О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе

Коростелев  С.П.

Заместитель Председателя Экспертного 

Совета  НП СОО «Сибирь»,

д.т.н., профессор 

О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе

(продолжение) 
 
 

     Моя последняя статья о прибыли предпринимателя  в затратном подходе /1/ вызвала  широкую дискуссию в оценочном сообществе. При этом были высказаны аргументы как в поддержку выдвинутых в статье предложений, так и категорически против них. Из высказываний противников выдвинутых предложений следует, что они не до конца поняли смысл моих предложений, так как формат статьи не позволил полностью их раскрыть. Появилась необходимость продолжить статью и высказать некоторые соображения по поводу высказанной критики (отмечу, что конструктивной и доброжелательной).

     Вопрос  учитывать или не учитывать ПП в затратном подходе оказался в настоящее время ключевым в процессе оценки недвижимости. Он как лакмусовая бумажка высветил проблемы теории оценки недвижимости в период происходящего процесса пересмотра господствующих экономических парадигм, так как применяемые методы оценки будут во многом зависеть от того, на какой экономической теории будет базироваться исследователь или оценщик (см. цитату В.И.Ленина в начале предыдущей статьи).

     Если  вы приверженец неоклассической  экономической теории, постулирующей  наличие совершенного рынка, то тогда безусловно при применении затратного подхода необходимо каким-то образом перейти от затрат к стоимости через некий коэффициент, который неудачно назван «прибылью предпринимателя». Если же мы будем исходить из новых экономических воззрений, учитывающих несовершенство рынка (особенно российского), то в этом случае затраты нельзя смешивать со стоимостью, что закреплено в МСО и даже в наших несовершенных и критикуемых стандартах ФСО.

     Кроме того, вопрос применения ПП в затратном  подходе напрямую связан с согласованием результатов оценки по трем подходом и выведением единой величины стоимости. В предыдущей статье я об этом упомянул, но не расшифровал, что имелось в виду¹. 

     Процесс согласования результатов оценки отдельная  обширная тема в теории оценки. В настоящее время у нас уже выработался некий стандарт согласования, когда полученным результатам оценки по различным подходам присваиваются некоторые веса и по ним выводятся окончательные результаты, при этом применяются методы оценки качества: квалиметрия или МАИ. Заметим, что это опять российское изобретение, так как в американских, английских или немецких методах и стандартах оценки этого нет.  Не было таких рекомендаций и в первых переводных американских учебников /1,2/ и в наших первых учебных пособиях, в том числе и в моем /4/.

     Внедрение в практику оценки математических методов  согласования результатов началось с предложений Галушки А.С (МАИ) /5/, и со статьи проф. Азгальдова Г.Г./6/, опубликованной в 1999г., где он убедительно показал, как можно провести согласование результатов оценки с применением теории квалиметрии.

     Однако  согласовывать можно только одинаковые по качеству величины (необходимо обеспечить функциональную сопоставимость), в данном случае стоимость, полученную различными подходами. Отсюда необходимость перехода от затрат к стоимости через ПП в затратном подходе. При этом рыночные значения ПП мы можем получить или применением сравнительного подхода или на основе методов доходного подхода.  Таким образом, мы  искусственно подтягиваем (или уменьшаем) определенные в подходе затраты до уровня сравнительного или доходного подходов и затем производим процедуру взвешивания и получаем конечный результат. При этом мы нарушает принцип независимости подходов.

     Такая процедура согласования стала  сейчас практически стандартом и в ней, безусловно, должна рассчитываться и применяться ПП, как элемент перехода от затрат к стоимости. При этом можно всегда получить желаемый результат оценки через произвольный выбор рангов и весов подходов, особенно не задумываясь о той экономической информации, которую несет каждый из результатов подходов. По-сути, стоимостные показатели подходов мы  дважды смешиваем и выдаем единый не очень понятный результат. О том, к каким парадоксам приводит такая процедура согласования, сказано в моей новой книге /7/.

