Особенности функционирования рынка земли

   Так, в ряде развитых стран, где традиционный налог на собственность является существенным источником местных бюджетов, особенно в Англии, Канаде, Японии и США, активно проводятся исследования на предмет возможности замены земельным налогом не только налога на недвижимость, но и других налогов, таких как налоги на корпоративный и индивидуальный доход, налог с продаж и др. Согласно общему мнению исследователей, потенциал экономической выгоды от использования земельного налога с целью сокращения налогов на труд и капитал действительно является достаточно большим, а вопрос замены земельным налогом других налогов требует серьезного внимания академических и политических кругов как важное средство повышения эффективности национальной и городской экономики.

   Данные  положения носят не только теоретический характер, ряд из них уже реализован на практике. Наиболее известен в этом отношении опыт городов США, где традиционный для развитых стран единый налог на недвижимость заменен на налог, взимаемый по двойной ставке (two-rate tax), или, как его еще называют, расщепленный налог (split tax), когда ставка налога на стоимость земли увеличена, а ставка на стоимость построек уменьшена.

   Так, в Питтсбурге (штат Пенсильвания) расщепленный налог был введен в 1913 г., а еще шесть городов ввели расщепленный налог в последние годы. К 1991 г. ставка налога на землю более чем в пять раз превышала налог на постройки. Анализ влияния налоговой реформы в Питтсбурге и других городах на рост масштабов строительства показал, что пересмотр системы налогов с двойной ставкой в сторону повышения налогов на землю стимулировал в этих городах строительную активность. Так, в Вашингтоне, например, за 1987— 1995 гг. стоимость разрешений на строительство на душу населения была выше в этот период на 30%. Аналогичные показатели достигнуты и в других городах США, перешедших на налог по двойной ставке.

   Тенденцию смещения налоговой нагрузки в имущественных налогах можно наблюдать и в странах Балтии, где уже проведены работы по оценке кадастровой стоимости. Так, например, в Литве и Латвии земля облагается по ставке 1,5%, а недвижимое имущество - по ставке 1% от кадастровой стоимости. В наибольшей степени среди стран переходной экономики преимущества земельного налога использованы в Эстонии, где введен только один имущественный налог - налог на землю.

    В свете вышеизложенного нельзя позитивно оценить появляющиеся как в Беларуси, так и России предложения по введению единого налога на недвижимость, объединяющего налог на землю и налог на здания и сооружения. Так, группой белорусских законодателей предлагалось ввести такой налог при разработке проекта налогового кодекса. В России в 1997 г. было решено провести эксперимент по реформированию налогообложения недвижимости в Новгороде и Твери. Суть эксперимента состояла в замене налогов на имущество и землю консолидированным налогом на недвижимость на основе рыночной стоимости.

    Представляется, что эта тенденция при достаточно сильном лоббировании в правительственных кругах и отсутствии сформировавшегося общественного мнения об эффективности налогообложения земли может иметь шанс быть реализованной, что было бы достаточно серьезной ошибкой и привело бы к соответствующим отрицательным последствиям. К причинам, способствующим появлению таких тенденций, можно отнести отсутствие необходимых исследований по данной проблеме, низкий уровень экономических знаний управленческого персонала, лоббирование определенными кругами своих интересов в ущерб общегосударственным.

    Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что, используя преимущество земельного налога, местные органы власти могут значительно увеличить эффективность налоговой системы и обеспечить себя значительными финансовыми поступлениями за счет доходов от изъятия никем лично не заработанной земельной ренты. Одновременное снижение налогов на заработанные людьми доходы от вложения их труда и капитала позволят прогрессивно перераспределить ресурсы. В результате достигается синтез нравственности и эффективности - уникальное сочетание, недостижимое никаким другим путем.

    Второй  вывод, касающийся системы имущественных налогов, заключается в том, что в условиях Беларуси, где налогообложение земли и зданий уже осуществляется отдельно, имеется уникальная возможность сохранить и развить эти две налоговые базы с постепенным смещением центра тяжести налогового бремени на землю. К тому же политически всегда более целесообразно иметь более низкие налоговые ставки за счет расширения базы налогообложения.

