Определение ёмкости рынка недвижимости

Министерство  сельского хозяйства РФ

Департамент научно-технологической политики и  образования

Федеральное  государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

Волгоградская государственная сельскохозяйственная академия 
 

Кафедра: «Экономика природопользования»

Дисциплина: «Экономика и оценка объектов недвижимости» 
 
 

Реферат на тему:

«Определение  ёмкости рынка недвижимости» 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: ст-ка гр. ЭМФ-52

                                                                           Купряхина Ю.Ю.

                                                  Проверила: Прячкина Л.П. 
 
 
 
 
 

Волгоград,2011 

Емкость рынка - это совокупный платежеспособный спрос покупателей; возможный годовой  объем продаж объектов недвижимости при сложившемся среднем уровне цен. Емкость рынка зависит от степени освоения данного рынка, эластичности спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, качества и затрат на рекламу. Емкость рынка характеризуется размерами спроса населения и величиной предложения на рынке недвижимости. В каждый момент времени рынок имеет количественную и качественную определенность, т.е. его объем выражается в стоимостных и натуральных показателях продаваемых и покупаемых объектов.

Емкость рынка формируется под влиянием множества факторов, каждый из которых может в определенных ситуациях как стимулировать рынок, так и сдерживать его развитие, ограничивая его емкость. Всю совокупность факторов можно разделить на две группы: общего и специфического характера. Общими являются социально-экономические факторы, определяющие емкость рынка: объем и структуру предложения, в том числе по предприятиям-представителям; ассортимент и качество предоставляемых помещений; достигнутый уровень жизни и потребностей населения; покупательская способность населения; уровень соотношения цен на товары; численность населения; его социальный и половозрастной состав; степень насыщенности рынка; географическое расположения рынка.

Специфические факторы определяют развитие рынков отдельных объектов, причем каждый рынок может иметь характерные только для него факторы. В этом случае специфический фактор по степени влияния может оказаться определяющим для формирования и развития спроса и предложения по конкретному жилью. Совокупность факторов, определяющих развитие спроса и предложения, находятся в сложной диалектической взаимосвязи. Изменение действий одних факторов вызывает изменение действия других. Особенностью одних факторов является то, что они вызывают изменения, как общей емкости, так и структуры рынка, а других - то, что они, не изменяя общей емкости рынка, вызывают его изменения. В процессе исследования рынка необходимо объяснить механизм действия системы факторов и измерить результаты их влияние на объем и структуру спроса и предложения.

  Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального рынка.

  Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее просты, методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое.

  Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:

• информацию об общем состоянии экономики;
• информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;
• объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях;
• абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;
• состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

  Общие данные имеют важнейший характер для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, так как они:

1. обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости;
2. представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные,которые можно использовать при оценке стоимости;
3. формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

  Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительства новых объектов недвижимости. На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

  Таковы  самые общие подходы к определению  емкости рынка.

  Более детальное изучение емкости регионального  рынка делает необходимым анализ экономического потенциала региона, в  основе которого лежит выделение  отдельных сфер деятельности на основные и вспомогательные виды деятельности.

  К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона. Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предприятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).

  К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамках анализируемого региона.

  Основные  виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

в промышленности; в оптовой и розничной торговле и на транспорте; на финансовом рынке.

  Такое подразделение производится для  того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:

• прогнозируемых тенденциях занятости;
• диверсификации занятости;
• циклических колебаниях.

  Рассмотрим  данные направления анализа более  подробно.

  Первый  аспект - прогноз тенденций занятости - требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и со всей страной. Если результаты сравнения покажут, что в регионе средний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет к иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

  Расчет  прогнозируемых тенденций занятости  требует от аналитика точного  и объективного определения типа экономического развития (снижение, увеличение или стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в перспективе.

  Вторым  аспектом качественного анализа является определение степени диверсификации занятости. Понятно, что если на одном или на нескольких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.

  Третьим аспектом качественного анализа  являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности, т.е. на определении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии.

  Общепризнано, что некоторые вилы деловой активности более надежно защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия  основных пищевых продуктов меньше подвержена влиянию депрессии, а  производство предметов роскоши  резко сокращается в период кризисов. Однако практика работы российских предприятий в период переживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения.

  Данные  о состоянии и перспективах развитии региона можно получить из типичных общих сведений, полученных из вторичных  источников, и конкретных сведений:

• предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;
• уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;
• данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.

  Эти данные можно получать из первичных  источников, например, путем исследования местного рынка на предмет определения  количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, касс, например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности.

  Четвертый этап - количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффициент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле

Список  используемой литературы:

1 Асаул  А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.

2 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости : учебник. – 5-е изд., перераб. и доп. / В.А. Горемыкин. – М.: Высшее образование, 2008. – 808 с.

3 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости : учебник /А.Г. Грязнова [и др.]. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.