     Возникает вопрос - зачем мы это делаем. Ведь затраты проекта в соответствии с принципом замещения несут очень важную информацию для принятия решений о состоянии рынка (см. «маятник оценки») и стоимости. Когда же мы исказили эти затраты через ПП, полученной на основе других подходов, то ценность этой информации резко уменьшается.

     Более того, как уже было сказано выше и более подробно в предыдущей статье, сегодняшние постнеоклассические  экономические воззрения не позволяют смешивать затраты со стоимостью, а значит мы не может провести процедуру математического взвешивания результатов оценки, полученных разными подходами (отсутствует функциональная сопоставимость). То есть в данном случае мы должны перейти от процедуры взвешивания результатов оценки к процедуре выработки суждения о стоимости на основе полученных тремя подходами результатов.

     По  моему мнению, в наиболее общем  случае для доходной недвижимости эта  процедура должна выражаться следующей  формулой: 

     Затратный подход – ориентир стоимости,

     Сравнительный подход – диапазон стоимости,

     Доходный  подход – рыночная стоимость

     В этом случае нет никакой необходимости  искажать затраты на восстановление или замещения объекта недвижимости никакими коэффициентами, типа ПП, но от Оценщика потребуется объяснение факта отличия затрат от результатов сравнительного и доходного подходов.

     Сравнительный подход в российских условиях базируется в основном на ценах предложений. Соответственно достоверность его низка и поэтому, в лучшем случае, он может нам дать диапазон стоимости.

     Доходный  подход в варианте метода ДДП в  наших условиях является определяющим для вывода окончательного результата стоимости. Однако этот метод требует  большого количества входных параметров и в нем легко сделать  ошибки. Для того чтобы уменьшить эти ошибки и повысить достоверность, мы и должны иметь некий ориентир (затратный подход) и диапазон (сравнительный подход).

     Такая процедура выработки суждения о  стоимости, на мой взгляд, позволит перейти от манипулирования весами подходов к объяснению экономического содержания результатов подходов. В этом случае нет никакой необходимости искусственно выравнивать результаты подходов. И если есть экономическое обоснование отличия подходов (например, затратного и доходного в условиях кризиса на рынке), то нет ничего страшного в том, что результаты подходов отличаются на значительную величину. Но эта процедура потребует от Оценщика серьезной аналитической работы и хорошего знания рынка, которая, как правило, сегодня скрывается за построениями деревьев МАИ или квалиметрии.

     Безусловно, это всего лишь предложения, которые, на мой взгляд, должны быть учтены при  выработке стандарта ФСО-6. У этих предложений, конечно, будут и уже есть противники.  Наиболее концентрировано, критика этих предложений выражена в статье /8/.  В этой статье сделан следующий вывод: «очевидно, что утверждение об отсутствии необходимости учета прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости объекта в затратном подходе противоречит здравому смыслу и не может быть рекомендовано к использованию в практике оценки».

     Как это может показаться удивительным, с этим выводом можно согласиться, но при одном важнейшем условии - если оставаться на позиции «неоклассики» и считать наш рынок недвижимости совершенным. Если же мы будем базироваться на новой экономической парадигме, и будем учитывать реальное состояние нашего рынка недвижимости, то «здравый  смысл» подскажет другое решение (см. опять цитату В.И. Ленина).

     Всегда  с уважением относился и отношусь к мнению автора этой статьи, но в данном случае позволю себе не согласиться с некоторыми доводами, на которых основывается вышеприведенный вывод.

     Во-первых, не согласен с ролью и значением  девелопера в проекте. Этому вопросу  у меня посвящена целая глава  в /7/. Автор статьи утверждает, что «величина прибыли предпринимателя не должна зависеть от действительного набора участников проекта: вместо одного девелопера проект могут затеять и реализовать инвестор (заказчик), менеджер проекта, подрядчик, поставщик материалов, консультанты и брокеры – все при участии кредитной организации».  Если «консультант или брокер» затеют проект, то это уже будет не «консультант и брокер», а девелопер проекта со всеми вытекающими отсюда рисками и возможными доходами и прибылью. То есть опять возникает вопрос, – о каком предпринимателе мы ведем речь и чью прибыль ищем. Может быть, тогда речь вести не о предпринимателе, а о проекте девелопмента (ППД)?

