выходит за пределы  его правоспособности.

Сделки  могут совершаться в двух формах:

устной;

письменной.

В устной форме сделка возможна:

если  законом или соглашением не установлена  письменная форма;

для сделок, исполненных при самом  их совершении (кроме тех, для которых  предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная  форма сделки заключается в составлении  документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки  с недвижимостью подлежат нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации.

Типы  операций с недвижимым имуществом

Со  сменой собственника 

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

Купля-продажа

Наследование  по закону или по завещанию

Реализация  обязательств (залог или долги)

Приватизация; национализация

Оформление  ренты и пожизненного содержания с иждивением

Изъятие земельного участка и снос строения

Обмен и мена Акционирование

Изменение состава с разделом имущества

Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия

Внесение  имущества в уставный капитал

Долевое строительство с выделением долей

Оформление  кредита под залог недвижимости

Расселение (коммунальной квартиры)

Вступление  в кондоминиум Инвестирование средств

Строительство, реконструкция

Передача  в доверительное управление

Аренда, наем, поднаем, перенаем

Передача  в хозяйственное ведение, оперативное  управление

Передача  земли в наследуемое владение и постоянное пользование

Введение  и снятие сервитутов, бронирование

Страхование

Купля-продажа

Купля-продажа  — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а  покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.