Рынок недвижимости в России

      3. Анализ современного  состояния рынка  недвижимости в  России 

     Рынок недвижимости в России в настоящее  время находится в начальной  стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий.²

     Характеризуя  современное состояние рынка  недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа – этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.²

     Рассмотрим  подробнее состояние дел на каждом рынке недвижимости в Российской Федерации.

     Рынок жилья. Жилищная сфера – одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.

     Уникальность  жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.¹  

     Бесплатная  приватизация жилья за короткий срок создала широкую прос-лойку собственников  – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья – хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строитель-ства за счет государст-венного бюджета, кото-рый ранее был основным источником капиталовло-жений в жилищное стро-ительство. Большая пот-ребность в жилье су-ществует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.³  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Особая роль на рынке жилья принадлежит  государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов.⁴ Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. В своем Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2004 года Президент Российской Федерации В.В.Путин сказал: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему очень болезненный вопрос для большинства людей в России. Благоустроенное жилье важно и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной семьи. Между тем, даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жилье и улучшать его качество. Отсюда низкая мобильность населения, не позволяющая людям перемещаться по стране в поисках подходящей работы. Очень многие люди, надо признать это, все еще живут в ветхих, аварийных домах и квартирах. Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами. Отсутствие такой возможности у молодых семей сказывается на их планах по рождению детей. И еще довольно часто в одной квартире вынуждены проживать сразу несколько поколений.»¹

     Вместе  с тем появилось понимание  того, что государство не в состоянии  удовлетворить все претензии  и притязания граждан, поскольку  само ничего не создает, а лишь перераспределяет. Поэтому в обществе рождаются различные инициативы, которые объединяет общий принцип – создание таких условий, чтобы люди в результате собственной активности имели достаточный доход и сами могли обеспечивать свои потребности. Это ни в коей мере не снимает с государства обязательств по развитию жилищного строительства. Главное – чтобы жилищная политика государства, планы и программы не имели ничего общего с поощрением иждивенческих настроений в обществе.² Это звучит и в Послании Президента: «Вывод очевиден: старые методы и подходы - они и раньше-то не решали проблему, а сегодня - попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим - гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010-му году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.»¹

     Такой подход к решению жилищной проблемы, конечно, не означает, что внимание государства к ней ослабевает. Жилье всегда было, есть и будет стратегически важным фактором развития общества. Это объясняется рядом причин:

1. высокой социальной значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека – потребность в жилище, право на которое закреплено в Конституции Российской Федерации;
2. значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальной экономики в целом: при расширении жилищного строительства растут объемы потребления товаров, дополняющих жилье.

     Кое-какие  шаги в этом отношении начали делать раньше. Для этого Советом Министров - Правительством Российской Федерации 20.06.1993 г. было принято постановление за № 595 «О государственной целевой программе «Жилище», которая была ориентирована создание системы механизмов (правовых, экономических, хозяйственных), способной обеспечить необходимые условия для последующего развития жилищной сферы, а 17.09.2001 г. Правительством Российской Федерации принято постановление № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2005 годы», направленной на продолжение преобразований в жилищной сфере, начатых в рамках реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренной Постановлением Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431.

     С 1 марта 2005 года вступил в силу пакет  законов по формированию рынка доступного жилья. Практически заново разработан пакет из 27 законов с учетом новых рыночных реалий. Согласно новым законам в России с 1 января 2005 года отменяется строительная монополия, а уже с 2007 года наше государство окончательно запускает рыночные механизмы в массы (приложение 2). Доступное жилье – это квартиры, которые могут приобрести люди, получающие стабильный доход и готовые использовать рыночные схемы покупки жилья. И поскольку кредитование населения один из наиболее популярных методов приобретения жилья, основной упор при разработке нового законодательства был сделан именно на ипотеку.¹

     Ипотека – кредитование под залог недвижимости. Ипотечное кредитование заключает  в себе как экономический, так  и юридический аспект, поскольку  наряду с заключением договора об ипотеке особое значение имеет порядок, принятый при определении прав собственности на недвижимость и долгов по договору об ипотеке последовательно на каждый момент.² Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.³

