Методика кадастровой оценки

Введение

Кадастровая оценка земель населенных пунктов производится уже довольно длительный срок, но до сих пор не совершенна. В связи с тем, что оценочная деятельность всегда была мне интересна и тем, что в ближайшие время произойдет следующий тур кадастровой оценки земель населенных пунктов мне захотелось внимательнее изучить данный вопрос.

Стоимость земельных участков, находящихся  в государственной и муниципальной собственности требуется государству, как крупнейшему собственнику, для эффективного использования своей собственности. Стоимость остальных земельных участков необходима для целей налогообложения, регулирования земельного рынка и проведения рациональной и эффективной земельной политики. Таким образом, качественное определение стоимости российской земли становится одним из важнейших условий нормального развития и функционирования национальной экономики и решения амбициозных экономических задач.

Массовая оценка земельных участков производится в процессе государственной  кадастровой   оценки   земель  (ГКОЗ). Законодательной основой процесса ГКОЗ является Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.99г. 945 «О государственной кадастровой оценке  земель»  и «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.00г. 316.

В феврале 2007 г. приказом 39 Минэкономразвития России утвердило новые Методические указания по государственной  кадастровой  оценке  земель   населенных   пунктов. До методики 2007 года существовали более ранние ее версии, на данный момент не действующие.

Практическим руководством для выполнения работ по кадастровой  оценке  земель   населенных   пунктов  явились Технические рекомендации, вышедшие в том же году.

 

II. Формирование перечня земельных  участков в составе земель 

населенных  пунктов

Для целей ГКОЗНП перед началом  работ необходимо провести уточнение перечня объектов оценки в соответствии с особенностями конкретного поселения. В процессе уточнения проводятся следующие мероприятия:

- уточнение их функционального  назначения.

- уточнение границ объектов  оценки;

Местоположение земельного участка  и уточнение его границ  происходит  с использованием кадастровых планов территории.

После уточнения границ каждому  участку присваивается один из видов разрешенного использования.

В таблице приведен состав видов разрешенного использования  земель, выделяемых для целей Государственной кадастровой   оценки   земель  населенных   пунктов согласно официально действующей методике.

Земельный участок может иметь  более одного вида разрешенного использования  и в процессе оценки это нужно  учитывать.

Затем земельному участку  присваивается  код КЛАДР (классификатор адресов  России) и эти данные вносятся в  перечни 1, 2, 3, а те в свою очередь  загружаются в специальное программное  обеспечение для определения кадастровой стоимости земель при помощи методологических подходов. В перечень один вносятся объекты с одним видом разрешенного использования и полным набором сведений, если же видов разрешенного использования больше либо по ним есть противоречивые сведения, то данные о земельном участке вносятся в перечень 3, данные об остальных участках вносятся во 2 перечень. Также формируется перечень объектов, которые из-за недостаточности информации не вошли ни в один перечень.

III. Расчёт кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель

населенных  пунктов

Исходной  информацией  для  расчета  кадастровой  стоимости  земельных  участков в составе земель населенных пунктов являются:

– перечень объектов оценки;

– КЛАДР;

– дежурные карты кадастрового деления  кадастровых районов;

– СПО «Расчет  кадастровой  стоимости  земельных  участков  в  составе 

населенных пунктов», руководство  пользователя СПО;

– перечень городских населенных пунктов.

Работы  по  расчету  кадастровой  стоимости  земельных участков 1-10 и 17    видов разрешенного использования,  осуществляются  с  использованием  СПО  на  основе  построения  статистических  моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в следующем порядке: 

– определение  состава  факторов  стоимости  земельных  участков  для каждого вида разрешенного использования земельных участков (в состав факторов стоимости включаются факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов); 

– сбор  сведений  о  значениях  факторов  стоимости  земельных участков  каждого  вида разрешенного использования (проводится  анализ  источников  информации  на  предмет  содержания  в  них  сведений  о значениях факторов стоимости и об объектах, описывающих территорию в разрезе факторов стоимости;

– создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов (Слои тематических карт должны визуализировать имеющуюся информацию и оказывать помощь в расчетах);

– группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов (определяется  перечень  факторов  стоимости,  на  основе  которых  будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе, если группировка не возможна все земельные участки рассматриваются как одна группа) ;

– сбор достаточной и достоверной  рыночной информации о  земельных участках для каждой сформированной группы (  поиск  информации  о  рыночных  сделках  с земельными  участками  и  определение  значений  факторов  стоимости для каждого объекта оценки, производиться оценка достоверности);

По  окончании  сбора всей  необходимой информации приступают к построению статистически значимой и качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно Техническим рекомендациям, под моделью расчета понимается  математическая  формула,  отображающая  связь между зависимой  переменной  и  значениями  соответствующих  факторов стоимости.

