Содержание материалов экономической оценки земли

Содержание  материалов  экономической оценки земли

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности  общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

Экономическая оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Экономическая оценка земли необходима для оценки эффективности сельскохозяйственного  производства, сравнения уровня хозяйствования в разных районах и хозяйствах, обоснованного распределения плана закупок различных продуктов по районам и хозяйствам, установления зональных закупочных цен, регулирования других каналов распределения прибавочного продукта и рентных доходов; позволяет разграничить объективные и субъективные факторы роста производства, определить, в какой мере полученные результаты зависят от качества закрепленной за хозяйством земли и в какой — от ее использования, уровня ведения хозяйства.

Процесс экономического оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

При экономической  оценке земли учитывают и местоположение земель, которое прежде всего сказывается на издержках производства сельскохозяйственной продукции. Анализируя эту проблему, К. Маркс отмечал, что местоположение земельных участков имеет важное значение для последовательности, в которой могут вводиться в обработку земельные участки один за другим, и что плодородие и местоположение как два качественных фактора земли и основания дифференциальной ренты могут действовать в противоположном направлении.

 

Важная задача экономической оценки земли - выбор  и обоснование ее показателей. При  обосновании показателей надо исходить из общей методологической основы оценки и объективно отражать ее критерий и предмет. Через систему взаимосвязанных  Показателей соизмеряется и отражается в целом качество земли как  средства производства, причем каждый из них характеризует ту или иную качественную сторону, поскольку земля  имеет различные формы проявления в процессе ее производственного  использования.

 

В связи с  этим одни показатели (урожайность, затраты) являются частными, другие (валовая  продукция, доходность и др.) - общими. В целом же все они, всесторонне  отражая критерий оценки, дают необходимую  характеристику предмета оценки-земли.

 

К показателям  экономической оценки предъявляются  определенные требования:

 

во-первых, быть достоверными, т. е. точно и достаточно полно отражать предмет оценки;

 

во-вторых, иметь  конкретное практическое значение. Только в этом случае они могут найти  широкое применение в хозяйственном  комплексе. При исчислении показателей  следует придерживаться определенной последовательности - от частного к  общему.

Материалы (принципы) оценки земли:

-С позиции потенциального собственника

-Обусловленные

-процессом эксплуатации

-Обусловленные

-действием рыночной среды

-Полезность

-Остаточная продуктивность

-Спрос и предложение

-Н Замещение

-Конкуренция

-Ожидание

-Предельная производительность — Соответствие

-Сбалансированность

-Изменение внешней среды

-Разделение

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным  принципом оценки рыночной стоимости  земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости. Например, для земельных участков в населенных пунктах верхняя граница рыночной стоимости недвижимости устанавливается на основе затрат на строительство заменяющей недвижимости в приемлемые сроки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип  лежит в основе оценки стоимости  земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к  земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в  том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой  ренты от сельскохозяйственного  производства.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

 

Предельная  производительность земель сельскохозяйственного  назначения и лесного фонда, выступающих  в качестве основного средства производства, связана с понятием естественного  и экономического плодородия почвы. Если первое обусловлено природными факторами, то экономическое плодородие достигается за счет целенаправленного  улучшения свойств почвы и  более эффективного ее использования  путем интенсификации производства на основе применения машин, удобрений, передовой агротехники, т.е. связано с научно-технической революцией и деятельностью человека. При рациональной системе хозяйствования происходит повышение плодородия почвы. Важным условием этого выступает государственный контроль за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель, который осуществляют федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, специально уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, а также органы местного самоуправления. К сожалению, на практике имеется много примеров истощения плодородия почв.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

 

Для земельных  участков с улучшениями сбалансированность характеризуется показателями емкости  и эффективности. Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может  быть приложено к данному земельному участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может  обеспечить сочетание земельного участка  с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки. Например, живописный вид  участка, его естественные особенности  — растительность, наличие ручьев и водоемов, престижное местоположение — могут обусловить более эффективное  использование при строительстве  коттеджей по сравнению со строительством производственных или складских  помещений.

Таким образом, максимальная стоимость земельного участка достигается в том  случае, когда его застройка является сбалансированной.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

 

Характерная черта земельного участка заключается  в том, что он не может быть перемещен  с одного места в другое, т.е. имеет  фиксированное местоположение. Поэтому  переход земельного участка от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на него. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на земельную  недвижимость и их отчуждение, тем  шире и динамичнее земельный рынок, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением  недвижимости.

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

 

Спрос на земельные  участки формируется под влиянием многочисленных факторов, которые можно  разделить на следующие группы:

 

 экономические:  темпы экономического роста, развитие  инфраструктуры и транспорта, уровень  занятости населения, величина  доходов и цен, отраслевая и  региональная структура производства  и др.;

 

 демографические:  численность и плотность населения  в данном регионе, возрастной  и профессиональный состав, миграция  населения, средний размер семьи  и др.;

 

 природно-климатические:  продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики  участка (тип почвы, рельеф, форма  участка) и др.;

 

 административные: территориально-экономическое зонирование,  политика государства в области  налогов, цен, кредита, правовое  регулирование земельного рынка.

Цена

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные  участки. Принцип спроса и предложения  как основа механизма рыночного  саморегулирования объясняет различия в цене земельных участков в зависимости  от их целевого назначения, разрешенного использования, формы собственности  и местоположения.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также-достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.