Принципы оценки бизнеса

Принципы оценки бизнеса

Оценщики называют эти принципы фундаментальными. Для  удобства их можно разделить на три  группы.

1. Принципы, основанные на представлениях собственника.
2. Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией.
3. Принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды.

I группа  принципов . В нее входят принципы, основанные на представлениях собственника.

Принцип полезности.

Заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это его 
способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип замещения.

Максимальная стоимость имущества предприятия на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных - вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения. Из данного принципа, закладывающего основу сравнительного подхода оценки имущества предприятия, следует, что стоимость объекта имеет некую привязку к стоимости других сходных объектов собственности и тяготеет к среднерыночному уровню;  

Принцип основан  на наличии вариантов выбора у  покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью, 
Например: Вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;

Принцип ожидания.

 Основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные,так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки,

Например: Текущую стоимость складского хозяйства на окраине го рода повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции. 

II группа  принципов. Она включает принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией.

Принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более  гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость  на рынке; максимальный доход от предприятия  можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства. 
Предприятие — это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Например :Фабрика по производству тортов производит слишком много этой продукции для местного рынка. Торты — продукция скоро портящаяся и не подлежит длительным перевозкам в другой населен ный пункт из-за возможной потери внешнего вида, значит, наблюдается  несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.

Принцип предельной продуктивности.

Заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты.

 Например: В кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.

Принцип вклада.

• Рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта.
• Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавляемого фактора.

Например: Наличие у торгового комплекса подземной автостоянки обычно увеличивает стоимость этого комплекса на сумму, превышающую издержки на строительство самой стоянки.

И другой пример: если вы поставите посередине своего комплекса  статую работы какого-нибудь известного скульптора, стоимость комплекса  вряд ли увеличится на умопомрачительную  сумму, заплаченную за шедевр. 

Принцип остаточной продуктивности.

Так как земля  физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

Например: предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:

— дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города; 
             — максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого количества покупателей;

 
III группа  принципов. Принципы оценки, связанные с рыночной средой 
Принцип внешних изменений.

 Основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия,

Например: Стоимость пейджинговой станции снижается за счет развития мобильной связи.

Принцип конкуренции.

Основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы,так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. 
Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов. 
 
Принцип спроса и предложения .

Основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. 
Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения.

Принцип соответствия.

Принцип означает, что максимальная стоимость достигается  тогда, когда особенности и характер использования собственности соответствуют  потребностям и ожиданиям местного рынка.

Например: Дом с бассейном, стоящий среди таких же домов с бассейном, будет иметь максимально возможную рыночную стоимость. Если этот же дом лишить такого значимого атрибута престижности, как бассейн, его стоимость тут же упадет на величину, большую, чем стоимость бассейна.

С принципом соответствия связаны: 
1) принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может 
не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, например наличие дешевых бизнесов по соседству с дорогим способно снизить стоимость последнего; 
2) принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки). 

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Этот принцип  можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости  объекта, когда это возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования.

Например, имея свой бизнес, вы производите специфическую  продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация  оборудования позволил расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и  увеличить доходы, рыночная стоимость  бизнеса будет оценена выше, чем  при существующем использовании  ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь  что-либо менять в структуре производства.