Рынок недвижимости в России

Содержание

 

Введение

Сейчас россияне активно инвестируют свободные деньги в недвижимость, и ее цена растет. Цены на строящееся жилье за последний год подскочили почти на 10% (правда, за предыдущий год они упали на столько же), и сейчас Россия по темпам роста цен на недвижимость, по подсчетам аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, вышла на четвертое место в мире в рейтинге из 54 стран. Но в случае кризиса цены на нее рухнут - это называется эффектом «лопнувшего мыльного пузыря». Что грозит не только обвалом строительного сектора экономики, но и потерей денег для многих россиян.

Недвижимость уже сейчас переоценена не менее чем в два раза, считают эксперты. При этом цены продолжают расти: в августе квадратный метр жилья в столице стоил 4 957 долларов, а в сентябре - уже 5 014, свидетельствуют «Индикаторы рынка недвижимости». В итоге всего лишь за год стоимость московской квартиры выросла на 18%.

Завышенные цены на жилье связаны с монополизацией рынка и коррупцией. Стройматериалы и подключение к коммуникациям обходятся застройщикам очень дорого из-за монополистов, также во всем строительном цикле присутствует «коррупционная рента». По оценкам экспертов, коррупция обходится покупателю недвижимости прибавкой в 10%-25% к стоимости. Самым надежным инструментом сбережения денежных средств.

Актуальность работы в том, что на российском рынке  недвижимости цены растут как «мыльный пузырь», квадратные метры переоценены вдвое, поэтому необходимо досконально исследовать этот рынок, прежде чем совершать сделки.

Цель работы – рассмотреть  рынок недвижимости в России.

Задачи: изучить классификацию  рынка, выделить участников, проанализировать итоги и перспективы.

 

1. Классификация рынка недвижимости в России

Согласно Российскому  законодательству Гражданский Кодекс РФ, статья 130, недвижимость – это  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

 - рынок жилья

 - рынок коммерческой недвижимости.

Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых  возможно проживание человека.

Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты согласно Российскому законодательству.

Рынок жилья традиционно  классифицируется следующим образом:

а) рынок покупки / продажи  недвижимости;

б) рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки / продажи  в свою очередь можно разделить  на:

1. Первичный рынок  — это рынок жилых объекты,  которые впервые предложены на  рынке жилья, или находятся  в стадии строительства. 

2. Вторичный рынок  — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее.

Действия, которые можно  совершить над объектами, принадлежащим  к первым двум типам рынков —  полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами - арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Pынок жилой недвижимости  можно классифицировать основываясь  на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России:

- частная собственность - приватизированные квартиры,

- кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе,

- униципальная собственность - собственность города, района.

Oбъекты недвижимости  могут классифицироваться по  нескольким характеристикам:

a)по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.,

б) по качеству дома - материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.,

в) по качеству района города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.

Интересный и достаточно распростаненный способ классификации  жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные - монолитные дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома.

Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно  – и цена, сильно различаются, что  позволяет использовать эти критерии для классификации.

За рубежом почти  не используется такая классификация, разве что в последнее время  выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью  экологически чистых материалов и требуют  минимальное количество ресурсов для  эксплуатации. Дома такого типа Особенно распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании.

В США применяется  классификация жилья по типу домов: family house российский аналог – коттедж,

town house – совмещенные  многоуровневые квартиры повышенной комфортности - таунхаусы,

apartments - обычные квартиры.

В Российской практике рынок  недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое или массовое жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

 

2. Участники рынка недвижимости

Можно выделить следующие  группы участников:

- основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.

- посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками.

- агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное - обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;

- информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или интернет сайты.

B России самые крупные  агентства недвижимости, оказываеющие широкий спектр услуг – Миэль, Бест-Недвижимость, Penny Lane Realty.

Примером информационных площадок в России могут служить  сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.

Среди популярной прессы можно отметить в России – «Из  рук в руки», «М2», «Квартира, Дача, Дом».

- инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д.

Существует множество  компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её стоимости.

Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.

Организации, которые  оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные  общества, юридические конторы, оценщики.

Организации, опеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации.

России пока это направление  только зарождается, за рубежом –  находится на достаточно высоком  уровне.

Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для  более последовательного представления их интересов.

Важный участник рынка  недвижимости – государство, функция  которого – регулировать рынок и  устанавливать правила игры.

Следует отметить, что  в США государство активно  поощряет инвестиции в недвижимость посредством различных законодательных актов, а также налоговых поощрений, скидок, и дешевых кредитов.

