Операции с недвижимостью в жилищной сфере

Лекция 4. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

 

Жилищный фонд — совокупность жилых помещений с относящимися к ним вспомогательными помещениями как в жилых, так и нежилых строениях. Величина жилого помещения определяется по числу квадратных метров как жилой площади, так и общей площади. Единицами учета жилого фонда являются жилое строение, жилое помещение, общая и жилая площадь.

Состав жилищного фонда по типу и функциональному назначению делят:

1) на специальные дома (общежития, гостиницы, приюты);

2) жилищный фонд (квартиры);

3) жилые дома;

4) не включаются: дачи, летние садовые домики.

Виды и разновидности жилищного  фонда в РФ:

— государственный (ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий, в собственности РФ);

— частный (в собственности граждан, юридических лиц);

— муниципальный (в собственности района, города, муниципальных предприятий);

— общественный (в собственности общественных  организаций);

— коллективный (в общей совместной собственности, в общей доле собственности).

Жилищный кодекс, который вступил в действие с 01.03.2005 г., существенно ограничил права на получение государственного жилья, но конституционное право граждан на жилище реализуется в России в шести основных формах:

1. Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма.

2. Вступление в ЖСК.

3. Приобретение жилья в частную собственность различными способами.

4. Предоставление служебной жилой площади.

5. Предоставление жилых помещений маневренного фонда.

6. Предоставление общежитий.

Жилищный кооператив предусматривает выселение в административном порядке лиц, самовольно занявших жилое помещение, и когда дому грозит обвал. В остальных случаях решение о выселении граждан принимается в судебном порядке.

 

4.1. Приватизация  и деприватизация жилых помещений

 

Приватизация жилья — бесплатная передача его в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Не подлежат приватизации жилые  помещения:

— в аварийных домах;

— в военных городках (закрытых);

— в специализированных домах (гостиницы, общежития, интернаты и т.д.);

— в домах производственного назначения (школы, больницы, дома отдыха и т.д.);

— занимаемые гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения.

Полностью оплаченные членами  ЖСК кооперативные квартиры становятся их собственностью, что приравнивается к процедуре приватизации.

Служебные жилые помещения и коммунальные квартиры местные органы власти могут передавать в собственность проживающим в них гражданам.

Участники приватизации — все граждане, проживающие в жилых помещениях по договорам найма, только один раз могут принимать участие в приватизации жилья (кроме детей, они сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия).

Принципы и условия  приватизации жилого фонда:

— добровольность,

— бесплатность,

— однократность.

Формы собственности:

— индивидуальная — владелец один из членов семьи;

— общая долевая — все члены семьи имеют доли;

— общая совместная — без указания долей (в дальнейшем могут быть определены);

—  долевая — с определением долей в коммунальной квартире.

Пакет документов для сделок с жилыми помещениями:

— правоустанавливающие документы (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);

— справка БТИ, поэтажный план и экспликация;

— справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

— выписка из домовой книги;

— выписка из финансового лицевого счета;

— паспорта всех совершеннолетних;

— при наличии детей — согласие органов опеки;

— нотариально заверенное согласие супругов.

B случае приватизации — те же документы, а вместо правоустанавливающих— заявления о приватизации с указанием формы собственности; справку с места проживания о том, что право на приватизацию не было использовано; ордер, договор найма или аренды (в РЭУ).

При приватизации коммунальных квартир, места общего пользования передаются в общую долевую собственность граждан, участвующих в приватизации и для приватизации необходимо согласие всех проживающих.

Деприватизацию можно провести тремя способами:

— расторгнуть договор передачи квартиры в собственность по соглашению;

—  по суду, в соответствии с исковым заявлением (ст.166 — 179 ГК РФ);

— по заявлению в ДЭЗ (РЭУ) с просьбой принять в дар приватизированную жилую площадь и выдать ордер на нее.

После этого бывший собственник  квартиры становится нанимателем муниципального жилья.

 

4.2. Технология  купли-продажи квартир

 

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

—  письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

—  указание имени и регистрации прописки по месту жительства сторон;

—  характеристика предмета сделки;

—  данные о возможных правах третьих лиц;

—  цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

—  срок и порядок передачи имущества;

—  улучшение жилищных условий;

—  перемена места жительства;

—  весь комплекс факторов влияющих на вложение капитала в недвижимость для последующей продажи.

