Автор работы: Пользователь скрыл имя, 29 Марта 2012 в 18:02, контрольная работа
Определить стоимость 2-х комнатной квартиры с учетом её потребительских качеств:
- район в городе – Железнодорожный;
- год постройки – 1982 г.
- общая площадь – 46,93 м.кв.;
- жилая площадь – 29, 01 м.кв.;
- площадь кухни – 6,87 м.кв.;
- этаж – 7;
- этажность – 9;
- тип дома – панельный.
Практическая часть
Задача №1.
Определить стоимость 2-х комнатной квартиры с учетом её потребительских качеств:
- район в городе – Железнодорожный;
- год постройки – 1982 г.
- общая площадь – 46,93 м.кв.;
- жилая площадь – 29, 01 м.кв.;
- площадь кухни – 6,87 м.кв.;
- этаж – 7;
- этажность – 9;
- тип дома – панельный.
Удобства (в наличии): телефон, балкон, раздельный санузел, высота потолков – 2,5, напольное покрытие – ДСП, лифт, мусоропровод
План квартиры:
Решение:
1. |
Определяем первоначальную балансовую стоимость квартиры,у.е. |
46,93*2100000 |
98 553 000 |
2. |
Сумма износа,у.е. |
98 553 000*0,03*(2012-1982) |
88 697 700 |
3. |
Определяем действительную стоимость квартиры с учетом износа, у.е. |
98 553 000-88 697 700 |
9 855 300 |
4. |
Определяем оценочную
стоимость квартиры с учетом её потребительских
качеств и качеств жилой среды, |
9 855 300*0,71407 |
7 037 374 |
5. |
Коэффициент потребительских качеств |
1,01*1,01*0,70*1,0 |
0,71407 |
6. |
Расположение квартиры на последнем этаже домов, имеющих более двух этажей |
- |
1,01 |
7. |
Наличие раздельного санузла в многокомнатной квартире |
1,01 | |
8. |
Наличие остекленного балкона в многоэтажном доме |
0,7 | |
9. |
Коэффициент качества жилой среды |
1,0 |
Вывод: оценочная стоимость квартиры с учетом её потребительских качеств и качеств жилой среды составляет 7 037 374 у.е.
Задача №2.
Составить реконструированный отчет о доходах для «50» квартирного жилого дома с учетом 100% занятости.
Значения исходных данных по вариантам рассчитываются как произведение значений приведенных выше на коэффициент. Коэффициент равен: 1+порядковый № по журналу разделить на 10 (1+2/10=0,3).
№ |
Вариант |
2 |
1. |
Доход от плановой аренды 1-ой квартиры,у.е. |
44 800*0,3 =13 440 |
2. |
Дополнительный доход
от платных автоматов в среднем,у. |
1 000*0,3=300 |
3. |
Потери от незанятости и неплатежей,% |
4*0,3=1,2 |
4. |
Постоянные расходы, в т.ч.: |
- |
5. |
Налоги на собственность,у.е. |
1 200*0,3=360 |
6. |
Владелец застраховал
собственность от пожара и должен
выплатить сумму страховой |
800*0,3=240 |
7. |
Страховые выплаты по другим позициям,у.е. |
300*0,3=90 |
8. |
Переменные затраты, в т.ч.: |
- |
9. |
Затраты на управление от действительного валового дохода,% |
5*0,3=1,5 |
10. |
Содержание участка и уборка в год,у.е. |
450*0,3=135 |
11. |
Вывоз мусора, у.е. в год |
60*0,3=9 |
12. |
Санитарный контроль, у.е. в месяц |
20*0,3=6 |
13. |
Освещение мест общего пользования, у.е. в год |
920*0,3=276 |
14. |
Другие затраты, у.е. в год |
740*0,3=222 |
15. |
Расходы на замещение, в т.ч.: |
- |
16. |
Каждые 10 лет требуется замена кухонного оборудования на сумму, у.е.: |
44 000*0,3=13 200 |
17. |
Каждые 6 лет требуется замена покрытия пола из расчета у.е. на квартиру |
270*0,3=81 |
18. |
Через 20 лет необходимо заменить кровлю стоимостью, у.е. |
50 000*0,3=15 000 |
Рассчитать коэффициент операционных расходов и коэффициент чистого дохода.
Решение:
Составим реконструированный отчет о доходах для «50» квартирного жилого дома с учетом 100% занятости:
№ |
Показатель |
Расчет |
у.е. |
1. |
Плановая аренда |
50*13 440 |
672 000 |
2. |
Прочие доходы |
- |
1 200 |
3. |
Потенциальный валовый доход |
672 000+1 200 |
673 200 |
4. |
Незанятость и потери в арендной плате |
673 200*0,048 |
32 313,6 |
5. |
Действительный валовый доход |
673 200 – 32 313,6 |
640 886,4 |
6. |
Постоянные операционные расходы: |
360+240+90 |
690 |
7. |
Налоги на собственность |
- |
360 |
8. |
Владелец застраховал собственность от пожара и должен выплатить страховой компании сумму |
- |
240 |
9. |
Страховые выплаты по другим позициям |
- |
90 |
10. |
Переменные операционные расходы: |
38 453,184+135+108+72+276+222 |
39 266,184 |
11. |
Затраты на управление |
640 886,4*0,06 |
38 453,184 |
12. |
Содержание участка и уборка в год |
- |
135 |
13. |
Вывоз мусора в год |
9*12 |
108 |
14. |
Санитарный контроль |
6*12 |
72 |
15. |
Освещение мест общего пользования, у.е. в год |
- |
276 |
16. |
Другие затраты, у.е. в год |
- |
222 |
17. |
Операционные расходы на замещение: |
13 200+81+15 000 |
28 281 |
18. |
Замена кухонного оборудования |
52 800/10 |
13 200 |
19. |
Замена пола |
324*50/6 |
81 |
20. |
Замена кровли |
60 000/20 |
15 000 |
21. |
Операционные расходы. |
690+39 266,184+28 281 |
68 237,184 |
22. |
Чистый операционный доход |
640 886,4—68 237,184 |
572 649,216 |
23. |
Коэффициент операционных расходов |
68 237,184/640 886,4 |
0,106 |
24. |
Коэффициент чистого дохода |
572 649,216/640 886,4 |
0,893 |
Вывод: коэффициент операционных расходов составил 0,067. Коэффициент чистого дохода – 0,933.