Содержание

     Содержание 2

     Введение 3

     1 Понятие заемного капитала 4

     2 Заемный капитал при финансировании в недвижимость. 5

     Заключение. 8

Введение

     Как известно, формирование финансовых ресурсов предприятия осуществляется за счет собственных и заемных средств. К собственным источникам финансовых ресурсов на действующих предприятиях относится прибыль (от основной и  других видов деятельности), амортизационные  отчисления, выручка от реализации выбывшего имущества. Наряду с ними источниками финансовых ресурсов выступают  устойчивые пассивы, которые приравниваются к собственным источникам, так  как постоянно находятся в  обороте предприятия, используются для финансирования его хозяйственной  деятельности, но ему не принадлежат. К ним относится: минимальная  переходящая задолженность по заработной плате и отчислениям на социальное страхование, в пенсионный фонд, медицинское  страхование, фонд занятости; минимальная  задолженность по резервам на покрытие предстоящих расходов и платежей; задолженность заказчикам по авансам  и частичной оплате продукции; задолженность  бюджету по некоторым видам налогов  и др. По мере функционирования предприятия (роста производственной программы, износа основных производственных фондов и т.д.) потребность в денежных средствах возрастает, что требует  соответствующего финансирования прироста капитала. поэтому при недостатке собственных средств предприятие может привлекать средства других организаций, которые получили название заемный капитал.

1. Понятие заемного капитала

     Заемный капитал – это часть капитала, используемая хозяйствующим субъектом, которая не принадлежит ему, но привлекается на основе банковского, коммерческого  кредита или эмиссионного займа  на основе возвратности. Необходимость  привлечения заемного капитала должна обосновываться предварительно сделанным  расчетом потребности в оборотных  средствах. В состав заемных средств входят: финансовый кредит, полученный от банковских и небанковских финансово-кредитных учреждений, коммерческий кредит от поставщиков, кредиторская задолженность предприятия, задолженность по эмиссии долговых ценных бумаг и др. В бухгалтерском учете заемные средства и кредиторская задолженность отражаются отдельно. Поэтому в широком смысле возможно выделение заемных средств и в узком смысле – собственно финансового кредита. Разница между заемными средствами в широком и узком смысле представляет собой привлеченные средства. С одной стороны, привлечение заемных средств – это фактор успешного функционирования предприятия, который способствует быстрому преодолению дефицита финансовых ресурсов, свидетельствует о доверии кредиторов и обеспечивает повышение рентабельности собственных средств. С другой стороны, предприятие обременяется финансовыми обязательствами. Одна из главных оценочных характеристик эффективности управленческих финансовых решений – величина и эффективность использования заемных средств.

     Заемный капитал может использоваться как  для формирования долгосрочных финансовых средств в виде основных фондов (капитала), так и для формирования краткосрочных (текущих) финансовых средств для каждого производственного цикла.

2. Заемный капитал при финансировании в недвижимость.

     Заемные капиталы при финансировании инвестиции в недвижимость – это инвестиции с использованием финансирования задолженностей по закладным. Задолженность по закладной позволяет инвестору приобретать недвижимость с меньшими затратами капитала, чем потребовалось бы для покупки незаложенной недвижимости. Финансирование за счет долговых обязательств обычно достигает 75% стоимости недвижимости. Другими словами, инвесторы в недвижимость могут использовать заемный капитал при соотношении 3:1.

     Как и при инвестициях собственного капитала в недвижимость инвестиции за счет заемного капитала в недвижимость производятся обычно одним инвестором в целое здание.

     Почти все строители и индивидуальные владельцы недвижимости считают  необходимым использовать задолженности  по закладным. Они не имеют капитала, необходимого для владения незаложенной недвижимостью, или хотят «растянуть»  капитал, который имеют помимо разнообразной  недвижимости. Иногда корпорации также  используют заемный капитал при  финансировании недвижимости, если это  обеспечивает более низкую стоимость  финансовых ресурсов, чем другие источники.

     Инвестиции  заемного капитала в недвижимость менее  ликвидны, чем инвестиции в свободную от залога недвижимость. Большая часть недвижимости реализуется в форме незаложенной собственности, потому что закладные обычно не передаются, а в том случае, когда передаются, новый владелец предпочитает либо получить новую ссуду под недвижимость, либо совсем ничего.

     Когда предпринимаются шаги по погашению  займа, продажа недвижимости становится идентична продаже свободной  от залога недвижимости. Новый инвестор может выбрать владение незаложенной недвижимостью или удержание ее в заемной форме.

     Доступность заемного капитала, выдаваемого под  залог недвижимости, также влияет на ликвидность инвестиций в недвижимость (как заложенной, так и незаложенной). Когда предложение заемного капитала достаточное, рынки недвижимости более  ликвидны, потому что на них больше покупателей, а когда предложение резко падает, покупателей мало, что вызывает падение стоимости и ставок, поэтому и цены на недвижимость снижаются.

