Принципы залога земельного участка и ипотека жилья

Решение.

 

Таблица 1

Показатель	Символ в  формуле	Значение
Ликвидационная  стоимость объекта залога, тыс. руб.	Сл.	2 333 181
Номинальная годовая  процентная ставка по кредиту	r	50 %
Продолжительность кредитования, лет	w	0,5
Число периодов населения процентов в течение  года	m	12
Годовая ставка дисконта	a	19 %
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта  залога, тыс. руб.	S	0
Расходы, связанные  со страхованием объекта залога, тыс.руб.	I	0
Расходы, связанные  с осуществлением обеспеченных залогом  требований, тыс.руб.	Vн	699 954
Неустойка, выплачиваемая  заемщиком, тыс. руб.	Fн	0
Вероятность нарушения  заемщиком кредитных обязательств	p	100 %
Максимально возможная величина кредита	K	1 360 456

 

Максимально возможная  величина кредита, рассчитанная по формуле, будет равна:

 

 

K = 1 360 456 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Рекомендации  по оценке

 

Оценка земельного участка должна не противоречить  основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

В случае если в  нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Проведение  оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в  сделку земельных участков, принадлежащих  полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Указанные требования не распространяются на отношения, возникающие  при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями  и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

Основанием  для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

В случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может  быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный  суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные  с проведением оценки объекта  оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между  оценщиком и заказчиком заключается  в письменной форме и не требует  нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

- основания  заключения договора;

- вид объекта  оценки;

- вид определяемой  стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение  за проведение оценки объекта  оценки;

- сведения о  страховании гражданской ответственности  оценщика.

В договор в  обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке должен содержать точное указание на земельный участок и его описание.

В отношении  оценки земельных участков, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным  образованиям, договор заключается  оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При оценке оценщик  обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как  документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик.

Результаты  оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В случае, если при проведении оценки земельного участка  определяется не рыночная стоимость, а  иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины  отступления от возможности определения  рыночной стоимости объекта оценки.

Все материалы  отчета об оценке должны быть направлены на обоснование определяемого вида стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения стоимости.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Заключение

ипотека земельный стоимость спрос

Залог земельного участка как частный случай ипотеки  имеет в соответствии с Гражданским  Кодексом РФ свои особенности:

- при ипотеке  земельного участка право залога  не распространяется на здания  залогодателя, расположенные на  этом участке, если иное не  предусмотрено договором залога;

- залог зданий  и сооружений допускается только  с одновременной ипотекой земельного  участка, на котором они расположены,  либо с правом аренды этого  земельного участка.

Как правило, залогодержателями  выступают кредитные организации (банки), и в связи с этим возникает необходимость определять, какая сумма кредита может быть получена при известной рыночной стоимости имущества, передаваемого в залог, либо, наоборот, какую стоимость должен иметь предмет залога при известной (необходимой) залогодателю сумме кредита. Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение. В работе была представлена формула, по которой рассчитывается максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость. Также был приведен конкретный пример по расчету залоговой стоимости. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. Таким образом, процесс определения залоговой стоимости земельных участков, имеет свои характерные особенности, что и было продемонстрировано в данной работе.

Список  литературы

 

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 22.07.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. – 1998.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. – 1998.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества РФ -C6 568 от 06.03.02.
5. Ендовицкий Д.А., Бочарова И.В. «Анализ и оценка кредитоспособности» заемщика: Уч.- практ. пособ. / 2-е издание., стер. - М.: Кнорус, 2008.
6. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. М.: Финансы и статистика, 2005.
7. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования. - М.: ФГНУ , «Росинформагротех», 2007.
8. Любушин Н.П. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности. Изд. 2-е. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.
9. Проблемы воспроизводства и цикла: финансово-кредитный аспект. Сборник научных трудов. - М.: Институт мировой экономики и международных отношений, 1990.
10. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. Н. Волкова и B.C. Кислова. - М.: Технология ЦД, 2003.
11. Фридман Д., Ордуэй Н. « Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». - М.: Дело Лтд, 1995. Размещено на Allbest.ru