Основные понятия оценки недвижимости

ОСНОВНЫЕ  ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

       Основные  термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве,  ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

       Правильное  понимание терминологии и владение  ей помогает диалогу в области  недвижимости.

       Недвижимость  – это то, что является недвижимым  по закону. Недвижимостью обычно  считаются физические объекты,  жестко связанные с землей, перемещение  которых в пространстве практически  невозможно без их разрушения  или утраты своих функций.

       Рынок  недвижимости – это совокупность  сделок, совершенных с недвижимостью,  информационного их обеспечения,  операции по управлению и финансированию  работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема  общего рынка, связанная с оборотом  прав на объекты недвижимости.

       Активность  определенного сектора рынка  недвижимости – это количество  сделок б совершенных в нем  за определенный период времени  ( год, месяц).

       Имущество  – объекты окружающего мира, обладающие  полезностью, и права на них.

       Оценка  имущества – определение стоимости  имущества в соответствии с  поставленной целью.

       Объект  оценки – имущество предъявляемое к оценке.

       Принцип  оценки имущества – основные  экономические факторы, определяющие  стоимость имущества. В практике  оценки имущества используют  принципы спроса и предложения,  изменение конкуренции.

       Оценщик  имущества – лицо, обладающее  подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

       Дата  оценки имущества – дата по  состоянию на которую произведена оценка имущества.

       Отчет  об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

       Этика  оценщика имущества – совокупность  этических правил и норм поведения  оценщика при проведении процедуры  оценки имущества.

       База  оценки имущества – вид стоимости  имущества, в содержании которой  реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана  на следующих видах стоимости  – рыночная, восстановительная,  первоначальная, остаточная стоимость,  ликвидационная, страховая, стоимость  для налогообложения, залоговая.

       Рыночная  стоимость имущества – расчетная  денежная сумма, по которой  продавец, имеющий полную информацию  о стоимости имущества и не  обязанный его продавать согласен  был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

       Восстановительная  стоимость имущества – стоимость  воспроизведения копии имущества  в ценах на дату оценки.

       Первоначальная  стоимость имущества – фактические  затраты на приобретение или  создание имущества на момент  начала его использования.

       Остаточная  стоимость имущества – стоимость  имущества с учетом его износа.

       Стоимость  имущества для налогообложения  – стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.

       Залоговая  стоимость имущества – стоимость  имущества в целях обеспечения  кредита.

       Процедура  оценки имущества – совокупность  приемов, обеспечивающих процесс  сбора и анализа данных, проведения  расчетов стоимости имущества  и оформления результатов оценки.

       В практике  оценки имущества используют  следующие подходы – затратный,  сравнительного анализа продаж, доходный.

       Затратный  подход – способ оценки имущества,  основанный на определении стоимости  в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

       Подход  сравнительного анализа продаж  – способ оценки имущества  путем анализа продаж объектов  сравнения имущества после проведения  соответствующих корректировок,  учитывающих различия между ними.

     Доходный подход  – способ оценки имущества,  основанный на определении стоимости  будущих доходов от его использования.

       В   России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода:  дореволюционный и современный.  В России оценка недвижимости  начала обособляться от других  операций с недвижимостью вскоре  после начала операций на рынке  недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные  специалисты начали заявлять  о себе как о профессиональных  оценщиках. В 1993 году была создана  первая общероссийская профессиональная  организация оценщиков – Российское  Общество Оценщиков.

       Оценка  рыночной недвижимости в современных  условиях развивалась первоначально  усилиями частных лиц. Потом  добавились стандарты профессиональных  организаций. Появились специальные  законы и акты регулирующие оценку недвижимости.

       В новейший  период четко определились два  направления оценки недвижимости:

для государственных нужд

для нужд частных собственников  и других частных юридических  и физических лиц.

 

       Главные  моменты взаимодействия заказчика  и оценщика были законодательно  закреплены в 1998 году федеральным  законом об оценочной деятельности.

       Наряду  с федеральными и местными  законами в систему государственного  регулирования оценочной деятельности  входят и соответствующие подзаконные  акты.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Глава 1. Общие положения.

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Статья 3.Понятие оценочной  деятельности

Статья 4. Субъекты оценочной  деятельности

Статья 5. Объекты оценки

Статья 6.  Право Российской  Федерации,  субъектов  Российской

       Статья 7.  Предположение об  установлении  рыночной стоимости объекта оценки

       Статья 8. Обязательность проведения оценки  объектов оценки

Глава II. ОСНОВАНИЯ  ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

 

       Статья 9. Основания для проведения  оценки объекта оценки

 

       Статья 10. Обязательные требования  к договору

       Статья 11.  Общие  требования  к  содержанию  отчета об  оценке объекта оценки.

       Статья 12.  Достоверность отчета  как   документа,  содержащего сведения доказательственного значения

       Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете

       Статья 14. Права оценщика

       Статья 15. Обязанности оценщика

 

       Статья 16. Независимость оценщика

 

 

       Статья 17. Страхование гражданской ответственности  оценщиков

 

 

                 Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

       Статья 18. Контроль за осуществлением  оценочной деятельности в

 

       Статья 19. Функции уполномоченных органов

 

       Статья 20. Стандарты оценки

 

       Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков

 

       Статья 22. Саморегулируемые организации

       Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности

 

       Статья 24. Требования к лицензированию  оценочной деятельности

 

 

               

 

                   Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

       Статья 25. Вступление в силу настоящего  Федерального закона

 

       Статья 26.    Приведение    нормативных   правовых   актов   в

 

 

КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

  

 

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

квартиры и комнаты

помещения и здания под  офисы и магазины

пригородные жилые дома с  земельными участками (коттеджи и дачи)

свободные земельные участки, предназначенные под застройку  или для других целей(в ближайшей перспективе)

складские и производственные объекты.

 

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и  существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще  не сформировался.

 

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

Происхождение

Естественные (природные) объекты.

Искусственные объекты(постройки).

Назначение

Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)

Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

ПОСТРОЙКИ

 

1.2.1 Для жилья.

 

1.2.2 Для офиса.

 

1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.

 

1.2.4 Для промышленности.

 

1.2.5 Прочие.

 

3. Масштаб

Земельные массивы.

Отдельные земельные участки.

Комплексы зданий и сооружений.

Жилой дом многоквартирный.

Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

Секция (подъезд).

Этаж в секции.

Квартира.

Комната.

Летняя дача.

Комплекс административных зданий.

Здание.

Помещение или части зданий (секции, этажи).

 

  4. Готовность к использованию

 

  1). Готовые объекты.

 

  2). Требующие реконструкции  или капитального ремонта.

 

  3). Требующие завершения  строительства.

 

 

 

 

 

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

 

Практический опыт риэлтеров указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено ( что обычно и происходит ), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

 

Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к  упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий  набор значений фиксированного множества  его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется  значение его оценки.

 

Массовая оценка имеет  свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир « по справке Бюро Технической  Инвентаризации (БТИ) »основанная на затратном подходе. Она выполняется  гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

 

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической  продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

 

Цена продавца – это  сумма, которую он получает себе в  результате совершения сделки.

 

Цена покупателя – это  общая сумма всех затрат на покупку  квартиры.

 

Цена реализации – это  сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

 

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы  на оформление сделки. Посредник может  быть, а может и отсутствовать  как у покупателя квартиры, так  и у ее продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

 

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые  определяют среднюю или более  вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

 

На первом уровне классификации  они могут быть подразделены на объективные  и субъективные факторы.