Оценка стоимости недвижимого имущества

1 слайд - Оценка стоимости недвижимого имущества

2 слайд - Для оценки недвижимости возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Начнём с доходного.

 Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:

• Метод капитализации доходов;
• Метод дисконтирования денежных потоков.

Рассмотрим подробнее  метод капитализации доходов.

3 слайд -  Метод капитализации доходов.

Метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Например, от сдачи её в аренду.

Метод разделяется на 5 этапов.

На первом этапе из оценивается потенциальный валовой доход.

На втором этапе оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости.

На третьем этапе рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

На четвёртом этапе определяется прогнозируемый чистый операционный доход.

На пятом этапе рассчитывается ставка капитализации.

4 слайд 

Заострим внимание на третьем  этапе – Расчёт издержек

Под определением “Издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости” понимаются операционные расходы. Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и его воспроизводства дохода.

Операционные расходы  бывают:

1. Условно-постоянные расходы

К данному виду расходов относятся расходы, размер которых  не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг

2. Условно-переменные

Расходы размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг

3. Расходы на замещение 

Расходы на периодическую  замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания

 

5 слайд

Рассмотрим подробнее  пятый этап – Расчёт ставки капитализации.

Для расчёта ставки капитализации  существует несколько методов её определения.

1)Метод кумулятивного построения.

2)Метод определения ставки капитализации с учётом возмещения капитальных затрат.

3)Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

4)Метод прямой капитализации

5)Метод дисконтирования денежных потоков.

 

 

 

6 слайд

Затратный подход, подразумевает под собой 5 этапов.

Этап	Характеристика
Первый этап	Определяет стоимость  земельного участка, на котором находятся  здания, сооружения.
Второй этапов	Оценивается восстановительная  стоимость или стоимость замещения  здания и сооружения на действительную дату оценки.
Третий этап	Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.
Четвёртый этап	Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как  разность между стоимостью воспроизводства  и совокупным износом.
Пятый этап	Рассчитывается полная стоимость  объекта недвижимости посредством  прибавления к остаточной стоимости  зданий и сооружений стоимости земельного участка.

 

7 слайд - Применение сравнительного подхода

Сравнительный подход при  оценке недвижимости охватывает два  метода:

- Метод сравнения продаж;

- Метод валового рентного  мультипликатора.

Метод сравнения продаж

Данный метод основан  на сопоставление и анализе информации о продаже

Аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

8 слайд

Оценка стоимости зданий и сооружений

Оценка восстановительной  стоимости или стоимости замещений  осуществляется:

- Методом сравнительной  единицы;

- Методом поэлементного  расчета;

- Индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы
Первый этап	На основе данных об издержках  строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы.
Второй этап	Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или  объём оцениваемого здания.
Третий этап	Вносятся поправки на особенности  оцениваемого объекта.
Метод поэлементного расчета  стоимости зданий и сооружений
Первый этап	Разбивка здания на отдельные  элементы.
Второй этап	Расчёт расходов, требуемых  для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма  прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объёма.
Индексный способ оценки
Осуществляется посредством  умножения балансовой стоимости  объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

 

 

9 слайд

После определения полной стоимости восстановления или замещения  из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта.

В практике оценки применяется  несколько методов определения  износа зданий и сооружений:

- Метод разбиения;

- Метод срока жизни.

Разберём по отдельности  каждый из методов и охарактеризуем их.

 

Метод разбиения

Метод заключается в учете  всех видов износа:

-устранимого физического;

-неустранимого физического;

-устранимого функционального;

-неустранимого функционального;

-внешнего (экономического).

 

Метод срока жизни

При определении износа этим методом оперируют следующие  понятия:

 
-срок экономической жизни объекта;

-срок физической жизни  объекта;

-эффективный возраст;

-срок оставшейся экономической  жизни объекта;

-нормативный срок службы.

10 слайд – спасибо за внимание.

Наташа: Поиск и ввод информации, состовление текста и презентации.

Саша: Поиск и ввод информации, состовление таблиц, оформление работы.

Света: Поиск и ввод информации, работа с формулами, связанность текста.