Глава 3. Рынок земли в  Республике Беларусь

§ 1. Земельная собственность в Республике Беларусь

    По  состоянию на 1 января 2001 г., общая  площадь земель Республики Беларусь составляет 20,76 млн. га, в том числе 9,3 млн. га сельскохозяйственных земель, из них пахотных -6,1 млн. га. В общей площади доля земли, находящейся в частной собственности (72,9 тыс. га), составляет 0,35%, а в площади сельскохозяйственных земель - 0,79%. Собственниками земли в стране являются 390 тыс. граждан, из них ведущие личное подсобное хозяйство - 85,3 тыс. граждан. Средний размер земельных участков, переданных в частную собственность, - 0,19 га, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства - 0,52 га. Частный сектор страны (хозяйства населения и фермерские), располагая 17% посевных площадей, производит 44% объема сельскохозяйственной продукции.

    В настоящее время земельная реформа  в стране проводится недостаточными темпами. Основная причина этого - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. По прогнозам белорусских ученых-аграрников, передача земли в частную собственность кроме индивидуального сектора экономики коснется в первую очередь крестьянских (фермерских) хозяйств и экономически слабых колхозов и совхозов. В общей сложности это может составить не более 2,0-2,5 млн. га сельхозугодий (22-28%) от их общей площади. Необходимость передачи земли в частную собственность подтверждается и следующими фактами. По оценке специалистов Минсельхозпрода, треть валовой продукции, произведенной в 2000 г. в агросекторе, потеряна из-за бесхозяйственности. Только половина хозяйств способна работать без помощи государства, еще 25% могут выжить с небольшой поддержкой. Но 20-25% колхозов и совхозов нуждаются в реформировании, возможно с решением вопроса о собственности на землю. Правда, здесь следует заметить, что в ст. 13 Конституции страны сказано, что земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Все это говорит о необходимости дальнейшего совершенствования законодательно-правовой базы регулирования земельных отношений в Республике Беларусь.

    Кроме совершенствования правового аспекта в реформировании земельных отношений, у нас в стране существует еще ряд недостаточно решенных проблем относительно равноправного развития различных форм собственности на землю. К ним относятся:

• определение роли государства и создание экономических условий для изъятия в его пользу земельной ренты;
• совершенствование экономического механизма взимания платежей за владение, пользование и распоряжение землей:
• повышение роли земельного кадастра и земельно-оценочных работ,
• формирование рынка земли (недвижимости);
• развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования.

    В целом, для реального изменения  сложившейся экономической ситуации в аграрном секторе Республики Беларусь необходимы радикальные перемены производственных отношений в сельском хозяйстве и переход к новой социально-экономической системе на основе изменения характера земельных отношений, в частности форм собственности на землю, а также разработка соответствующего этим изменениям нового (рыночного) хозяйственного механизма.

    Рассматривая  трансформацию отношений собственности (в том числе собственности на землю) в ходе формирования рыночной экономики, следует констатировать, что этот процесс может осуществляться в форме приватизации и разгосударствления.

   В Республике Беларусь ведущее положение занимает государственная собственность на землю, устои которой были заложены в годы советской власти на основе проведения национализации земли и ее дальнейшего огосударствления в соответствии с положением о социалистическом землеустройстве. По действующему земельному законодательству, земля признана собственностью Республики Беларусь, установлен ее правовой статус в виде различных форм владения и пользования, а также порядок изъятия и предоставления земельных участков. Обеспечиваются правовые условия и порядок предоставления земельных участков в аренду юридическим и физическим лицам, в том числе иностранным.

   Вопросы земельной собственности затрагиваются в новой редакции Гражданского кодекса (ГК) Республики Беларусь. В нем исключены статьи, прямо регулирующие земельные отношения, в том числе лишь обозначен перечень вещных прав на землю (право хозяйственного ведения и право оперативного ведения (ст. 276, 277), право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного пользования им). Вместе с тем сохранены статьи, регулирующие отношения собственников зданий и сооружений с собственниками и пользователями земельных участков, а также статьи, посвященные сервитуту (ст. 268). Анализ действующего гражданского и земельного законодательства свидетельствует о необходимости создания единого государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

   Опыт  последних лет проведения земельной реформы в Беларуси позволяет сделать вывод о необходимости развития эффективно работающих крестьянских (фермерских) хозяйств, а также сохранения коллективных форм хозяйствования, но только экономически свободных, реформированных в рыночные структуры: акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества, кооперативы, ассоциации фермерских хозяйств, народное предприятие, агрофирмы, коммерциализированные предприятия и пр.

