Проблема ипотечного кредитования в Украине в условиях кризиса

3

Сидоренко Инны, ЭТ 3 курс

Проблема ипотечного кредитования в Украине в условиях кризиса.

Ипотека как форма залога является надежным механизмом обеспечения возвращения кредитов. В мире до сих пор нет универсальной модели ипотечного кредитования, но его развитие дало возможность решить в целом жилищную проблему.

Проблема обеспечения граждан жильем является чрезвычайно острой для Украины. Большой объем потенциального спроса на жилье формируют незначительный размер жилья, высокий уровень его физического и морального износа, несоответствие комнатности размерам домохозяйств, отсутствие собственного жилья и, как следствие, высокий уровень неудовлетворенности населения собственными жилищными условиями.

При этом уровень платежеспособности население остается низким; совокупные доходы в пересчете на одного члена семьи в месяц меньше за прожиточный минимум. Низкие доходы предопределяют низкие расходы, прежде всего инвестиционного характера и на сбережение.

На первичном рынке после многолетнего спада в области жилищного строительства прослеживается тенденция к определенному увеличению объемов введения жилья. Тем не менее, перспектива увеличить предложение жилья и приостановить рост цен возможна в основном за счет частных средств, которые за этот период увеличиваются, но их объемы для ускоренного развития строительства жилья недостаточные.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что внедрение ипотечного кредитования жилищного строительства и усовершенствование его механизмов в нашем государстве является необходимым.

Учитывая определенное оживление в этой сфере, при определении перспектив ипотеки следует исходить из того, что в основе развития ипотечной финансовой системы лежит массовая выдача кредитов на первом уровне (на уровне первичных ипотечных кредиторов) с дальнейшим выпуском под залог этих кредитов ипотечных обязательств (ипотечных облигаций).

Схемы ипотечного кредитования в Украине сформированы на основе мирового опыта путем объединения элементов американского (классического) и европейского (немецкого) образцов, но модифицированные в специфических национальных условиях.

Для ипотеки в Украине характерным является дефицит финансовых ресурсов и, как следствие, высокие кредитные ставки, короткий срок кредитования, большой объем начального взноса, условие наличия положительной кредитной истории и т.п.

Для успешного решения этих проблем и обеспечения дальнейшего эффективного развития ипотечного кредитования в Украине нужно подобрать оптимальные пути решения основных проблем, а именно:

- расширить доступ населения к долгосрочным кредитам за счет определенных льгот и субсидирования некоторых категорий граждан по кредитным процентным ставкам и депозитным взносам;

- стимулировать финансово-кредитные учреждения в направлении увеличения их инвестиций в жилищную сферу экономики, которая осуществляется как по линии кредитора, так и по линии инвестора путем государственных гарантий и предоставления льгот;

- оптимизировать функционирование специального государственного органа, который будет обеспечивать управление рисками жилищного ипотечного капитала.

В 2005-2008 гг. все аналитики твердили, что ипотечное кредитование в Украине находится на стадии процветания. Однако процветание длилось не долго. С приходом кризиса объемы кредитования на жилье значительно снизились. Хотя считается, что в 2010 году ситуация стабилизировалась, население вернуло кредитов на сумму 3,3 млрд. грн, но это старые кредиты, новые кредиты практически не берутся по следующим причинам:

1) Сроки кредитования имеют тенденцию к уменьшению. Средний срок, как в гривне, так и в валюте, который декларируют банки, составляет 25 лет. Однако получить кредит на 25 лет крайне сложно. Срок в 10-15 лет является более реальным.

2) Ставки по кредитам, как в гривнах, так и в валюте увеличились примерно на 3-4% в гривнах и на 1,5-2% в валюте за последние годы. Чаще всего проценты по кредитам находятся в таких пределах: 23-26% в гривнах, 17-18% в евро и 17-19% в долларах США. Эти данные касаются как первичного, так и вторичного рынков недвижимости.

