Рынок жилья в России

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Значение и особенности рынка жилья

2. Регулирование  рынка жилья: характеристика методов

3. Проблемы  регулирования Российского рынка жилья

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Наличие возможности  улучшения жилищных условий – важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства. Поэтому решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики в Российской Федерации.

Жилищная проблема является одной из самых острых социальных проблем больших городов. Например, в Москве 24% горожан до сих пор проживает в коммунальных квартирах, 27% в общежитиях, 20% жилого фонда составляют дома дореволюционной постройки, большая часть которой нуждается в капитальном ремонте.¹

Таким образом, значение жилищной сферы трудно недооценить  для экономики страны. Основной задачей государственной жилищной политики является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно. Следовательно, как мы видим, вопросы регулирования рынка жилья, призванные решать жилищную проблему населения, являются актуальными для нашей страны.

Целью данного исследования является рассмотрение аспектов регулирования рынка жилья в России. Среди задач работы можно выделить:

• Обозначение роли рынка жилья и его особенностей;
• Обозначение методов осуществления регулирования рынка жилья в России и их характеристика;
• Проблемные вопросы регулирования рынка жилья.

 

1. Значение и  особенности рынка жилья

 

Жилье по своей экономической  природе одновременно является потребительским благом длительного пользования, а также инвестиционным товаром. При этом жилье является специфическим товаром, имеющим ряд особенностей, отличающих его от других товаров:²

· жилью свойственны  черты, как частного, так и общественного  товара на уровне отдельной квартиры – это частный товар, но уже как жилое строение оно становится объектом инфраструктуры, то есть общественным товаром;

· жилье является товаром, стимулирующим труд и сбережения, так как получение жилья может  быть более действенным стимулом к труду, чем заработная плата, к тому же для покупки жилья требуется довольно большая сумма денег, которую можно получить только в результате накопления;

· жилье выступает  не просто как потребительское благо, это одно из условий жизнедеятельности людей, элемент сферы семейных отношений;

· жилье самый долговечный из всех товаров, следовательно, обеспечивает условия существования и развития не одного поколения людей;

· одной из важных характеристик  жилья является его иммобильность, то есть оно привязано к определенному местоположению и не может быть перемещено.

· особенностью жилья  является то, что потребность в  жилье практически безгранична. Это подразумевает возникновение новой потребности в жилье, то есть потребности в улучшении имеющихся жилищных условий, при росте семьи, повышении ее благосостояния и т.д.

Согласно исследованиям³, на сегодняшний день более 40% населения России живет в жилье, не отвечающем современным требованиям благоустройства и комфортности. Около 3,1 млн. семей (6,4% населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны. При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% граждан Российской Федерации.

Отсутствие реальных возможностей у населения обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность населения, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Рынок жилья в целом относится к рынку товаров и услуг. Однако он организован таким образом, что одновременно представляет собой два отдельных рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг.⁴ Эти рынки взаимодействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга.

Рассматривая жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, Жилищный Кодекс РФ ввел следующую его градацию:⁵

1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

• частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

• государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
• муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям;

2. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

• жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
• специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
• индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
• жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

 

2. Регулирование  рынка жилья: характеристика методов

 

Существует подход, согласно которому выделяют два вида государственного регулирования жилья: прямое и косвенное, каждый из которых содержит определенный набор инструментов.⁶

Косвенные методы состоят  в изменениях в налоговой системе, системе ценообразования и других институтов государственного регулирования. Среди них выделяют:⁷

• Налоговое регулирование;
• Ценообразование;
• Приоритеты жилья, участков, ресурсов, льгот.