Основные этапы купли-продажи жилья:

1. Оценка (определение стоимости) жилья — производится оценщиком или самостоятельно продавцом на основе комплекса факторов, влияющих на стоимость объекта.

2. Поиск покупателей (продавцов) осуществляется различными способами: газетная и телевизионная реклама, по почте, расклейка объявлений, Интернет и т.д.

3. Просмотр вариантов и переговоры по цене.

4. Подготовка пакета документов.

5. Проверка подлинности документов.

6. Внесение задатка.

7. Составление договора — нотариусом или самостоятельно с использованием типовых договоров и подписание его.

8. Государственная регистрация.

9. Передача (получение) денег (банковские гарантии, через ячейку в банке с отлагательными условиями).

 

4.3. Обмен и  мена жилыми помещениями

 

Обмен осуществляется между собственником и нанимателем, фиксируется договором обмена.

Мена — обмен собственности на собственность (договор мены те же правила, что и при купле-продаже).

Принудительный  обмен — в судебном порядке.

Родственный обмен — въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения.

Дарение в гражданском праве — договор, согласно которому одно лицо (даритель) безвозмездно передает свое имущество в собственность другому (одаряемому). Договор считается заключенным в момент передачи имущества. Законные представители не вправе дарить имущество от имени недееспособных, но вправе принять дар в пользу последних.

По российскому законодательству договоры дарения на сумму более 500 рублей должны быть нотариально удостоверены.

Дарение — двусторонняя сделка, по которой даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому:

— жилое помещение (или долю) в собственность;

— имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу;

— либо освобождает (обещает) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Дарение предполагает согласие одариваемого (может отказаться) принять предложенные ему имущество, права или обязательства. Договор дарения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен под условием (например: хорошей учебы) или зависит от обстоятельства (свадьбы). Условия могут быть отлагательными и отменительными.

Не допускается дарение: государственным  служащим в связи с их должностным  положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; от имени малолетних, недееспособных и их представителями; работникам (и их родственникам) лечебных учреждений, органов социальной защиты гражданами, находящимися на лечении, воспитании.

Отмена дарения дарителем осуществляется:

1. Если одариваемый совершил покушение на его жизнь (близких родственников), либо умышленно причинил телесные повреждения.

2. Если дарение совершено юридическим  лицом или индивидуальным предпринимателем в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности.

3. Если он переживет  одариваемого (при включении этого  условия в договор).

Наследование — переход прав и обязанностей умершего (наследодателя) к его наследникам.

В порядке наследования переходят, главным образом, право собственности, другие имущественные права и обязанности, которые составляют содержание обязательственных, авторских и изобретательских правоотношений (например, право на получение авторского вознаграждения).  Если завещание отсутствует или не может быть реализовано (признано недействительным, перечисленные в нем наследники отказались от наследства и т.д.), наступает наследование по закону, т.е. к наследованию призываются лица, указанные в законе. Существует четыре очереди наследников.

В случае смерти одного из собственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, наследуется не часть имущества, а право общей совместной собственности.

Рента, пожизненное  содержание

В условиях низкой материальной обеспеченности пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь, а право ее наследования.

По договору ренты получатель ренты  передает плательщику ренты в  собственность жилое помещение, а плательщик обязуется периодически выплачивать определенную сумму.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ст.597 ГК РФ). Передача прав может быть как возмездной (купля-продажа), так и безвозмездной (дарение), но всегда подлежит обязательному нотариальному и государственному заверению.

В Москве создана «Моссоцгарантия» — структура Правительства Москвы, полностью контролирующая сегмент рынка пожизненной ренты жилья. Ставки «Моссоцгарантии» составляют от 500 рублей в месяц за комнату, до 2000 рублей в месяц за 3-х комнатную квартиру.

В случае расторжения договора по инициативе гражданина, он обязан компенсировать затраты, если компенсация невозможна — сохраняет лишь право пожизненного пользования занимаемой жилой площадью.