     Во-вторых, как я уже неоднократно писал в предыдущих статьях, девелопер инвестирует в проект не денежные средства², а свой интеллектуальный потенциал: наработанные связи с местными властями, знание рынка, умение и опыт организации строительного производства и т.д. Как в этом случае посчитать «доход на капитал», вложенный в проект девелопером ?

     В-третьих, ключевым моментом предложений автора о расчете ПП, является необходимость  расчета «рыночно обоснованной общей  нормы отдачи на капитал, вложенный  в создание объекта».  В проекте  девелопмента инвестируются различные  капиталы: нематериальный делелопера, высокорискованный собственный капитал, который формирует девелопер из средств привлеченных им знакомых, родственников и людей, желающих рисковать и получать большие доходы; участники долевого строительства; инвесторы строительного и долгосрочного кредита, будущие арендаторы и т.д. Состав, соотношение и требования к доходности этих капиталов различны и индивидуальны для каждого проекта. Как при этом обосновать «рыночно обоснованную общую норму отдачи», да еще при нашем закрытом рынке недвижимости? В своей книге /10/ автор дает ответ на этот вопрос: «оценку „снизу“ для нормы отдачи и для величины прибыли предпринимателя можно обеспечить, ориентируясь на ставку процентов по кредитам на строительство объектов оцениваемого типа» (с. 309). То есть фактически «прибыль предпринимателя» приравнивается затратам на финансирование проекта, которые безусловно необходимо учитывать при подсчете общих затрат проекта. Однако риски проекта девелопмента резко отличаются по мере его реализации. Начальная стадия самая высокорискованная, затем риски уменьшаются. Усреднять эти риски вряд ли целесообразно. В этом отношении весьма интересен алгоритм расчета, который применяют в методе остатка в Великобритании /7/. 

В этом методе весь период делелопмента делится  на 3 этапа: подготовительный период, период строительства и период заполнения, и для каждого периода задается своя «норма отдачи», а прибыль девелопера задается отдельно (в методе остатка ее надо находить обязательно, см. предыдущую статью).

     Можно конечно высказать и другие несогласия с мнением автора, например, относительно трактовки принципа замещения как «отражающего интересы пользователя, создающего объект для себя», но в данном случае это не принципиально. Важно другое. Понятие «прибыль предпринимателя» и методы его определения остаются дисскусионными и плохо формализованными. По моему мнению, необходимо отказаться от его расчета при оценке доходной недвижимости в затратном подходе.

     Я вовсе не являюсь противником  ПП, а выступаю в настоящее время за то, чтобы пока мы не достигли консенсуса в вопросе учета  ПП, из всех нормативных документов убрать требование об обязательности учета и расчета ПП в рамках затратного подхода оценки недвижимого имущества.

     Несмотря  на высказанную критику в адрес предыдущей статьи мои выводы остаются прежними.

     Выводы:

1. Необходимо исключить из всех нормативных документов (методических рекомендаций Росимущества, РЖД, ДИГМ и др. структур), в особенности из проекта стандарта ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества», требование об обязательности определения «прибыли предпринимателя» в затратном подходе.
2. Вместо этого, в этих нормативных документах необходимо ввести положение о том, что включение в состав  затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано.

     Список  использованных источников

1. Коростелев С.П. О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе.2009 http://www.soosibir.ru/news.htm?action=zoom&id=132&page=1
2. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
3. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. – М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. – 231 с.
4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. Из-во: «Русская Деловая Литература», М.:, 1998г., 221с.
5. Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в оценку недвижимости. -М.: 1998
6. Азгальдов Г.Г. Проблема согласования оценок и ее возможное решение. Журнал «Вопросы оценки», №4, 1999г.
7. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. – М.: Маросейка, 2009г.- 416 с.
8. Озеров Е.С. О прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=35&Id=3026
9. Коростелев С.П. Проблемы оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков. http://www.soosibir.ru/etc.htm?id=185
10. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Из-во «МКС», 2007