Право землепользования

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Развитие общества за период своего существования воздействовало на окружающую природную среду, преобразовывало ее. Нежелательные последствия для природы, а также для человека потребовали развития определенного спектра знаний, направленных на изучение вопросов восстановления, сохранения, рационального использования и охраны окружающей природной среды, закономерностей обеспечения природных условий жизни человека и др. Международным сообществом были обозначены глобальные проблемы современности: экологический кризис, охрана окружающей среды.

С момента вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) в октябре 2001 г. прошло девять лет. Углубляется понимание и толкование многих его положений, совершенствуется практика его применения. За это время были приняты и вступили в действие немало актов земельного законодательства, предусмотренных положениями ЗК РФ и значительно развивших его нормы и предписания.

Прежде всего это Федеральный  закон от 26.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 08.05.2009 № 93-ФЗ), предусмотренный п. 5 ст. 79 ЗК РФ, ст. 8 и 9 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"(в ред. от 27 декабря 2009 г. N 342-ФЗ) и др. Тема оборота земель сельскохозяйственного назначения в ЗК РФ была лишь кратко изложена в шести статьях и в основном выведена за его пределы ввиду ее большой дискуссионности и болезненности для общества в тот период. Специальный Федеральный закон определил, наконец, судьбу земельных долей 12 млн граждан, проживающих в сельской местности, решил другие непростые вопросы оборота этих земель.

После прекращения функционирования Союза ССР окончательного законодательного разграничения государственной  собственности на землю осуществлено не было. Кое-кто склонен был считать, что земли Российской Федерации  слагаются из земель субъектов РФ, но такая трактовка не учитывала необходимости наделения землей муниципальных образований, физических и юридических лиц, федеральных организаций, учреждений обороны, безопасности и т.п. Поскольку полномочия по управлению федеральной государственной собственностью ст. 71 Конституции РФ отнесены к ведению Российской Федерации, стало возможным наделение федеральной государственной собственностью на землю других лиц.

Этот процесс начался не без  трудностей и споров, тем не менее  разграничение прав собственности на землю, каким бы болезненным оно ни было, должно быть осуществлено в интересах граждан, стабильности их землепользования и обеспечения земельного правопорядка в России.

В декабре 2004 г. Государственной  Думой Федерального Собрания РФ приняты Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую", Градостроительный и Жилищный кодексы РФ. Тогда же существенно изменен и дополнен сам ЗК РФ. Получили практическую апробацию Федеральные законы от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"(в ред. от от 23.07.2008 N 160-ФЗ) и от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ.), принятые до вступления в силу ЗК РФ и предусмотренные им.

В связи с принятием  ЗК РФ внесены изменения и дополнения в ряд федеральных законов, регулирующих земельные отношения; активно развивается правотворчество субъектов РФ в области регулирования использования и охраны земель.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Право землепользования

 

Все рассмотренные права  на земельные участки приобретаются  в конечном счете для того, чтобы использовать землю для удовлетворения хозяйственных и иных потребностей. Поэтому важнейшим институтом земельного права является право землепользования как система правовых норм, регулирующих общественные отношения по использованию земель. В субъективном смысле право землепользования - это совокупность прав и обязанностей субъекта в отношении приобретенного им земельного участка¹.

Субъектами права землепользования являются граждане и юридические  лица, а его объектами - земельные  участки, обособленные в результате отвода земель в натуре и его юридического оформления.

Праву землепользования присущ целевой и платный характер.

Целевое назначение земельного участка (для крестьянского хозяйства, садоводства, предпринимательской  деятельности, жилищного строительства  и т. д.) фиксируется в документах, удостоверяющих права на землю, и должно соблюдаться землепользователем. Законодательство устанавливает санкции за нарушение принципа целевого использования земель вплоть до изъятия земель.

Требования, связанные  с соблюдением целевого назначения земель, предусмотрены законом и при совершении сделок с земельными участками. Так, не допускается изменение целевого назначения земель при их купле-продаже, а продажа земель, используемых в сельском хозяйстве, с изменением их целевого назначения, производится только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ.

Принцип платности природопользования применительно к землям реализуется в нескольких основных формах. Закон РФ «О плате за землю» устанавливает три формы платы за землю: земельный налог, арендная плата, и нормативная цена земли.

Собственники земель, землевладельцы и землепользователи  облагаются земельным налогом. Право устанавливать его минимальные ставки предоставлено органам власти субъектов РФ. Ставки определяются в рублях за единицу земельной площади и зависят от категории земель и их местоположения.

Арендаторы земель должны платить арендную плату. Размер, условия  и сроки ее внесения предусматриваются  договором между арендатором  и арендодателем. При сдаче в  аренду государственных и муниципальных  земель органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы.

Нормативная цена земли  характеризует стоимость земельных  участков и устанавливается для  обеспечения экономического регулирования  земельных отношений, участия земель в гражданском обороте: при предоставлении земель в собственность, совершении гражданско-правовых сделок с землей, при переходе земель по наследству, получении банковского кредита под залог земельного участка, в качестве начальной цены при продаже земель с торгов и др.

Нормативная цена земли  определяется ежегодно по оценочным  зонам, административным районам, поселениям и их группам в кратных размерах к ставкам земельного налога на единицу земельной площади. При этом органы исполнительной власти могут устанавливать повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли (не более 75% уровня рыночных цен), а также изменять (повышать или понижать) нормативную цену, но не более, чем на 25%.

Содержание права землепользования субъектов рассмотренных выше земельных  прав (собственности, постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды) составляют их конкретные права и обязанности по использованию земельного участка.

В зависимости от целевого назначения участка собственники земли, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право:

• самостоятельно хозяйствовать на земле;
• использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды;
• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;
• собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;
• в установленном порядке производить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков;
• на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд².

Наряду с правами  указанные субъекты несут обязанности:

• эффективно использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;
• осуществлять комплекс мер по охране земель в соответствии с земельным законодательством;
• своевременно вносить плату за землю;
• не нарушать прав других субъектов земельных отношений, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами;
• своевременно представлять в соответствующие государственные органы установленные законом сведения о состоянии и использовании земель;
• вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными правилами и по согласованию с заинтересованными государственными органами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ все использование  земли в РФ является платным. Формой оплаты является земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельный налог - это один из местных  налогов, который устанавливается  НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных  образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельный налог (далее - налог) устанавливается НК РФ и законами указанных субъектов Российской Федерации, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и законами этих субъектов Федерации и обязателен к уплате на территориях данных субъектов Федерации.

Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные представительные органы государственной власти городов  Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных гл. 31 НК РФ, порядок и сроки уплаты налога.

Второй формой платы за использование  земли является арендная плата, подлежащая внесению арендаторами (субарендаторами) земельных участков в соответствии с условиями договоров аренды (субаренды).

В случаях, когда арендуемый земельный участок находится  в государственной или муниципальной  собственности, размер арендной платы  определяется в договоре аренды (субаренды) земельного участка сторонами договора самостоятельно. Однако при этом стороны  договора обязаны учитывать обязательные правила, регулирующие порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения³. В зависимости от того, в чьей собственности находятся арендуемые земельные участки - в собственности Российской Федерации, ее субъектов или в муниципальной собственности - такие правила устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления. Например, распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. N 1102-р были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, которые разработаны на основании постановления Правительства РФ от 08.11.2007 N 765.

ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности" (в ред. от от 18.07.2009 N 181-ФЗ) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для целей ФЗ "Об оценочной  деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности" (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности".

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности⁴.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.