Оптимальной сферой применения
затратного подхода к оценке
недвижимости, дающей наиболее объективные
результаты, являются:
- Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
- 1. оценка рыночной стоимости объекта;
- 2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
- 3. расчет выявленных видов износа;
- 4. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка;
- 5. оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
Технология применения затратного подхода
- Алгоритм реализации затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.
- 1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
- 2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости объекта недвижимости.
- 3. Определение всех видов износа объекта недвижимости физического, функционального и внешнего,
- 4. Расчет стоимости объекта недвижимости за минусом износа путем вычитания из затрат на его воспроизводство или замещение общего износа объекта недвижимости.
- 5. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей
Для определения рыночной
стоимости земельного участка используется
следующая информация:
Источниками этой информации могут быть:
Определение износа объекта недвижимости
Физический
износ
- Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.