Риски при финансировании недвижимости

Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижи­мость:

-         тип недвижимости;
-         спрос и предложение на рынке;
-         местоположение;
-         соблюдение условий аренды;
-         износ объектов;
-         законодательное регулирование и изменение налогообложения;
-         инфляция;
-         реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа не­движимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, пре­дусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы по­высить до­ходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные матери­альные затраты.

Риск законодательного регулирования и изме­нения налогообложения связан с тем, что потре­буются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказы­вают меньшее влияние на ин­вестиции в недви­жимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет воз­можности диверсифициро­вать риск за счет из­менений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижи­мости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финан­сировании инвестиций в не­движимость означает использование долговых обязательств по за­кладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недви­жимость, имеют те же виды рисков, что и соб­ственные капиталы. Однако их суммарная вели­чина больше за счет дополнительных рисков, свя­занных со своевременным обслуживанием долго­вых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Сущест­вуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в не­движимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансиро­вания.

Первый риск связан с тем, что владельцу соб­ственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в местораспо­ложении может при­вести к потере недвижимо­сти, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск – риск невозможности рефинан­сировать крупную одноразо­вую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он так­же может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижи­мость значительно меньше, чем при инвестици­ях собственного капитала, поскольку часть прав такого кон­троля передается кредитору. Кредито­ры определяют структуру привлеченного капи­тала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на пога­шение долговых обяза­тельств.

Положительный момент, связанный с инвес­тициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста ин­фляции, то этот же рост инфляции будет отра­жаться на ожиданиях инвесторов относи­тельно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию ос­таваться более стабильной, чем доходность дол­госрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланирован­ный доход. В процес­се управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возмож­ные риски, определить возможные пути их сни­жения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

3 Управление рисками

Управление рисками - это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений, которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий. Процесс управления рисками обычно включает выполнение следующих процедур:

       - планирование управления рисками - выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками:

      - идентификация рисков - определение рисков, способных повлиять на проект, и документирование их характеристик:

              - качественная оценка рисков - качественный анализ рисков и условий а их возникновения с целью определения их влияния на успех проекта:

              - количественная оценка    -   количественный     анализ     вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект:             

              - планирование реагирования на риски - определение процедур и методов по ослаблению    отрицательных   последствий   рисковых    событий   и использованию возможных преимуществ;

- мониторинг   и   контроль   рисков   -   мониторинг   рисков,   определение остающихся рисков, выполнение плана управления рисками    и оценка эффективности действий по минимизации рисков.

Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, а также с другими процедурами. Каждая процедура выполняется, по крайней мере, один раз в каждом проекте. Несмотря на то, что процедуры, представленные здесь рассматриваются как дискретные элементы с четко определенными характеристиками, на практике они могут частично совпадать и взаимодействовать.

Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изучив тему, риски при финансировании недвижимости, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал.

Оценка уровня риска инвестиций при оценке недвижимости является необходимым условием соблюдения объективности определения величины стоимости недвижимости.

Основные риски при финансировании недвижимости:

      кредитный риск;

      риск процентных ставок;

      риск досрочного погашения;

      риск предварительных обязательств;

      риск ликвидности;

      риск изменения условий мобилизации фон­дов.

Управление рисками - это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений, которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий.

Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.      Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2006 г. – 198 с.

2.      Грязновой А. Г., Федотовой М. А. Оценка недвижимости. / - М.: Финансы и статистика, 2006 г. – 245 с.

3.      Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№ 6. – 2008. – 45 с.

4.      Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 70 с.

5.      Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.- М.: Тандем, 2005 г. – 302 с.

19

[1] Грязновой А. Г., Федотовой М. А. Оценка недвижимости. / - М.: Финансы и статистика, 2006 г. – С. 85.

[2] Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие: Изд-во ТРТУ, 2003. –С. 9.

[3] Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие: Изд-во ТРТУ, 2003. –С. 28-29.

[4] Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие.: Изд-во ТРТУ, 2003. –С. 54-56.