§ 2. Государственное регулирование в Республике Беларусь

   Ликвидация  государственной собственности  на все сельскохозяйственные угодья практически означает: 1) аннулирование благоприятной базы для равноправного развития многоукладной экономики сельского хозяйства, построенной на деятельности предприятий разных форм собственности; 2) переход только к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной ориентации на многоукладную экономику; 3) неизбежный возврат к помещичьим и единоличным крестьянским хозяйствам хуторского типа, что обесценит огромные средства, вложенные ранее в дехуторизацию села, и потребует огромных инвестиций в создание новой системы внутрихозяйственного и межхозяйственного землеустройства; 4) осложнение социальных условий жизни и развития большинства сельского населения.

  Возникает вопрос: можно ли уйти от такого рода угроз и рисков без ущерба для дела создания более эффективной системы хозяйствования на селе в условиях сохранения государственной собственности на землю и перехода к рыночной экономике? Многолетней практикой зарубежных стран доказано, что при прочих равных условиях фермерские хозяйства, работающие на своей и на арендованной земле, по уровню эффективности и конкурентоспособности не уступают друг другу. Более того, признано, что аренда по сравнению с частным землевладением имеет ряд преимуществ: арендатору не надо искать деньги на покупку земли; он может сосредоточить свои средства на покупке нужных машин, оборудования и на текущих затратах, а необходимость регулярно платить арендную плату способствует более эффективному ведению хозяйства.

  Из  этого следует, что активного  хозяина создает не право собственности  на землю, а право собственности на результаты своего труда и на те средства производства, с помощью которых он их достигает на арендуемой земле. Поэтому долгосрочная аренда как метод землепользования получает все большее распространение. На основе аренды земли у частных землевладельце» в США уже используется около 60 % сельхозугодий, а в ряде стран ЕС — и того больше (в Бельгии, например, — более 70 %). В этих странах аренда стала основным путем привлечения дополнительных сельхозугодий с целью создания оптимального размера крупноземельных ферм как более экономически эффективных и конкурентоспособных. В мире имеется и многолетний опыт высокоэффективной работы сельхозпредприятий разных форм собственности на базе долгосрочной аренды земли у государства. Такой опыт есть в Китайской Народной Республике, Израиле, Голландии и др.

  Исходя  из зарубежного опыта высокой эффективности арендной формы землепользования, есть основание считать, что нам в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего сохранить государственную собственность на землю, а более эффективной формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда. По своей сути она является рыночной формой хозяйствования и потому больше подходит для условий переходного периода.

  Совершенствование системы землепользования путем  развития долгосрочной аренды земли у государства имеет ряд преимуществ перед ее приватизацией, так как позволяет:

• сформировать для каждого хозяйства удобное землепользование и виде сплошного и компактного массива рациональных размеров с устойчивыми границами, избежать мелкоземелья, чересполосицы, сложностей выделения и движения земельных долей;
• осознанно строить оптимальную структуру товарного сельского хозяйства по соотношению в ней крупнотоварных предприятий разных размеров землепользования, специализации и разных форм собственности на них и таким образом быстрее в историческом плане выйти на высокий уровень рыночной надежности товарного сельского хозяйства республики в целом;
• максимально предотвратить разрушение и обесценивание уже действующих крупнотоварных предприятий интенсивного типа;
• создать многоукладную экономику сельского хозяйства путем преобразования ряда колхозов и госхозов в оптимального размера частные предприятия корпоративного типа (кооперативные, акционерные, совместные фермерские: семейно-родственные, семейно-соседские и т.п.; и сохранения ныне действующих форм сельхозпредприятий там, где с государственной точки зрения это целесообразно, и там, где их работники выберут для себя такой вариант развития на перспективу;
• переходить от общественных к частным формам сельхозпредприятий на базе сложившихся размеров землепользования колхозов и госхозов или их внутрихозяйственных подразделений (отделений, производственных участков, бригад), т.е. размеров землепользований, которые создавались из расчета рационального комплектования и использования современного набора машин и механизмов, необходимых для комплексной механизации производства и кардинального повышения производительности труда в сельском хозяйстве. Такая преемственность при формировании размеров землепользования рыночных форм предприятий положительно отразится на их эффективности в будущем;
• облегчить, упростить, ускорить, удешевить и социально обезопасить процесс формирования многоукладной экономики сельского хозяйства;
• создать на основе долгосрочной аренды и различных форм собственности экономически активных хозяев на земле, конкурирующих между собой за высшую эффективность производства;
• внести конкурсный отбор арендаторов сельхозугодий;
• держать под государственным мониторингом основные процессы, связанные с землевладением, землепользованием и землеустройством; обеспечить их развитие на научной основе, что позволит быстрее выйти на более низкий уровень трудо-, энерго- и ресурсоемкости производства продукции в сельском хозяйстве.