Зарубежный опыт оценки недвижимого имущества

Зарубежный  опыт оценки недвижимости

Оценка недвижимости – это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования  землёй, или зданиями. 

Цена объекта  недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью.

Стоимость объекта  недвижимости -  это наиболее вероятная  цена, которую можно получить при  продаже данной недвижимости. 

Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие  этапы:

 

1.     Постановка вопроса об оценке.

2.     Отбор информации, необходимой для  оценки.

3.     Анализ информации.

4.     Расчёт стоимости объекта недвижимости  с помощью различных методов  и выбор одной оптимальной  величины стоимости.

5.     Составление отчёта об определении  стоимости. 

Задание по определению  стоимости:

1. определение объекта недвижимости;
2. определение прав собственности;
3. установление цели использования оценки;
4. указание даты оценки стоимости и т.д.

Факторы, влияющие на нормативную цену, а в итоге  и на оценку земельного участка:

1. инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;
2. расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами;
3. экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.

 Этот перечень не является исчерпывающим 
 

Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества  был образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется организациями  – членами.

 

Международные стандарты оценки разрабатываются  международным комитетом по стандартам оценки (IVSC - International  Valuation Standard Committee), международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков в более чем 50 странах мира.  

   Рекомендация  №1  рассматривает особенности  применения стандартов для целей  финансирования отчетности.

   Рекомендация  №2 – применение стандартов при  оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

Фонд  оценки в США, различные организации  в ЕС и регулирующие учреждения стран  Центральной и Восточной Европы – вот далеко не полный список национальных организаций, которые закладывают  фундамент стандартов практической оценки. 

   Национальные  стандарты оценки отражают:

• Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности.
• Национальные политические и общественные цели.
• Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

Европейское сотрудничество оценщиков ведет  свою современную историю с конца 1970-х гг., начиная с организации  Европейской группы оценщиков основных фондов — TEGoVOFA (1977). Во второй половине 1990-х гг. после слияния с аналогичной  организацией оценщиков EUROVAL была основана Европейская группа ассоциаций оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers Associations ). 

Цели  ЕСО - это обеспечение:

 

• помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
• согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
• стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
• точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;
• повышения понимания роли оценщика;
• установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 году. Данный документ включает 9 стан­дартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой. 

    В  европейской практике оценки  существуют следующие методы  оценки:

• метод прямого сравнения;
• метод капитализации дохода;
• метод прибыли;
• остаточный метод;
• метод подрядчика.

Метод прямого сравнения  

  основан  на привязке к определенной  базе для сравнения, и если  рассматриваемая оцениваемая собственность  является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена  более высокая цена, если она  менее привлекательна — результатом  будет меньшая цена.

Метод капитализации дохода  

   оценка  текущей стоимости ежегодной  чистой арендной платы при фиксированной  инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного  потока.

Метод прибыли  

   рыночная  стоимость объекта оценки будет  зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается  как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный  ожидаемый доход за вычетом всех затрат.

Остаточный  метод  

   оценщик оценивает рыночную стоимость в  воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и  вычитывает из нее “общую стоимость  развития” — все затраты, которые  будут понесены для приведения собственности  в соответствующую форму. Вычитая  эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток.

Метод подрядчика  

   рыночная  стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается  рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость  восстановления нового здания, которое  могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание  существующего здания относительно новой гипотетической единицы. 

   Организация оценочной деятельности в Великобритании и стандарты Королевского общества RICS ("Красная книга").

   Современные стандарты оценки недвижимости в  Великобритании были сформулированы достаточно недавно — в 1970-е гг., когда  британский рынок недвижимости переживал  бум, приведший к быстрому росту  цен на недвижимость, за которым  последовал резкий спад.

Существует  некоторый перечень практических положений-требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций:

1. Руководство по оценке обязательно к применению при любых оценках, за некоторыми исключениями.
2. Оценщики обязаны понимать требования клиента.
3. Оценки, выполняемые с определенной целью, должны строиться на определенной основе.

4. Определенные  базисы для оценки должны применяться  только для тех случаев, которые  предусмотрены соответствующими практическими  положениями Руководства по оценке.
5. Ограничения, накладываемые на оценщиков.
6. Инспекции, осмотры и исследования должны быть адекватными и проводиться до полной ясности вопроса.
7. Минимальные требования к содержанию отчетов оценщиков.

   Стоимость недвижимости в США оценивают  независимые эксперты, имеющие соответствующую  квалификацию в области анализа  и оценки недвижимости. Существуют специализированные по месту и по объекту оценки оценщики. Есть специалисты  по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.

   При этом часто стоимость рассматривают  как рыночную стоимость или наиболее вероятную цену продажи. Для проведения оценки используют продуманный набор  процедур, называемый «оценочным процессом». 

Чтобы недвижимость имела стоимость, необходимо наличие  нескольких атрибутов: 

• полезность  или возможность удовлетворения потребностей и желаний людей  за счет предоставления жилья, невмешательства  в частную жизнь или обеспечения  дохода;
• наличие эффективного (платежеспособного) спроса на услуги и удобства, которые производит недвижимость;
• относительная нехватка (дефицитность), т. е. предложение должно быть ограничено по сравнению со спросом;
• передаваемостъ, т. е. возможность относительно свободной передачи прав владения или пользования от одного лица другому;
• нахождение в юридической среде и в условиях стабильности и порядка. Инвесторы не должны нести убытки от юридической и политической неопределенности.

 СПАСИБО  ЗА ВНИМАНИЕ 

?ВОПРОСЫ?