Государство не только облегчает  процесс покупки/продажи недвижимости, но и участвует косвенно в качестве партнера в инвестиционных проектах за счет предоставления так называемого «отложенного налога» при продаже одного объекта недвижимости для покупки другого - tax-deferred exchange. Таким образом, часть неуплаченного налога по сути «вкладывается» покупателем в другой дом и в конце концов возвращается государству вместе с определенным процентом при продаже дома.

В разных странах правила  поведения на рынке недвижимости определяются по-разному. Например, в  России большая часть такого рода отношений регулируется Гражданским  Кодексом, в то время, как в Великобритании, например, есть множество различных актов: Housing Act - (1988), Law of Property Act (1994).

Влияние экономических  показателей на рынок жилой недвижимости.

Состояние экономики  оказывает большое влияние на рынок недвижимости.При анализе  рынка недвижимости необходимо учитывать макроэкономические показатели и экономические прогнозы.

Cегодня благосостояние  граждан в России сильно зависит  от экспортообразующих отраслей  и состояния Российской экономики,  которое в свою очередь, зависит от цен на нефть.

Кроме того, на цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост стоимости строительства жилья, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, снижение темпов роста сбережений, особенности предыдущих стадий кризисного развития регионов/городов.

В странах со стабильной экономикой, где цены на недвижимость выражены в национальной валюте, темп роста цен на недвижимость соответствует сумме темпа роста инфляции национальной валюты и темпа приростна валового внутреннего продукта обычно – около 1-3% при ограничении влияния других факторов и постоянном спросе.

Проиллюстрируем эту особенность  на примере покупки квартиры, стоимость  которой составляет $60000 и продажи ее через один год. Если не принимать в расчет другие факторы, а также – считать, что спрос стабилен - неизменен, то какова будет цена этой квартиры?

Можно предположить, что инфляция рубля составит за год 10%, инфляция доллара – 5%, а обменный курс рубля к доллару вырос на 3,5%. Поскольку все расчеты в России производятся в рублях, то в начале года было уплачено за квартиру $60000*(27 - курс рубля к доллару) = 1620000 рублей. Очевидно, что через год при инфляции рубля в 10% покупатель захочет получить за квартиру как минимум на 10% больше, чем за нее было уплачено, то есть 1620000*1.10=1 782 000 рубля. При выставлении квартиру на продажу ее стоимость будет выражена в долларах. Учитывая, что курс доллара в конце года – 26 рублей - на 5% меньше, чем в начале года, цена была назначена продавцом в долларах, равная 1 782 000 / 26,0 = $68 538, что на 14% выше цены, за которую квартира была приобретена в начале года. Таким образом, благодаря тому, что покупательная сила рубля по отношению к доллару увеличилась, цена на объект недвижимости увеличилась не на 10% - как инфляция рубля, а на 14.5%!

Когда темп роста курса доллара  ниже темпа инфляции рубля, произойдет увеличение цены объекта недвижимости в долларах на количество процентов, примерно равное разности темпа инфляции рубля и роста курса рубля по отношению к доллару. Поэтому, Российский рынок недвижимости может быть вдвойне интересен тем инвесторам, которые держат основную часть своих сбережений в валюте, темпы девальвации рубля к которой выше, чем рост обменного курса.

Однако, верно и обратное: высокий  рост курса доллара и низкая инфляция могут оказать понижающее действие на цены на недвижимость. В свете  недавних событий в Ираке это  достаточно актуально, поскольку возможно повышение курса доллара и уменьшение платежеспособного спроса в на недвижимость России в связи с возможным падением стоимости нефти. Поэтому для принятия эффективных инвестиционных решение необходимо внимательно следить за макроэкономической ситуаей и учитывать то влияние, которое она может оказать на динамику цен на недвижимость.

В 2010 году произошли значимые для рынка недвижимости события, последствия которых проявилсь не только в конце 2010, но и продолжали сказываться в 2011 году.

 

3. Обсуждение итогов

Оценивая самые важные экономические и политические события уходящего года, которые повлияли на рынок недвижимости, большинство специалистов назвали отставку столичного мэра Юрия Лужкова после 18-летнего срока и назначения нового Мэра Москвы.

«Наверное, все участники рынка назовут одним из основных политических событий текущего года смену мэра г. Москвы. Однако, на фоне общей политической стабильности в РФ, я не ожидаю значительных последствий для рынка недвижимости от данной перестановки», рассказывает Игорь Пинкевич. С ним согласен Юрий Хлестаков, при этом, Юрий отмечает, что политика города станет более «федеральной».