     Инвестиции  в заложенную недвижимость могут  быть оценены двумя способами. Во-первых, можно оценить основополагающую собственность, как если бы она была незаложенной, а затем вычесть  текущую стоимость невыплаченных  долгов по закладной. Но может быть нужно сделать поправку на необычайно предпочтительные или, наоборот, на непредпочтительные сроки ипотеки.

     Можно также оценить инвестиции в заложенную недвижимость путем калькуляции  текущей стоимости всех будущих  денежных потоков. Такой анализ, даже если он и выполнен технически точно, может быть ошибочен, потому что  изменение денежного потока затрудняет приемлемую оценку его роста.

     Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же риски, что и собственные  капиталы, инвестированные в свободную  от залога недвижимость, плюс два дополнительных риска: дефицита обслуживания долга  и большого одноразового рефинансирования.

     Два дополнительных риска наиболее значительны, поскольку дополняют риски влияния  рынка, место расположения и аренды. Первый из них связан с тем, что  владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать  требуемые выплаты по обслуживанию долга, и в этом случае недвижимость вероятнее всего конфискуется в  пользу кредитора. Поэтому даже временное изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, рефинансируемой за счет заемного капитала.

     Риск  невозможности рефинансировать  крупную одноразовую выплату  в счет погашения задолженности  по закладной также может привести к потере собственности. При этом риску подвергаются как денежные потоки доходов от недвижимости, так  и состояния рынков недвижимости. Даже если недвижимость сделана хорошо, высокие процентные ставки или низкая доступность долговых фондов могут  привести к проблемам у инвесторов с использованием заемного капитала.

     Контроль  инвестора в заложенную недвижимость подобен тому, который имеет инвестор незаложенной недвижимости (сильный  контроль), но с несколькими важными  ограничениями, связанными с тем, что  при инвестировании заемного капитала в недвижимость некоторые права  контроля передаются кредитору по ипотеке. Эти кредиторы часто имеют  право накладывать «вето» на крупную  новую аренду или крупные капитальные  программы усовершенствования. Кредиторы  по ипотеке также почти всегда затрудняют доступ владельца собственности  к получению дополнительных заемных  капиталов по закладной и ограничивают права владельца на погашение  долговых обязательств. Эти ограничения  имеют большое значение для владельца  недвижимости.

Заключение.

     Структура заемного капитала может быть различной  в зависимости от принадлежности предприятия, доступности того или  иного источника финансирования и т. д. Следует отметить, что в  современных условиях трансформируемой экономики на российских предприятиях, как правило, в структуре заемных средств наибольший удельный вес занимают краткосрочные кредиты банков.

     Привлечение заемного капитала имеет смысл, если его стоимость ниже ожидаемой доходности актива. Относительная величина займа (соотношение займа и общего объема капитала) определяется требуемой доходностью владельцев собственного капитала. Чем больше доля заемных средств в общей величине капитала, тем больше риск неполучения чистого денежного потока владельцами собственного капитала и выше требуемая ими доходность. Слишком большая величина заемного капитала повышает и риск кредитора, что также ведет к повышению требуемой им доходности. Таким образом, финансовый рычаг ограничен снизу соотношением доходности актива и стоимостью заемного капитала, а верхней границей значения финансового рычага является соотношение доходности актива и общей стоимости капитала.

     Следует иметь в виду, что стоимость  заемного капитала не всегда совпадает  с номинальной процентной ставкой, взятой из кредитного договора или проспекта эмиссии облигационного займа (купонный процент). Стоимость заемного капитала определяется как отношение фактической платы корпорации владельцам заемного капитала к рыночной оценке данного капитала.  Текущая рыночная оценка может отличаться от величины, зафиксированной в договоре предоставления займа или ссуды, и фактическая величина затрат с учетом налогообложения может оказаться меньше,  чем денежный поток, получаемый владельцами заемного капитала.

     Поэтому высокое значение коэффициента концентрации привлеченного капитала свидетельствует  о степени доверия к предприятию со стороны банков, а, значит, о ее финансовой надежности; напротив, низкое значение этого коэффициента свидетельствует о ее неспособности получить кредиты в банке, что является определенным предостережением инвесторам и кредиторам.

      Список литературы: 

1. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент. – М.: Финансы  и статистика, 2004.
2. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? – М.: Финансы и статистика, 2004.
3. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. – «Ника-Центр», «Эльга»,  Киев, 1999
4. Бланк И.А. Финансовый менеджмент: Учебный курс. – 2-е изд., перераб.и доп.- Киев:Эльга; Ника-центр, 2005.
5. Басовский Л.Е. Финансовый менеджмент: Учкбник. – М.: Инфра – М, 2005