1. Прямые  издержки, $                                                        200 000 
      в том числе:

         – кровля, $                                                                           7500

         – электропроводка, $                                                          3500

         – система тепло и водоснабжения  и канализация, $       4500

   2. Накладные расходы, $                                                        10 000

   3. Прибыль предпринимателя, $                                           23 000

   За  время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась.

   Решение:

Рассчитаем  полную восстановительную стоимость  здания

V_R = C_D + Ci + P, где

Со - прямые затраты, долл.;

С_i - косвенные затраты, долл.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, долл.

V_R = 200 000 + 10 000 + 23 000 = 233 000 тыс.руб.

Стоимость здания без стоимости кровли, электропроводки  и системы тепло- и водоснабжения  и канализации = 200 000 – (7 500 + 3500 + 4500) = 184 500 долл.

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = D_P + D_F + DE 

где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

D_F – функциональный износ здания, тыс. руб.;

D_E – внешний износ здания, тыс. руб.

Dp = 184 500 / 44 * 6 = 25 159 долл.

DF = 3700 + 4100 = 7 800 долл.

D = 25 159 + 7 800 = 32 959 долл.

Остаточная  стоимость здания определяется

Vrem = VR – D = 233 000 – 32 959 = 200 041 долл. – текущая стоимость здания.

Величина  неустранимого износа составляет разницу  между накопленным износом и  затратами на ремонт

И = 32 959 – 3700 – 4 100 = 25 159 долл. 
 

5. ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ  СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

   Задача 5.1

   Какова  оценочная стоимость магазина общей  площадью 4000 м², в котором арендная площадь составляет 3400 м². Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1).

   Таблица 5.1

   Информация  о продажах аналогичных объектов

 

   Решение:

Рассчитаем  стоимость долю арендной площади по каждому из сравниваемых объектов

Объект 1 = 6 600 / 7 000 = 0,943

Объект 2 = 5 000 / 5 400 = 0,926

Объект 3 = 6 100 / 8 000 = 0,7625

Цена  одного метра общей площади объектов

Объект 1 = 344 850 / 7000 = 49,26

Объект 2 = 246 950 / 5 400 = 45,73

Объект 3 = 277 100 / 8000 = 34,63

Цена  одного метра арендной площади объектов

Объект 1 = 344 850 / 6600 = 52,25

Объект 2 = 246 950 / 5000 = 49,39

Объект 3 = 277 100 / 6100 = 45,42 

Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По остальным факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене полезной площади обоснована только фактором времени

Цена  за одну неделю снизилась на

49,39 – 52,25 = - 2,86

Произведем  корректировку цены продажи по фактору  времени

Объект 1 = - 2,86 * 3 = - 8,58

Объект 2 = -2,86 * 4 = - 11,44

Объект 3 = -2,86 * 0,5 = - 1,43

Корректировка по транспортной доступности и возможности  парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для сопоставления. Поэтому  рассчитаем разность между объектами 1 и 3

Величину корректировки по транспортной доступности = (52,25–45,42) / 2 = 3,4

Корректировка по удобству разгрузки.

Для сопоставления  возьмем объекты 1 и 3

52,25–45,42 = 6,8

Результаты  расчета корректировок сведем в  таблицу.

Таблица 5.1.1  Результаты расчета корректировок

 

Исходя  из расчетов можно принять оценочную стоимость одного метра полезной площади 40,27 долл./м².

Общая стоимость магазина будет составлять

40,27 * 3 400 = 136 918 долл. 
 
 

   Задача 5.2

   Определить  медиану, моду и установленную корректировку  по данным, представленным в таблице 5.2.

   Таблица 5.2

   Информация  по парным продажам

 

   Решение:

 

   

   Медиана (серединное значение) = 4000+3000+2000+2000+5500 = 16500/2 = 8250, следовательно первая накопленная  частота, которая превышает значение 8250 является 2000 у третьей пары.

   Мода (наиболее часто встречающееся значение) = 2000

   Ответ: Мода и медиана равны 2000.   
 
 

   6.  ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ

   Задача 6.1

   Семья собирается приобрести земельный участок  под коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж сметной стоимостью $56 000 и сдан в аренду за $15 000 в год. Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний взимает комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой суммы. Собственник несет расходы по эксплуатации объекта $2 375 в год. Рыночные ставки капитализации для земли и улучшений составляют 19 и 21% соответственно.

   Определить  стоимость земельного участка.

   Решение:

   Рассчитаем  чистый операционный доход от соседнего (аналогичного участка)

   ЧОД = Арендные платежи  – комиссионные – расходы по эксплуатации) = (15 000  – (15 000*0,015) –2 375) = 12 400 долл.

   Рассчитаем  коэффициент капитализации для данного объекта

   Ккап = ЧОД / С = 12 400 / 56 000 = 0,221 = 22,1%

   Данная  ставка капитализации выше рыночной, следовательно, приобретение данного земельного участка выгодно. 

   Задача 6.2

   Оценить стоимость земельного участка (рис.1) исходя из цены за 1 сотку в $300. 

   

   Решение:

   Для решения данной задачи примем, что  цена за сотку рассчитывается с учетом следующего условия:

     
 
 
 
 
 
 

Следовательно, коэффициенты стоимости участка будут распределены следующим образом:

 

 
 
 

Нахождение площади  и стоимости участков.

Площади фигур  А и В найдем по теореме Пифагора. 
 
 

 

 

 

Ца = 3 250 * 300 * 0,35 = 341 250$ 

Цб = 22 750 * 300 * 0,35 = 2 388 750$ 

Цв = 3 250 * 300 * 0,35 = 341 250$ 

Цг = 22 750 * 300 * 0,65 = 4 436 250$