Теоритические основы оценки недвижимости

Метод восстановительной  стоимости по аналогам. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. 

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например: местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные  методы расчета и  внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. 
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях . 
 
Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. 

2.3. Преимущество и недостатки сравнительного подхода к оценки недвижимости

Преимущество сравнительного подхода:

1. В итоговой  стоимости отражается мнение  типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах  продаж отражается изменение  финансовых условий и инфляция.

3. Статически  обоснован.

4. Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно  прост в применении и дает  надежные результаты.

Недостатки  сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность  сбора информации о практических  ценах продаж.

3. Проблематичность  сбора информации о специфических  условиях сделки.

4. Зависимость  от активности рынка.

5. Зависимость  от стабильности рынка.

6. Сложность  согласования данных о существенно  различающихся продажах.