Особенности определения стоимости недвижимости затратным подходом

3. Определение рыночной стоимости   строительных  проектов,  определение  рыночной стоимости объектов  специального назначения;

4. Определение  рыночной  стоимости   объектов,   с   которыми   редко заключаются рыночные сделки;

5. Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости, не поддающихся  оценке методами доходного подхода.

Совокупность  приведенных выше сфер применимости затратного метода оценки недвижимости позволяет его применять в  следующих случаях:

Анализе нового строительства;

Определении варианта использования  земли;

Реконструкции зданий;

Оценке для целей налогообложения;

Оценке для страхования;

Оценке последствий стихийных  бедствий;

Оценке специальных зданий и  сооружений.

В условиях же перехода к рыночным  условиям  затратный  метод  является более  предпочтительным по сравнению  с  другими,  так  как  для  применения других  методов  требуется  обширная  рыночная информация,  которая   из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует  помнить,  что  затраты на строительство  являются лишь  базисом  рыночной  стоимости  и  чаще  всего бывают или больше, или меньше ее.

Так же результаты затратного подхода можно косвенно  использовать  в  процессе оценки  объекта  другими  методами,  например,  при  отсутствии  необходимых  рыночных данных размер поправки для  сравнительного подхода можно  определить как величину затрат на воссоздание  искомой характеристики. Затратный  подход требует, чтобы земля и  здания оценивались раздельно, что  позволяет  отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях  страхования. Затратный  подход  имеет  большое  значение  для  принятия  решений  об экономической  целесообразности  строительства  пристроек  или  реконструкции  здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с  ожидаемым  ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания. Расчетная стоимость строительства является основным элементом  технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в  основе  планов землепользования.

К основным недостаткам затратного метода можно  отнести следующие:

Не  отражает  стоимости  прогнозируемых   доходов,   что   является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

Большие трудности и неопределенности  с  расчетом  износа,  особенно если зданию более 10 лет;

Не учитывает возможности применения варианта наилучшего  и  наиболее эффективного использования участка;

Трудно реализуем для оценки зданий с  уникальными  архитектурными  и эстетическими характеристиками,  имеющих  историческую  ценность,  а также зданий  с  чрезмерным  физическим,  функциональным  и  внешним износом.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет   наиболее   эффективный   вид   использования   участка    как незастроенного.  В  таком  случае   оценщику   сложно   достоверно   оценить физический, функциональный и внешний износ  старения.

Затратный подход сложно использовать, если  полностью  отсутствуют  или неоднородны  данные для оценки предпринимательской  прибыли. Цель - инвестирование, применимость  затратного  подхода осложняется тем,  что он  не  учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности  результата,  если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Затратный  подход  дает  результат  стоимости  объекта  недвижимости  с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду,  или  на  которую  распространяются  другие частичные   имущественные   права,   необходимо   сделать    соответствующие корректировки. Оценщик  вносит  корректировки  на  конкретные  имущественные права, подлежащие оценке, а также  на  дополнительные  расходы,  возникающие при простое помещений.

 

6. Этапы оценки недвижимости затратным методом.

1. Осмотр объекта недвижимости  и ознакомление со всей имеющейся  документацией;

2. Определение полной стоимости  воспроизводства или замещения;

3. Расчет всех видов износа: физического,  функционального, внешнего;

4. Определение полного износа  из ПСВ (ПСЗ) с целью получения   стоимости зданий и сооружений;

5. Расчет стоимости земельного  участка и работ по его   благоустройству; если участок  арендован, то учитывается стоимость  прав аренды;

6. Общая  оценка  имущества   путем  суммирования  стоимости   земельного участка,  стоимости   зданий  и  сооружений  и   стоимости  работ   по благоустройству  участка.

Оценка объекта  затратным методом может быть достоверной  только  в  той  степени, в какой достоверно определена стоимость  строения.  Точность  такой оценки всецело зависит  от точности определения размеров износа и  реальности определения   сравнительной   стоимости   земли.   Хорошо    информированный покупатель не будет  платить за недвижимость больше той  суммы, за которую  он может приобрести точно такой же объект, при условии, что  платеж  произведен им вовремя.

 

7. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный  товар  из всех существующих. Но  можно лишиться  собственного  недвижимого  имущества   против   своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость  которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью  недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Методы оценки помогают  максимально  выгодно  распоряжаться  недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане  получают  в свое распоряжение.

В принципе затратного  метода  лежит оценка  недвижимости  на  основе определения ее стоимости как строения. Расчет  этой  стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или  восстановления)  минус предполагаемый  или  установленный  физический  и  моральный   износ,   плюс стоимость земельного участка.

Оценка недвижимости - это определение ее предположительной  рыночной стоимости. Достоверность такого предположения  полностью зависит от  того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально  конкретный  оценщик произвел процедуру оценки.

 

8. Список литературы

1. Учебник русского гражданского права 1914г.
2. Харррисон  Г.  «Оценка  недвижимости», 1994г.
3. Нагаев Р.Т.  «Недвижимость:  Энциклопедический  словарь»,2003 г.
4. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», под ред. Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998 г.
5. «Оценка  недвижимости»,Сергеев  И.В. Организация  и  финансирование инвестиций.–М.,2000 г.

 

 

 

¹ Учебник русского гражданского права 1914г.

² Харррисон Г.  «Оценка недвижимости», 1994г.

³ Нагаев Р.Т.  «Недвижимость:  Энциклопедический словарь»,2003 г.

⁴ «Оценка рыночной стоимости недвижимости», под ред. Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998 г.

⁵ «Оценка недвижимости»,Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций.–М.,2000 г.