Жылжымайтын мүлік нарықтык құның есептеу үшін жинақталған тозуды анықтау

Жылжымайтын мүлік нарықтык құның  есептеу үшін жинақталған  тозуды анықтау

      Жылжымайтын мүлік Жер телімдері,ғимараттар,құрылыстар,көп жылғы отырғызылған ағаштар және жермен тығыз байланысты басқа мүліктер.

   Бағалаушы.Міндетті түрде бағалаушылар палатасының құрамына енетін,бағалау іс әрекетін жүзеге асыруға лицензиясы бар заңды немесе жеке тұлға.

  Жылжымалы мүліктің нарықтық немесе өзге де құнын белгілеу табыстық, шығындық және салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдістерін қолдану арқылы жүргізіледі. 

 Бағалау әдістері:

• Табыстық тәсіл

• Шығындық тәсіл

• Салыстырмалы тәсіл

    Табыстық тәсіл.Оны болашақта пайдаланудан түсетін пайданы анықтауға негізделген мүлік құнын анықтаудың бір немесе бірнеше жиынтық әдістері. 

   Шығындық тәсіл.Бағаланатын объектінің тозуын есепке алып қайта өндіру немесе алмастыру үшін қажетті шығындарды анықтауға негізделген бағалау объектісінің құнын анықтаудың бір немесе бірнеше жиынтық әдістерін қолдану.

  Салыстырмалы тәсіл. Ұқсас объектілерді сатуды талдауға және оларды өз арасындағы айырмашылықтарды есепке алатын сәйкес түзетулерді енгізу үшін бағалау объектісімен салыстыруға негізделген мүлік құнын анықтаудың бір немесе бірнеше жиынтық әдістері. 

     Жинақталған тозу физикалық, қызметтік және экономикалық тозу нәтежиесінде бағалау объектісінің құнын жоғалту.

  Мүліктің жалпы тозу шамасы физикалық, функционалдық тозу мен сыртқы ескіру   (құнсыздануға) сомасына тең. 

     Жойылмайтын және жойылатын физикалық  тозу  болады. Жойылатын физикалық тозу жылжымалы мүліктің ағымдағы жөнделуіне жұмсалған шығын сомасына тең,

     Жойылмайтын физикалық тозу тиімді жас әдісі  бойынша есептеледі. Тиімді жас бағалаушы  сарапшылық жолмен айқындайтын экономикалық өмір сүрудің  нормативтік  мерзімінен қалған мерзімді шегеру арқылы айқындалады. Көлік құралдарының және жекелеген типтері өнеркәспітік жабдықтардың жойылмайтын физикалық тозуы тиісті стандарттарда жазылған формулалар бойынша айқындалады.

     Функционалдық тозу (немесе функционалдық  ескіру) – меншіктің өзіне тән факторлардан, дизайндағы, материалдардағы, әзірлеу технологияларындағы өзгерістерден, функционалдық пайдалылық кемшіліктерінен, көтеріңкі пайдалану шығыстарына туындаған актив құнының шығыны және т.б. Жылжымалы мүліктің  ескіруінің екі типі бар: технологиялық және функционалдық. Осы ескіру типтері ғылыми-техникалық прогрестің түрлі салаларының дамуынан туындап отыр.

     Технологиялық ескіру технология, дизайн және  техниканы  өндіру үшін пайдаланылатын конструкциялық материалдар саласындағы ғылыми-технологиялық  прогреспен байланысты. Технологиялық  ескіру бірінші кезекте техниканың дизайнында, көлемінде және салмағында байқалады.

     Функционалдық ескіру қазіргі және бағаланатын  техниканың арасындағы өнімділік пен  басқа да қуат сипаттамаларының  айырмашылықтарымен айқындалады. Кейде  функционалдық ескіру техниканы  өз мақсаты бойынша пайдаланбаумен байланысты болады, яғни оны ең тиімді пайдалану принципі бұзылады.

     Жалпы жағдайда функционалдық тозу функционалдық  ескіруден туындаған мүліктің табыс  әкелуін жоғалтуды бағалау арқылы кірістік амалмен айқындалады. Егер кірісті жоғалту мүліктің өндірістік қуатын жете пайдаланбаудан болатын  болса, онда функционалдық тозу шамасы тежеу (Чилтон) коэффициентін пайдаланып, жанама жолмен есептеледі.

     Сыртқы (экономикалық) ескіру жылжымалы мүлікке сыртқы факторлардың әсер етуімен байланысты болады. Мұндай тозу экономикалық немесе басқа да сыртқы факторлардың әсері салдарынан, мысалы, меншік құқықтарын шектеу немесе акциздерді ұлғайту, осы типтегі техникаға сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасының өзгеруі салдарынан  мүліктің пайдалалық дәрежесінің төмендеуінен көрінеді. Осы фаткорлардың әсер ету дәрежесі абсолюттік немесе пайыздық көрініспен өлшенуі тиіс.  Сыртқы ескіру (экономикалық тозу) сыртқы факторлардан туындайтын мүліктің кірісті жоғалтуын бағалау жолымен кірістік амалмен айқындалады.