Косвенные методы могут  служить эффективной мерой по сдерживанию роста цен на жилье.⁸ Во-первых, можно значительно увеличить налог на жилье (до 10-20 % в год) для физических лиц в случае превышения нормы в размере 60-80 м2 на одного человека. Указанная мера будет способствовать снижению привлекательности жилой недвижимости как объекта инвестирования. Во-вторых, можно запретить приобретение жилой недвижимости юридическими лицами, а также свести до минимума перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Удаление с рынка жилой недвижимости юридических лиц значительно уменьшит спрос на жилье, следствием чего станет снижение цен. В-третьих, можно ввести экспортные пошлины при приобретении жилья нерезидентами в «проблемных» регионах, в первую очередь в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Размер таких пошлин должен составлять не менее 50-100 %.

В настоящее время  механизм регулирования рынка жилья  смещается в большей мере в  сторону управления инвестиционными  потоками. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и, зачастую, незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, направленные на получение постоянных денежных поступлений.

Остальное жилье строится исключительно на деньги заказчиков, то есть конкретных покупателей, по мере строительства вносящих свои взносы. Подобным образом строится и как достаточно ординарное, так и элитное и полуэлитное жилье, которое в большей степени преобладает.

Что касается механизма регулирования инвестиционных потоков в целях формирования рынка жилья в городах областного подчинения и сельской местности, то роль его достаточно ограничена, так как строительство в них ведется лишь выборочно, причем в очень малых объемах.

Основным инструментом прямого регулирования рынка жилья является законодательно-нормативная база (правовое регулирование).

Реализация права на жилище закреплена в Конституции  РФ 1993 г. Согласно ст. 72 Конституции  РФ жилищное законодательство находится  в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Основным источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ. По юридической силе он занимает второе место после Конституции  РФ и фактически является фундаментом  всего жилищного законодательства РФ.

Наряду с положениями  Кодекса в регулировании жилищных отношений особое место занимают федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом и не противоречащие ему.⁹ Например, Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1-ФЗ (ред. от 29.12.2004) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», утративший силу с принятием Жилищного Кодекса РФ.

На современном этапе  реформирования жилищной сферы в  России основная задача государственной жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Законы, ставшие платформой для реализации Программы, в целом  направлены, с одной стороны, на увеличение объемов жилищного строительства, с другой – на расширение платежеспособного спроса населения. Среди них, в частности:

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве объектов недвижимости», направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей;
• Федеральный закон от 30.12..2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 207-ФЗ «Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг».

Новый Жилищный кодекс от 29.12.2004 № 188-ФЗ обеспечивает поддержку частной собственности и социальные гарантии для тех, кто не способен оплачивать жилье. Кодекс вводит понятие социального найма, который дает возможность людям переезжать в те места, где они смогут достойно трудиться и жить, предусматривает создание маневренного фонда для переселения граждан, сохраняет договор найма специализированного жилого помещения (служебное жилье, жилое помещение в общежитии) в случае смены его собственника (владельца), закрепляет исключительное право на создание и предоставление жилищного фонда социального использования только за государством и муниципалитетами, то есть за публичной властью.

Среди законов, ориентированных на увеличение строительства, основным является Градостроительный кодекс от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Он направлен на снижение существующих административных барьеров при строительстве, на установление прозрачных процедур землепользования и застройки.

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности» требует доработки для обеспечения большей детализации особенностей осуществления инвестиций в разных отраслях, в частности, в жилищном строительстве и ипотеке, поскольку законодательными актами определены порядок участия в ипотеке и права на обеспечение граждан жилищем с учетом категорий льготников, но не известны механизмы финансового обеспечения таких затрат.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» разрешил многие вопросы, связанные с ипотекой жилой недвижимости, но одновременно создал новые проблемы. Одной из таких проблем является статус закладных и порядок их обращения на рынке ценных бумаг, другой – отсутствие четкого механизма обращения взыскания на заложенное имущество.

Развитию рынка жилья и ипотеки  содействовали Федеральный закон  от 11.06.1998 № 97700253-2-ФЗ (ред. от 24.05.2005) «О риэлтерской деятельности в РФ», Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 05.01.2006) «Об оценочной деятельности» и законы о страховой деятельности, создавшие базу для страховой защиты ипотеки.