Модель строится с помощью метода наименьших квадратов и принадлежит  к одному из следующих видов:

1. Линейная (аддитивная) модель: 

2. Мультипликативная степенная модель: 

3. Мультипликативная модель с фиктивными переменными:   

4. Экспоненциальная модель:   

После построения расчетных моделей необходимо выбрать из них  наилучшую.  Выбор  состоит  из двух  этапов:  на  первом  из рассмотрения  удаляются  статистически  незначимые  модели,  на втором  из  оставшихся  к рассмотрению  принимается  модель, обладающая наилучшим качеством.

Кадастровая  стоимость  земельных  участков  видов разрешенного использования из числа, перечисленных в п. 1 – 10 и 17 рассчитывается  путем умножения площади земельного участка на УПКСЗ.

Определяется  удельный  показатель  кадастровой  стоимости земельного  участка  путем  подстановки  значений  факторов стоимости  земельного  участка  в  наилучшую  статистическую модель.

Кадастровая  стоимость  земельных  участков  видов  разрешенного  использования 11 –12  ,  определяется  путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков  определяется  в  соответствии  с  законодательством  Российской  Федерации  об оценочной деятельности.

Кадастровая  стоимость  земельных  участков  видов  разрешенного  использования,  указанных в пункте 13,  определяется  путем  умножения  минимального  для  данного населенного  пункта  значения  удельного  показателя  кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 9,  на  площадь  земельных  участков. Кадастровая  стоимость  земельных  участков  вида  разрешенного  использования, указанного  в  пункте 14 ,  устанавливается равной произведению  среднего  для  субъекта  Российской  Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая  стоимость  земельных  участков  вида  разрешенного  использования, указанного  в  пункте 15 ,  устанавливается равной произведению  среднего  значения  удельного  показателя  кадастровой  стоимости  земельных участков  первой  группы  сельскохозяйственного  назначения  в  пределах  того  же муниципального района (городского округа) на площадь земельных участков.

В  результате  выполнения  работ  формируется  перечень  земельных  участков  видов разрешенного  использования,  указанных  в  пункте 16  Методических  указаний,  с определенной  кадастровой  стоимостью,  равной 1  руб.  за  земельный  участок.

Расчет  кадастровой  стоимости  земельных  участков  с  более  чем  одним  видом разрешенного  использования осуществляется  в  следующей последовательности: расчет кадастровой стоимости земельных участков каждого из видов разрешенного использования, затем выбор максимального значения кадастровой стоимости земельного участка.

 

IV. Оформление материалов государственной  кадастровой оценки земель

населенных  пунктов

В  результате  проведения  работ  по  государственной  кадастровой  оценке  земельных участков в  составе  земель населенных пунктов субъекта Российской Федерации формируются  отчетные  материалы  по  форме,  установленной  Роснедвижимостью.

Отчетные материалы должны быть сформированы в бумажном и электронном  видах и в обязательном порядке должны содержать:

– сведения  о  значениях  факторов,  использованных при определении кадастровой стоимости  земельных  участков  и  оказывающих  влияние  на  кадастровую  стоимость,  в отношении каждого объекта оценки; 

– сведения о рынке недвижимости; 

– базу данных СПО, слои цифровых тематических карт и файлы формата «*.xml» (в электронном виде); 

– отчеты об оценке рыночной стоимости;

– описание  применения  методов,  моделей  и  алгоритмов  определения  кадастровой стоимости  в  объеме,  достаточном  для  расчета  их  кадастровой  стоимости  без  привлечения исполнителя работ; 

– сведения о кадастровой стоимости  земельных участков;

Отчет об оценке рыночной стоимости  земельных участков  составляется в рамках работ  по  ГКОЗ  НП.  Отчет  об  оценке  рыночной  стоимости  не  должен  допускать неоднозначного  толкования  или  вводить  в  заблуждение.  В  отчете  об  оценке  рыночной стоимости  указываются  цели  и  задачи  проведения  оценки  объекта  оценки,  а  также приводятся  иные  сведения,  которые  необходимы  для  полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.