Оценочная деятельность в РБ

глава 1

зарубежный  опыт оценочной деятельности

1.1 Оценочная деятельность в Великобритании

       Первоначально оценочная деятельность возникла в  рамках профессии сюрвейера (от англ. surveyor — «землемер») в Великобритании в середине XIX столетия. В 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. Королевский институт чартерных сюрвейеров является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т. д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors — RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем 2-летнюю стажировку в фирме под руководством члена RICS. Таким образом, благодаря хорошо организованной рекламе профессиональных организаций и несмотря на то, что клиенты могут прибегать к услугам любых оценщиков, на практике они сотрудничают с членами таких организаций [16].

       В Англии существует перечень практических положений-требований, которые оценщики обязаны соблюдать. «Руководство по оцениванию» обязательно к применению практически во всех случаях проведения оценки. В данном документе закреплена необходимость письменно фиксировать  факт проведения переговоров оценщика с заказчиком и достижения ими  согласия по всем важным вопросам. Установленные  Руководством для определенных категорий  объектов правила оценки должны применяться  только для этих категорий. Оценщики обязаны соблюдать требования о  компетентности в той сфере оценки, которая интересует заказчика, а  также неукоснительно соблюдать  требования законодательства. Называться документ об оценке может только «Отчет об оценке» или «Свидетельство об оценке», другие названия не применяются. Соблюдение указанного руководства  является обязательным требованием, его  нарушение и отсутствие убедительного  обоснования отказа от его применения влекут за собой наложение Королевским  обществом специалистов по недвижимости дисциплинарных санкций [5].

       Интересно отметить, что в Великобритании не существует государственного регулирования  деятельности оценщиков. Отсутствие государственного регулирования деятельности оценщиков  привело к развитию добровольной общественной системы регулирования. Именно ее авторитет позволяет пользователям  ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью, а также дает возможность самим  оценщикам рекламировать свои услуги с позиции своей репутации  как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. В частности, отчеты, не подписанные  членом RICS или подобной профессиональной организации (например, британской ассоциации оценщиков ISVA), доверием не пользуются и к сведению практически не принимаются [20].

       Существует  некоторый перечень практических положений-требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций [5]:

       1. «Руководство по оцениванию»  обязательно к применению при  любых оценках, за некоторыми  исключениями.

       Эти исключения составляют: общеправовая деятельность, арбитраж, вопросы налогообложения  и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости.

       2. Оценщики обязаны понимать требования  клиента.

       Это означает обязательность дискуссий  с клиентом с тем, чтобы прояснить  все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно.

       3. Оценка, выполняемая с определенной  целью, должна строиться на  конкретной, определенной основе.

       4. Определенные базисы для оценки  должны применяться только для  тех случаев, которые предусмотрены  соответствующими практическими  положениями «Руководства по  оцениванию».

       5. Ограничения, накладываемые на  оценщиков.

       Оценщики  обязаны браться лишь за такие  виды оценки, в которых они компетентны. Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности  и рынка, где ее можно найти, а  также подразумевает, что оценщик  неукоснительно придерживается требований закона и иных нормативных актов. Оценщик вправе привлекать других специалистов, экспертов, оценщиков.

       6. Инспекции, осмотры и исследования  должны быть адекватными и  проводиться для выяснения сути  вопроса.

       7. Минимальные требования к содержанию  отчетов оценщика.

       Применение  британскими оценщиками в своей  работе «Руководства по оцениванию»  обязательно. Только в исключительных случаях оценщик вправе отступать  от него. Например, когда следование ему неуместно или непрактично. И все же это должна быть действительно  экстраординарная ситуация, поскольку  если RICS не убедят причины отхода оценщика от Положений Руководства, он подвергается дисциплинарным санкциям. Результатом  их может стать исключение данного  оценщика из членов Королевского общества [5]. 

1.2 Оценочная деятельность в Германии

       В Германии к практике оценочной деятельности предъявляются многочисленные требования, которые закреплены в основном в  «Постановлении об оценочной деятельности». Немцами применяется понятие  «стоимость в текущих ценах», которая  по сути является реальной рыночной стоимостью и определяется чаще других видов  стоимости, к которым законодательство относит: страховую стоимость, залоговую  стоимость, полную стоимость согласно бюджетному праву, условную стоимость  репутации, опыта и деловых связей, а также другие виды [16] .

       В Германии законодательно закреплено требование к ведению сборников цен купли-продажи, в которых регистрируются и оцениваются  сделки с земельными участками (параграф 195 Строительного Кодекса Германии). Обработкой данных о сделках и  формированием сборников занимаются специально созданные на различных  уровнях управления экспертные комиссии по стоимости земельных участков (подразделения Комитета Оценщиков-экспертов). Экспертные комиссии на основе сборников  составляют также списки данных, подлежащих официальному опубликованию и позволяющих  облегчить применение сравнительного подхода к оценке недвижимости. В  перечень этих данных входят индексы  цен на земельные участки, данные о среднем уровне операционных расходов, процентные ставки [16].

       Основы  оценки земельных участков закреплены также в Постановлении о принципах  определения стоимости земельных  участков в текущих ценах от 06.12.1988 с изменениями от 18.08.1997 (BGBI I 1988, 2209) [20].

       В части страхования гражданской  ответственности оценщиков в  Германии на основе сложившейся практики можно выделить следующие объекты  страхования [5]:

       •   профессиональная ответственность  на срок действия сертификата (лицензии);

       •   страхование профессиональной ответственности  на срок 30 лет после проведения оценки;

       •   риск несения ответственности за причинение убытков Заказчику;

       •   риск несения ответственности за причинение убытков третьей стороне, явившейся пользователем результатов  оценки.

       Практика  оценочной деятельности в Германии в большей степени ориентируется  на происходящие на рынке процессы, благодаря непосредственной связи  оценки с наблюдением за рынком. Как и в других странах, здесь  применяются классические подходы  к оценке (сравнительный, доходный, затратный), на основе которых используется огромное количество других методик.

       Основные  виды оценки в Германии [5]:

       •   Оценка для целей бухгалтерской  отчетности.

       •   Оценка при заключении сделок.

       •   Оценка для целей ипотечного кредитования.

       •   Оценка для целей налогообложения  и наследования.

       •   Оценка портфелей недвижимости.

       Большинство оценщиков Германии первоначально  работали в банковском деле, в области  управления недвижимостью, в области  земельного дела. Если у оценщика есть высшее образование в области  архитектуры или инженерного  дела, или он является специалистом в сфере своей первоначальной работы, то после соответствующих  экзаменов его могут зарегистрировать в местной Торговой палате как  «публично назначенного эксперта» [16].

       Для получения данного статуса заявитель  обязан:

       •   иметь соответствующие знания в  области оценки;

       •   иметь соответствующие технические  знания;

       •   иметь ученую степень в области  архитектуры, инженерного дела или  при наличии степени в смежных  областях иметь пятилетний опыт в  области экономики, технологии или  права;

       •   предоставить на экспертизу макет отчета;

       •   успешно сдать квалификационный экзамен. 

1.3 Оценочная деятельность в США

       Согласно  закону «О реформе финансовых институтов» (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act — FIRREA), принятому Конгрессом США в 1989 г., полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы некоммерческому фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства — Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee) [16].

       Фонд  оценки (The Appraisal Foundation) является некоммерческой, образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущими профессиональными организациями (Институт оценки. Американское общество оценщиков) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Это делается на основе работы его двух независимых органов — Совета по стандартам оценки (ССО) и Совета по классификации оценщиков (СКО). Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд, — либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов [20].

       Фонд  оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку и назначает членов ССО и СКО. В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Совет по стандартам оценки разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP), которые являются обязательными для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США [5].

       Совет по классификации оценщиков устанавливает  минимальный уровень образования, опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости. Конгресс США обязал СКО устанавливать минимальные квалификационные требования, которые используют штаты для сертификации и лицензирования оценщиков недвижимости. Кроме того, СКО принял единые рекомендательные требования для лицензированных оценщиков штатов.

       На  уровне штатов регулирование осуществляется на основании местных законодательных  актов Комиссиями по регулированию  оценочной деятельности, на которые  возложены требования по лицензированию и сертификации оценщиков недвижимости. На сегодняшний день требования по лицензированию и сертификации в отдельных штатах отличаются друг от друга, и для работы в конкретном штате необходимо получить там соответствующую лицензию, сдав квалификационный экзамен [20].

       В настоящее время Фондом оценки ведется  работа по унификации требований к сертификации и лицензированию оценщиков на уровне штатов.

       Оценкой недвижимости в США занимаются, в  основном, небольшие оценочные фирмы, как правило, имеющие юридическую  форму товариществ. Такие фирмы  часто принадлежат одному владельцу, реже — двум владельцам-партнерам. В них обычно заняты 3–10 сотрудников. Одновременно на этом рынке действуют  и довольно большие фирмы, являющиеся ответвлениями более мощных организаций, например, оценочными ветвями брокерских фирм.

       Крупные компании берут намного больше (в 2–3 раза) денег за ту же работу, по сравнению  с маленькими фирмами. Обычно они  оценивают большие проекты и, когда нужно, привлекают крупных  инвесторов. Ниже их рангом находятся  чисто оценочные фирмы (например, Marshal Stevens или American Appraisal), которые занимаются оценкой объектов с помощью разветвленной  сети филиалов по всей территории США. К их услугам прибегают когда  нужно оценить, например, цепь в 120 гостиниц в разных городах США в течение 45 дней [5].

       Небольшие фирмы обычно имеют узкую специализацию. Например, одна из типичных фирм, занимающихся оценочной деятельностью, получала заказы на оценку объектов стоимостью менее 5 млн. долл. и выполняла работу по всей Южной Калифорнии, а также  в городе Санта-Моника на Тихоокеанском  побережье, в графстве Лос-Анджелес. Из-за специфических для Санта-Моники правил и нормативных условий  оценщику из другого города просто невозможно правильно оценить тот  или иной объект. Поэтому заказчики  при оценке недвижимости пользуются услугами специализирующихся в данной местности фирм.