Принципы оценки недвижимости

Содержание                                                                                                          стр.

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1.   Принципы пользователя……………………………………………….5

Глава 2.   Принципы, связанные  с объектами недвижимости………………….6

Глава 3.   Принципы, связанные  с рыночной средой………………………….12

Глава 4.  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  земельного участка………………………………………………………………17

Заключение……………………………………………………………………….21

Список литературы……………………………………………............................22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Согласно Гражданскому кодексу  РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования недвижимость  распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

 Недвижимость является  главным предметом обсуждения  при приватизации государственной  и муниципальной собственности,  при аренде нежилых помещений,  при покупке и продаже жилых  помещений. 

Теоретическим фундаментом  процесса оценки является единый набор  оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее  экономического поведения людей, имевших  дело с недвижимостью.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно  объединены в следующие четыре группы:

- принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания,   сооружения);

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Однако, люди часто покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. Поэтому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

 

 

 

 

 

 

Глава 1.   Принципы пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся  принципы полезности, замещения и  ожидания.

Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

 

 

Глава 2.   Принципы, связанные  с объектами недвижимости

К этой группе относятся  принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип  вклада), возрастающей и уменьшающейся  доходности, сбалансированности (принцип  пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных  прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Земля – это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляются свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

Труд представляет собой  совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его  на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства – труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности  и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

В связи с тем, что в  данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает  определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние  на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской  деятельности. Однако поскольку земля  физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления  предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток  дохода выплачивается владельцу  земли как рента.

Подобное суждение согласуется  с основным положением экономической  теории – земля имеет “остаточную стоимость” и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Для определения указанной  предельной точки, когда прибыль (и  стоимость) объекта недвижимости будет  максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения  прибыли от строительства различных  типов объектов недвижимости или  различного количества объектов на данном земельном участке. Только после  этого возможно сделать окончательный  выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется  принцип возрастающей и уменьшающейся  доходности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит “замораживание капитала” и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Приведенные выше рассуждения  относительно необходимости сочетания  всех составляющих производства в определенной пропорции справедливы и по отношению  к уже существующему объекту  недвижимости. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило  для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой  участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие  магазином получили оптимальную  заработную плату, и заработная плата  продавцов магазина соответствовала  интенсивности их работы. Лишь при  оптимальном сочетании всех четырех  составляющих производства с объекта  недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость  объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, на рынке жилья в Москве большим спросом в 1993-1994 гг. пользовались 3-4-комнатные квартиры, а в 1995 г. повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции.

Принцип оптимального разделения имущественных  прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.