Оценка предприятия (бизнеса) на примере ООО Милана

     Таблица 2.6

     Определение восстановительной стоимости склада S=110м²

 

     В величине восстановительной стоимости  должна быть учтена прибыль предпринимателя, которую нужно определить экспертно  и НДС.  

     Таблица 2.7

     Определенные  рыночной стоимости склада

 

     Вывод. Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу составила 771510 рублей.

     Подобным  методом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.

     Рыночная  стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ ''Об оценочной деятельности в РФ'', где под рыночной стоимостью объекта оценки понимается ''наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки  не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства''.  

     В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:

• для целей налогообложения недвижимости;
• для установления ставок земельного налога;
• для установления величины арендной платы;
• для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;
• для оценки эффективности существующего функционального использования территории;
• для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города в планировании модели городского развития;
• для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стоимости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

     Основными  факторами, влияющими на стоимость  земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.

     Стоимость земельных участков формируется  под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктивности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участков   существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к данному земельному участку. 

     После проведения корректировок сведите исходные данные баланса и скорректированные величины в табл.2.8

 

      Таблица2.8

     Расчет  чистых активов на дату оценки

     В нашем примере после внесения корректировок величина чистых активов  предприятия на дату оценки составила 251,20 тыс. рублей.

     К сожалению, в силу огромной трудоемкости и часто относительно низкой стоимости  предлагаемых контрактов при оценке действующего предприятия этот метод не применяется большинством оценочных компаний.

     Игнорирование затратного подхода приводит к искажению  стоимости, ведь он дает прямое представление  о потенциале производственных мощностей  оцениваемого предприятия и меньше других методов подвержен субъективизму.

     2.11. Рыночный (сравнительный)  подход

 

     В рамках рыночного (сравнительного) подхода  был применён метод сделок или метод сравнения продаж.

     При выборе объектов сравнения оценщики руководствовались следующими критериями отбора:

• отраслевым сходством;
• сопоставимостью размеров компаний;
• перспективами роста компаний;
• степенью финансовых рисков (сходство структуры капитала компаний, ликвидности активов, кредитоспособности).

     Суть  сравнительного подхода при определении  стоимости предприятия заключается в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое  было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию - аналогу. Это соотношение называется мультипликатором.

     Характеристика  ценовых мультипликаторов

     Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

     1. Интервальные мультипликаторы:

• цена / чистая прибыль;
• цена / денежный поток;
• цена / выручка от реализации.

     2. Моментные мультипликаторы:

• цена / балансовая стоимость активов;
• цена / чистая стоимость активов.

     Для расчета стоимости предприятия  на основе сравнительного подхода используем мультипликатор Цена / Прибыль.

     М=Р/Е ,

     где М – мультипликатор; Р - цена предприятия; Е - прибыль предприятия.

     Имеются следующие данные по компаниям - аналогам. 

     Таблица 2.9

     Сведения  о предприятиях - аналогах

 

     Диапазон  мультипликатора равен 8,0 – 2,75, среднее  значение мультипликатора – 4,92. Центр диапазона равен (8,0 – 2,75) / 2 + 2,75= 5,375

     Стоимость оцениваемого объекта = 108 · 5,375= 580,50 тыс. р.

     Стоимость объекта = прибыль предприятия  ∙ мультипликатор.

     Метод сделок

     Процесс отбора сопоставимых компаний:

     1. Было рассмотрено 3 компаний, сходных  с оцениваемой.

     2. Проанализированы вся имеющая  информация и основные критерии отбора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента), сделан выбор трех основных предприятий наиболее схожих и аналогичных оцениваемому. На основе имеющейся информации и при поэтапном внесении корректировок в исходную информацию находится стоимость оцениваемого предприятия. 

     Таблица 2.10

     Расчет  стоимости объекта оценки

     Заключение  о стоимости бизнеса  по сравнительному подходу

     Метод ценовых мультипликаторов                         870,75 тыс. р.       0,6

     Метод сделок                                                             734,06 тыс. р.      0,4

     Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 870,75 · 0,6 + 734,06 · 0,4 = 816,08 тыс. р.

     2.12. Оценка бизнеса  доходным подходом

 

     Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

     Определение стоимости бизнеса методом ДДП  основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

     Основные  этапы метода дисконтированных денежных потоков 

     1. Выбор модели денежного потока (ДП).

1. Определение длительности прогнозного периода.
2. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
3. Анализ и прогноз расходов.
4. Анализ и прогноз инвестиций.
5. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
6. Определение ставки дисконта.
7. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
8. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
9. Внесение итоговых поправок.

     Выбор модели денежного  потока

     При оценке бизнеса можно применять  одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или  ДП для всего инвестированного капитала

     Определение длительности прогнозного  периода

     Согласно  методу ДДП стоимость предприятия  основывается на будущих, а не на прошлых  денежных потоках. Поэтому задачей  оценщика является выработка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.