Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

 

Таким образом по затратному методу стоимость составит

 

С_зп = 300000 +3681600,00 – 295816,56 = 3685783,44 руб.

 

 

3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующих корректировок данных.

Данные о  продажах сопоставимых объектов по состоянию  на дату оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 3 - Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Аналоги	Местоположение	Площадь , кв.м	Материал стен	Состояние помещения
А1	С/о	250	к	ср
А2	С/о	235	к	пл
A3	С/о	238	п	ср
А4	О	235	п	ср
А5	О	245	п	пл
А6	О	242	к	ср
A7	Ц	244	к	ср
А8	Ц	245	к	пл
А9	ц	235	п	ср

На основе сравнительного подхода необходимо получим скорректированные цены, т.е. девять вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов оформляются в таблице с точностью до сотых.

 

Таблица 4 - Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

Объекты параметры	Объект оценки	А1	А2	A3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
Описание
Местоположение	О	С/о	С/о	С/о	О	О	О	Ц	Ц	Ц
Площадь, кв.м	240	250	235	238	235	245	242	244	245	235
Материал стен	к	к	к	п	п	п	к	к	к	п
Состояние помещения	пл	ср	пл	ср	ср	пл	ср	ср	пл	ср
Цена продажи, тыс.руб.	-	3945	3412	3568	3031	3126	3320	4235	4040	3794
Цена продажи, тыс. руб./кв.м	-	15,8	14,5	15,0	12,9	12,8	13,7	17,4	16,5	16,1
корректировки
Местоположение	-	0,85	0,85	0,85	0,85	0,85	0,85	0,9	0,9	0,9
Материал стен	-	1	1	1,05	1,05	1,05	1	1	1	1,05
Состояние помещения	-	0,92	1	0,92	0,92	1	0,92	0,92	1	0,92
Скорректированная цена предложения, тыс. руб./кв.м	-	12,34	12,34	12,31	10,59	11,39	10,73	14,37	14,84	14,04
Итоговая величина стоимости, тыс.руб кв.м	12,55

 

Определение величины поправок

Расчеты поправок проводится в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила: Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки 'дет меньше единицы.

1. Поправка на местоположение

Поправка по местоположению рассчитывается исходя из следующих  различий в ценах аналогичных объектов недвижимости:

15 % между расположенными  в отдаленном районе и районе  средней отдаленности; 10 % между расположенными  в центре города и районе  средней отдаленности.

Объект оценки находится  в отдаленном районе, а аналог А1 в районе средней отдаленности, этому разница в ценах составляет 15 %. Примем цену аналога за единицу. Так как объект оценки хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться на 15 % (или 0,15), т.е. поправка составит 0,85.

2. Поправки на материал стен и состояние помещения

При определении поправок на материал стен и состояния помещения следует учитывать:

• Поправки исходя из цен, приведенных к единице измерения
• объекты не должны отличаться по местоположению;
• при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений - на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии - на цены, находящихся в среднем).

Поправка  на состояние помещения рассчитывается методом парных продаж. В Таблица 3 выбирается 2 аналога, которые различаются между собой только по состоянию помещения. Это аналоги А1 А2. Определяется различие в ценах аналогичных объектов за счет состояния помещения как частное от деления приведенной цены аналога А2 на приведенную цену аналога А1:

14,5 /15,8 = 0,92 или 92%, т.е. разница в ценах составляет 8% или 0,08.

Рассчитывается  величина поправки. Т.к. оцениваемый  объект хуже аналога по состоянию помещения, то поправка будет меньше единицы, т.е. 1 - 0,08 = 0,92.

Рассуждая аналогичным  образом, рассчитывается поправка на материал стен. Для этого определяется различие в ценах аналогичных объектов по материалу стен:

15,0 /15,8 = 0,95, т.е. разница в ценах составляет 5% или 0,05.

Т.к. оцениваемый  объект лучше аналога по материалу стен, то величина поправки буде больше единицы,т.е. 1 +0,05 = 1,05.

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены объектов- аналогов. Они определяются умножением приведенной цены объекта-аналога на рассчитанные поправки.

Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки необходимо провести согласование скорректированных цен объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Каждому аналогу присваивается свой вес, эй этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового (тасования данных.

Стоимость объекта оценки рассчитывается как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

Таким образом скорректированная  цена составит 12,55 руб.

12,55*240=3011,9 тыс.руб.

 

3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

 

Доходный  подход заключается в преобразовании в текущую стоимость ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Стоимость объекта  недвижимости рассчитывается по формуле:

Сд = ЧОД / R_K, 

где:

Сд - стоимость  оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, руб.,

ЧОД - величина годового чистого операционного дохода от использования объекта

недвижимости, руб.;

Rk - ставка капитализации.

Ставка капитализации  может быть рассчитана с использованием метода рыночной экстракции по формуле:

R_K = ЧОД_i / V_i 

Где i - сопоставимый объект, i = 1 ...9;

ЧОД_i - чистый операционный доход за год от i-ro объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым , руб.;

Vj   -   цена   продажи   i-ro   объекга   недвижимости,   сопоставимого   с   оцениваемым, руб.

Этапы расчета ЧОД

Для определения  ЧОД следует рассчитать потенциальный  и действительный валовой доходы от оцениваемого объекта.

/. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

ПВД=S х А х п, 

где: А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./кв.м;

п - количество месяцев в периоде, за который  определяется ПВД.

В нашем случае ПВД равен

ПВД = 240*230*12=662400 руб.

2. Определение действительного валового  дохода (ДВД)

Действительный  валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом  потерь от недозагрузки объекта и  недосбора арендных платежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД-П1 -П2, 

где:

П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.; П2 П2- потери от недосбора арендной платы, тыс. руб.

Данные потери возможны вследствие наличия вакансий и недосбора арендных платежей (в период смены арендатора), нарушения графика арендных платежей. Потери оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы к величине потенциального валового дохода.

Поправка  на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно I.. .3 месяца).

Потери от недоиспользования (недозагрузки) определяются исходя из информации агентств недвижимости, в соответствии с которой время, необходимое для поиска нового арендатора, составляет 2-3 недели, что от годового фонда времени (52 недели) составляет 4-6 %. Для выполнения настоящей контрольной работы принимается среднее значение - 5 %

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Величина годового ЧОД рассчитывается по (формуле:

ЧОД = ДВД - ОР, 

где: ОР - операционные расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Величина расходов на удержание оцениваемого объекта принимаются равными 28 % от ПВД. Расчет величины ЧОД оформляется s таблице.

Таблица 5 - Расчет ЧОД оцениваемого нежилого помещения

п/п	Показатели	Единицы измерения	Значение
1	Арендная ставка за месяц	руб./кв.м	230
2	Площадь оцениваемого объекта	кв.м	240
3	ПВД за год	тыс.руб.	662,4
4	Потери от недозагрузки объекта недвижимости (5 % от ПВД)	тыс.руб.	33,12
5	Потери от недосбора  арендной платы	тыс.руб.	-
6	ДВД за год	тыс.руб.	629,28
7	Операционные расходы (28 % от ПВД)	тыс. руб.	185,47
8	ЧОД	тыс. руб.	443,81