Также изменились размеры начальных взносов. Минимальные начальные взносы существуют только в объемах 30%, 40% и 50% от стоимости жилья.

А при невозвращении кредита должника ждет суд. Рост количества клиентов, которые оказались неспособными обслуживать ипотечные кредиты, в свою очередь, приводит к увеличению случаев, когда банки пытаются компенсировать потери продажей залогового имущества. Сейчас на сайтах Райффайзен Банка Аваль, ПриватБанка, Кредобанка, Укрсиббанка, Сведбанка, ОТР Банка можно найти предложения не только по продаже квартир. Недвижимое имущество в этом ассортименте занимает второе место по количеству предложений. Это подтверждают и сами банкиры. У банков среди имущества, подлежащего реализации, производственное оборудование составляет 60%, недвижимость - более 30%, автотранспорт - около 10%. Лидеры по продажам залоговых квартир - Крым и крупные промышленные города Восточной Украины - Донецк, Луганск, Днепропетровск и Кривой Рог.

Существует также проблемы с тем, что банки уменьшают лимиты на выдачу ипотечных кредитов на первичную недвижимость. Как правило, банки декларируют высокие лимиты на выдачу кредитов, однако на практике ограничивают выдачу кредитов на большие сумы. Поэтому клиент рискует потратить много времени на ожидание рассмотрения банком принятия решения о предоставлении кредита и в конечном итоге так его и не получить. Именно поэтому важно получать только актуальную информацию про кредитные лимиты, которую могут предоставить компании, занимающиеся анализом финансового рынка.

Серьезным фактором, который влияет на развитие ипотечного кредитования, является также достаточно невысокий уровень квалификации, подготовки банковских работников. А ведь впечатление от услуг является комплексным и качественное общение с работниками является очень важной составляющей, которую оценивает клиент и благодаря которой у клиента о банке складывается первое и зачастую очень важное впечатление. Поэтому, если совсем не удовлетворяет уровень общения с персоналом, то лучше идти в другой банк.

В условиях Украины перспективы развития ипотеки в значительной степени связаны с присутствием на данном рынке Государственного ипотечного учреждения и применения бюджетного ресурса и ресурсов Национального банка Украины в системе рефинансирования ипотечных кредиторов в жилищной сфере.

По словам эксперта, сегодня соотношение кредита к стоимости квартиры составляет 20-30 процентов. Таким образом, люди просто не могут обслуживать кредиты из-за высокой процентной ставки. Снижение же ставок до 15-16% и возобновление ипотечного кредитования будет возможно не ранее 2011 года.

Банки начнут кредитовать ипотеку, когда люди будут в состоянии купить квартиру. Вопрос больше не в том, как достроить дома, а как реализовать эти квартиры. Ведь по ставке 24-25 процентов годовых квартира будет в 2-3 раза дороже. Спрос на ипотечные кредиты сейчас очень низкий, а без кредитов население покупать квартиры не сможет.

в Украине по состоянию на начало мая ипотекой занимаются 16 банков. Процентная ставка – 15-30%, максимальный срок кредитования - 30 лет.

Министерство регионального строительства и развития Украины намерено обратиться к Национальному банку Украины (НБУ) с просьбой выделить кредитный ресурс на предоставление ипотечных кредитов под 15% годовых для выкупа жилья в объектах со степенью готовности от 70%.

Количество отечественных банков, готовых выдавать ипотеку, стремительно растет. Однако предлагаемые ими на данный момент условия потенциальным заемщикам невыгодны.

Украинские банки начали активно возвращаться на рынок ипотечного кредитования. Так, по данным компании "Простобанк Консалтинг", за последние несколько месяцев количество финучреждений, готовых выдавать ипотечные кредиты населению, выросло более чем в два раза - до 15.

Основной причиной, подтолкнувшей финучреждения выйти на рынок ипотеки, банкиры называют переизбыток ликвидности и стабилизацию экономической ситуации в стране. У банков появилась избыточная ликвидность, а ипотека - это один из самых емких кредитных продуктов, который, по идее, может быстро абсорбировать эти деньги. Большинство банков готовы выдавать кредиты или под залог недвижимости, или на ее покупку, на вторичном рынке. Работать на первичном рынке готовы только 6 финучреждений, и при этом все они финансируют ипотеку исключительно в тех домах, где сами являются инвесторами.

С увеличением количества участников рынка ипотеки, ряд банков существенно понизил ставки на кредитование. Например, за первые три месяца 2010 года "Фольксбанк" понизил ставки с 22,4 до 20,38% годовых. «Универсал Банк» уменьшил плату за кредит почти на 3 процентных пункта (п.п.) - до 23,3% годовых. Есть бесспорная тенденция украинского ипотечного рынка: в последнее время ставки начали снижаться, хотя и незначительно (на 0,5-2 п.п.). До конца года этот тренд, несомненно, будет усиливаться, и уже к концу лета - началу осени средняя рыночная ставка может уменьшиться еще на несколько процентов.

За март среднерыночная стоимость ипотечных кредитов (вторичный рынок, срок кредита - 10 лет) уменьшилась на 0,63 п.п. и сейчас составляет 26,05%.

Выдвигаемые требования к потенциальным заемщикам у банков достаточно однотипны. Основные: минимальный первоначальный взнос в размере 30-50% от стоимости недвижимости, а также официальный доход, превышающий как минимум в два раза размер ежемесячных платежей по кредиту. Банкиры по-прежнему с опаской относятся к заемщикам, работающим в сфере строительства и девелопмента, а также игорном бизнесе и силовых структурах.

Высокие ставки по кредитам и жесткие требования к заемщикам являются основными причинами того, что, несмотря на рост количества банков, декларирующих готовность кредитовать ипотеку, активность на этом рынке по-прежнему незначительна. Объемов на этом рынке нет. Ставка больше 20% делает ипотеку фактически неподъемной для заемщиков и люди не спешат сейчас покупать квартиры в кредит.

Банкиры, пытающиеся сейчас продавать ипотеку, признаются, что особым спросом она не пользуется. Из-за слишком высокой стоимости ресурсов и низкой активности на рынке недвижимости сегодня на 100 объектов, выставленных на продажу, приходится около одного покупателя. Рынок ипотеки почти не развивается. По сравнению с докризисной ситуацией он сократился в десятки раз.

По утверждениям участников рынка, то небольшое количество новых "посткризисных" заемщиков - это люди, которые взяли ипотеку на покупку недорогой недвижимости. Сейчас большинство ипотечных сделок проходят с участием молодых семей, которые покупают так называемое "первое" жилье - однокомнатные недорогие квартиры. Все эксперты солидарны: для того чтобы ипотека в Украине вновь стала массовым продуктом, стоимость кредитов должна снизиться минимум до 15-16% годовых. Когда это может произойти, у банкиров единой точки зрения нет. Некоторые считают не ранее 2012 года, другие, что это уже произойдет в первой половине 2012

Еще один фактор, который оказывает первоочередное влияние на активность покупателей, - динамика цен на квартиры. Должна произойти стабилизация цен на рынке. До тех пор, пока потенциальные покупатели будут ожидать дальнейшего снижения стоимости недвижимости, реального движения в секторе не будет.

Список использованных источников

1.       Дземан А. Ипотечное кредитование жилья в Украине: современное состояние и перспективы http://efaculty.kiev.ua/analytics/trk/1/

2.       http://www.ocreditah.com/kms_catalog+stat+cat_id-1+nums-1.html

3.       http://www.ricardo.com.ua/guide/indicators

4.       http://finance.bigmir.net/useful_articles/credits/107221/

5.       http://www.ipoteka.net.ua/2009/12/03/banki-simulyuyut-rinok-zastavnih-kvartir/

6.       http://www.kp.ua/daily/190510/227923/

7.       http://biz.liga.net/news/E1004875.html

8.       http://banker.ua/articles/mortgage/2010/03/31/1180439717/