     По  словам министра Германа Грефа к 2008 году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет миллиона. Министр промышленности и энергетики Виктор Христенко заявил, что уже к 2010 году число тех, кто сможет купить квартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015-му – до 60%.¹

     Пока  же по данным Ассоциации российских банков, с использованием ипотечного кредита  в России приобретается 1,5 процента жилья. В пересчете на объем ВВП это 0,007 процентов, тогда как в США этот показатель составляет 55 процентов, в Западной Европе – 35 процентов.⁴ За рубежом жилищная проблема уже давно решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. А в России лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка. А намереваются попробовать получить кредит лишь 3% граждан. Хотя для большинства нуждающихся в жилье именно ипотека могла бы стать своего рода золотой рыбкой, превращающей избу в современную квартиру.¹ Почему население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными ссудами? По словам вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, ипотечное кредитование тормозят в первую очередь две причины. Первая – существенный разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью жилья. В настоящее время даже тридцатипроцентный первоначальный взнос для большинства граждан России неподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличивают стоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме, примерно в два раза. Вторая причина – отсутствие у российских банков «длинных» денег. Потому и на ипотечном рынке игроками выступают либо банки с государственным участием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам.⁵

     По  мнению правительства поправки, внесенные  в закон «Об ипотеке», призваны решить эти проблемы как для банкиров, так и для заемщиков. Банки  опасались выдавать ипотечные кредиты  потому что заемщики фактически не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. А сейчас банкам даются гарантии, что они в случае форсмажорных обстоятельств заберут себе квартиры неплатежеспособных клиентов, даже если это жилье у них является единственным. Исправить положение с отсутствием долгосрочных ресурсов помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах», который значительно расширил перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг. Очевидно, что новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы, что в свою очередь сулит покупателям благоприятные изменения в условиях ипотечной сделки.¹ 
 
 

     В Санкт-Петербурге за 2004 г. выдано 1,3 тыс. ипотечных кредитов. В том числе за 2004 г. ипотечные кредиты по специальной городской программе оформили 150 петербуржцев-очередников. Всего в городской программе, рассчитанной на 10 лет, планируется ежегодно выделять из бюджета до 80 млн руб. на льготные ипотечные кредиты, что позволит 1,5-2 тыс. горожан получать социальный ипотечный кредит на жилье.¹ 
 

     В рамках всей жилищной реформы предполагается, что к 2010 году стоиться жилья будет  вдвое больше, и оно будет доступно для 30-35% населения. По завершении всей реформы мы в течение какого-то времени войдем в нормальный режим, при этом спрос будет на уровне примерно 150 млн. кв. м в год. Это позволит достичь большего равновесия спроса и предложения на рынке жилищного строительства и стабилизировать цены на квартиры.¹

     Рынок коммерческой недвижимости. Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня – единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, - заключить с собственником договор аренды.³

     Но, по мнению специалистов различных консалтинговых компаний региональные рынки недвижимости в скором времени будут пользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. И наиболее перспективным для вложений будет сегмент торговой недвижимости, который в настоящее время развивается опережающими темпами по сравнению с другими сегментами рынка. Объем российского рынка торговой недвижимости в 2004 году составил 200 млрд. долларов, при этом его рост по итогам года составил 30% в долларовом эквиваленте. Развитие рынка торговой недвижимости обусловлено развитием розничной торговли, ростом денежных доходов населения и объемов потребления. Кроме того, участники рынка почти не рассматривают сегмент офисной недвижимости, который в регионах представлен офисами класса С, в лучшем случае – класса В. Одни считают, что в регионах бизнес не считает необходимым тратиться на хороший офис, поскольку воспринимает его не как актив, способный повлиять на увеличение прибыли компании, а как пассив, расходы на который необходимо минимизировать. Другие участники рынка придерживаются мнения, что региональные рынки пока не созрели для высококлассной офисной недвижимости, а посему и вкладываться в этот сегмент в настоящее время особого смысла не имеет. В частности, построенный в Самаре бизнес-центр класса А не полностью востребован арендаторами, многие помещения пустуют. Это говорит о том, что строительство такого бизнес-центра было преждевременным.¹