Особенности земли как товара

Содержание

Введение………………………………………………………………………..…….3

1 Особенности земли как  товара……………………………………………..……..4

2 Виды сделок с земельными  участками………………………………….…..……6

3 Правовое регулирование  сделок с земельными участками……………...….…13

Заключение…………………………………………………………………...…..…18

Список использованной литературы………...........................................................19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Совершение сделок с  земельными участками является один  из наиболее динамично развивающихся институтов  земельного права, а стало быть, вполне актуальный и спорный вопрос современного права

 Каждый этап  земельно-аграрной реформы расширял  круг правомочий собственников  земельных участков в части  возможности свободно отчуждать  свою собственность другому лицу  путем совершения сделок.

Государственной Думой Российской Федерации 25 октября 2001 года под № 136-ФЗ был принят Земельный кодекс Российской Федерации,  призванный урегулировать земельные отношения.  Согласно данному Кодексу (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ) земля в РФ может находиться в собственности граждан и юридических лиц. В частности  ст. 15  Земельного кодекса говорит о том, что «собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации».

Граждане и  юридические лица имеют право  на равный доступ к приобретению земельных  участков в собственность. Земельные  участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей земли  как товары и виды сделок с земельными участками.

Задачи контрольной  работы:

- изучить правовое  регулирование сделок с земельными  участками.

 

 

 

1 Особенности земли  как товара

По мере углубления рыночных отношений  в современной России земля постепенно становится товаром – объектом хозяйственного оборота, т.е. практически любой участок  земли рано или поздно может перейти  к новому собственнику и у каждого  участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар – это объект купли – продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.[1.C.64]

Цена на землю, выступает как  капитализированная рента. Также как  и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельный участок. А рост цен снижается.

Одна из особенностей земли как  товара состоит в то, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом – уровень цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, так же резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в  каждом регионе формируется по влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно – климатических.[1.C.97]

Характерной особенностью земли как  товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т.е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Риккардо (1772 – 1823) сделал весьма важные выводы.

В – первых, расхожее мнение. Что  цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, - ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому больше, что высокие цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во – вторых, налоги на доходы землевладельцев  не влияют на цены продовольствия, а  просто уменьшают их ренту.

В – третьих, стоимость земли  полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не на наоборот, как это кажется внешне.

Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок  создают, и поддерживает отношения  к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства, в первую очередь учитываются  такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий.[2.C.154]

Физические свойства земли, формирующие  плодородие ее верхнего слоя, - разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ – являются решающим для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Виды сделок с земельными  участками

- Купля-продажа земельных участков

Купля-продажа  земельных участков регулируется ст.ст.450-490 ГК РФ, а также Земельный кодекс РФ ст. 37. «Особенности купли-продажи  земельных участков», которая определяет, что «объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.[5.C.64] Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования». По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом  договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования  земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.[2.C.152]

Существенным  условием договора купли-продажи земельного участка выступает цена за участок (п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ). Порядок оплаты по договору определяется сторонами договора самостоятельно. Закон допускает такие способы оплаты, как в рассрочку, кредит, а также предварительной оплаты.

При продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, согласно п.5.ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, земельный участок до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у продавца.

- Ипотека (залог) земельных участков.

Согласно п.1.ст.1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором о обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику о этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Предметом ипотеки  может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п.1.ст.6 Закона об ипотеке) за исключением земельных участков, указанных в ст.63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог сельскохозяйственных товаропроизводителей, в т.ч.крестьянских (фермерских хозяйств). Данная форма находится в соответствии с принципом земельного права о приоритете земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время осуществление сельскохозяйственного производства является убыточным по целому ряду причин. Государственной поддержки сельскохозяйственный производитель практически не получает, будучи предоставленным сам себе. Введение земель сельхозпроизводителей в круг залоговых отношений представляется преждевременным.

Не могут быть предметом ипотеки земельные  участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также участки, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров. Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона.[2.C.135]

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл..II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в органе Министерства юстиции.

- Аренда земельных участков

Аренда - это  предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.

Земельные участки  могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.[1.C.105]

Основным признаками аренды земель являются:

- срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие например от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.;

- платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю;

- возвратность, т.е. по истечение срока аренды, арендованное имущество - земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Арендные отношения  оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной  аренды на срок до одного года, который  может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении  срока договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

- Переход прав на земельные участки по наследству

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся  в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства (ст1116 ГК РФ).

К наследованию по завещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону - Российская Федерация.[3.C.58]

Приобретение  наследства осуществляется путем его принятия, которое можно совершить двумя способами:

- фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступил во владение ил в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательства ли притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства);

- подать в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

- Дарение и мена земельных участков

Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка  совершения данных сделок федеральным  земельным законодательством не предусмотрено. Единственный нормативный акт, посвященный договором дарения и мены - это рекомендуемая форма договора дарения и рекомендуемая форма договора мены земельного участка, установленные письмом Роскомзема от 19.10.94 г.

По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см.п.1.ст.572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя. Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от земельного участка поле его оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.