Принципы оценки недвижимости

Принципы, связанные  с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип  вклада), возрастающей и уменьшающейся  доходности, сбалансированности (принцип  пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных  прав.  

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли  лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как  правило, требует наличия четырех  составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.  

В связи с тем, что в данный момент времени и  в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция  на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской  деятельности. Однако поскольку земля  физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления  предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток  дохода выплачивается владельцу  земли как рента.  

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после  покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад  – это сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например, строительство зоны для  парковки автомобилей может значительно  повысить стоимость магазина розничной  торговли, если в результате возрастет  объем продаж.  

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает  пропорциональное увеличение темпов роста  прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли  становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после  достижения данного предела, не дадут  пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального  увеличения стоимости объекта недвижимости).  

Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется  следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило  для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой  участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие  магазином получили оптимальную  заработную плату, и заработная плата  продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.  

Сбалансированность  – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы  различных факторов производства, при  сочетании которых достигается  максимальная стоимость земли.  

Принцип оптимальных  величин (оптимальной экономической  величины) гласит: при сложившихся  на рынке недвижимости тенденциях большим  спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного  типа. Например, хороший участок, который  слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.  

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять  таким образом, чтобы увеличить  общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять  и продавать по отдельности имущественные  права.  

Разделение имущественных  прав на объект недвижимости может  осуществляться следующим образом.

физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и  пр. Для земельного участка –  разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные  участки.

разделение по времени  владения – это различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, выкуп и пр.

разделение совокупности имущественных прав собственности  – права владения, срочного или  бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного  использования объекта недвижимости.

разделение имущественных  прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные  общества, опционы, трасты, контракты  с оговоренными условиями продажи.

разделение по залоговым  правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.  

 Использование  в практике имущественных отношений  перечисленных выше типов разделения  совокупности имущественных прав  и их оптимальное соединение  позволяют увеличить стоимость  объектов недвижимости.  

Принципы, связанные  с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и  принцип изменения.  

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные  факторы внешней среды оказывают  влияние на стоимость объекта  недвижимости. Местоположение объекта  и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие  “экономическое местоположение недвижимости”. Этот суммарный фактор оказывает  наибольшее влияние на стоимость  объекта недвижимости.  

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий  существующим в настоящее время  рыночным стандартам (ожиданиям), имеет  меньшую стоимость. Например, в настоящее  время на рынке недвижимости стоимость  “хрущевской” квартиры меньше, чем  стоимость квартиры такой же площади  в доме, построенном по современным  проектам.  

Соответствие –  это то, в какой степени архитектурный  стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям  рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности и ожидания рынка  с течением времени изменяются и  поэтому изменяются и стандарты  соответствия.  

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и  прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается  перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Прогрессия имеет место, когда благодаря  высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.  

Принцип спроса и  предложения заключается в выявлении  взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью  его предложения.  

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью  потенциальных потребителей. Чем  ниже спрос и выше предложение, тем  ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос  и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты  производства.  

Принцип конкуренции. Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует  повышение качества объектов и услуг  на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.  

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам  объект недвижимости (например, физическому  износу), так и все факторы внешней  среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.  

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно  связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования  земельного участка – основного  принципа оценки недвижимой собственности.  

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  земельного участка формулируется  как использование, выбранное среди  достаточного числа разумных, возможных  и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово  оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные  результаты: обеспечивает или наивысшую  текущую стоимость объекта, или  наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).  

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается  в его экспертизе с точки зрения:

 действующего  законодательства;

градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления  и пр.);

перспективных решений  по районной планировке участка;

ограничений местной  администрации и требований местного населения.  

 Важными факторами  наилучшего и наиболее эффективного  земельного участка являются  его физические, грунтовые и ландшафтные  возможности (ресурсы). При этом  определяются размер, форма и  естественные особенности земельного  участка, растительность, измеряется  топография, глубина залегания вод.  Эти данные необходимы для  того, чтобы решить, объект какой  этажности и каких размеров  и формы можно построить на  данном земельном участке.  

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается  в определении возможности осуществить  планируемый вариант строительства  в заданные сроки при соответствующих  графике финансирования и проекте  организации строительно-монтажных  работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.  

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта – один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного земельного участка. В процессе финансового  обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени  поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи  объекта и рефинансированию денежных средств.  
 

Список использованной литературы: