Рынок коммерческой недвижимости

Во всем мире гостиничная недвижимость продается и покупается так же активно, как любая другая коммерческая недвижимость – офисная, торговая, складская. В Самаре же сделки в сегменте гостиничной недвижимости популярностью пока не пользуются — из-за долгих сроков окупаемости.

В настоящее время  в Самаре действуют более 50 гостиниц. К трехзвездочным можно отнести  такие отели, как «Азимут Отель  Самара», «Ганза», «Европа», «Заречье», «Россия», «Транзит», «Экватор». Но основная масса гостиниц построена в советские времена – это «Волна», «Колос», «Волга», «Октябрьская». Сервис, предлагаемый некоторыми из них, ограничивается предоставлением номеров с удобствами на этаже. 
Однако гостиничный рынок пополнился объектами международного класса: «Ренессанс» - пять ресторанов и баров, огромный зал торжеств и шесть конференц-залов, закрытый бассейн с подогревом, боулинг, фитнес-центр и 196 номеров, в том числе 8 бизнес-люксов, одни вице-президентские и одни президентские апартаменты. Поселиться в «Ренессансе» можно за 8400 руб. – в одноместном номере без завтрака, а президентские апартаменты обойдутся гостям отеля в 31 152 руб. в сутки; отель класса «4 звезды» – «Холидей Инн». Строительство обошлось инвесторам в $40 млн. В 8-этажном отеле общей площадью 24 000 кв. м 177 номеров, из них 142 стандартных одно- и двухместных, 26 номеров повышенной комфортности, 8 полулюксов и один президентский люкс с сауной.

Отелей высокого европейского уровня в нашем городе явно не хватает – лишь два объекта позиционируются как пятизвездочные, хотя на самом деле, по оценке экспертов, соответствуют уровню «4 звезды». Это Ренессанс и Холидей Инн. Многие из гостиниц категории 3 звезды – «Волна», «Колос», «Волга», «Октябрьская» – расположены в зданиях, построенных еще в советские времена, в связи с чем для некоторых из них весьма актуальной проблемой является старый номерной фонд. Большинство же гостиниц сменили собственника, провели реконструкцию. На протяжении последних двух лет активно ведется реконструкция гостиницы «Бристоль-Жигули», а гостиница «Националь» не только была отремонтирована и сменила собственника, но и поменяла название на «Азимут Отель Самара».  

В ближайшее время, если быть точнее, в 2012 году, состав качественного номерного фонда должен расшириться – в Самаре появится отель Хилтон. Отель предложит гостям 195 современных номеров, а также полный перечень необходимых услуг – зона отдыха, бар, ресторан, круглосуточное кафе. Специально для бизнес-туристов в отеле будут оборудованы две универсальные переговорные комнаты, а кроме того, круглосуточно будет функционировать бизнес-центр. Чуть раньше, уже в 2011 году, будет достроена и введена в эксплуатацию трехзвездочная гостиница «Ибис», строительство которой ведется рядом с гостиницей «Ренессанс».

Доходность гостиничной  недвижимости в значительной степени  зависит от состояния туристической отрасли конкретного региона, в самарской области наименее развита. Об этом свидетельствует и крайне низкая доля услуг в этой сфере (1% относительно всего объема платных услуг населению), и сравнительно высокие цены на проживание в местных гостиницах. Сейчас средняя стоимость проживания в стандартном одноместном номере гостиниц высокого уровня – «Холидей Инн» и «Ренессанс» – составляет 8-9 тыс. рублей в сутки, а гостиниц уровня «3 звезды» – «Россия», «Бристоль-Жигули», «Айсберг», «Азимут Отель Самара», «Октябрьская» – 3-5 тыс. рублей в сутки. Проживание в мини-гостинице обойдется в более демократичную сумму – примерно в 2-3 тыс. рублей.

Такая высокая стоимость  обуславливается недостаточной  загруженностью номерного фонда. По данным самарских отельеров, среднегодовая  загрузка номерного фонда не превышает 40%, что, в общем-то, является нормой для регионального рынка, но не достаточно для Самарской области, имеющей большой потенциал для развития туристической отрасли.

По мнению экспертов, туристический поток в Самарскую  область достаточно предсказуем. Самыми популярными для поездок в  наш регион являются летние месяцы, на них приходится около 50% годового трафика.  В идеале, в межсезонный период заполнение гостиниц должно осуществляться за счет проведения в области  культурных акций и массовых мероприятий. Неслучайно основной своей аудиторией поволжские отельеры считают деловых людей – бизнесменов, менеджеров, чиновников, которые в гостинице не только живут, но и работают. Сегмент конференций и инсентив-туров интересен отельерам тем, что помимо прибыли от проживания делегаций приносит доход и от дополнительных услуг, выручка от которых может составлять до 35% от общих доходов отеля. В связи с этим все крупные гостиничные комплексы начали создавать современную деловую инфраструктуру. Сегодня многие из них могут предложить стандартный набор услуг для деловых людей, который включает в себя  аренду конференц-залов с сопутствующим ресторанным обслуживанием, беспроводной Интернет, а также услуги гостиничного бизнес-центра, где можно воспользоваться компьютером, факсом или ксероксом.

Однако пока на звание конгресс-отеля в Самаре могут претендовать немногие:  четырехзвездочные «Холидей Инн» и «Ренессанс», трехзвездочные «Азимут Самара Отель» и парк-отель «Дубрава». Лишь эти отели оснащены необходимым оборудованием, конгресс-залами и площадями, позволяющими проводить выставки и форумы. 

Видимо, именно по причине  слабо развитой туристической отрасли  и, как следствие, недостаточной  востребованности номерного фонда  среднего уровня региональные инвесторы  не проявляют большого интереса к  гостиничной недвижимости. Спрос на такие объекты очень небольшой, если же говорить про предложения, то на продажу, как правило, выставляются универсальные помещения, которые могут быть использованы, в том числе и под мини-гостиницы.

¹ База данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г