Если  после направления уведомления  о досрочном прекращении договора аренды арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для расторжения договора.

     Вывод к главе 2.

     К существенным условиям договора аренды земельного участка относятся предмет,  срок и размер арендной платы.

     Заключение  договора аренды происходит в предусмотрены гражданским законодательством способах.

     Право аренды земельных участков может  выставляться на торги в рамках открытого  или закрытого аукциона.

     Прекращение договора аренды происходит как по предусмотренным гражданским законодательством  основаниям, однако вместе с тем существует два основания прекращения договора аренды, предусмотренные исключительно Земельным кодексом.

     1. Нецелевое использование земельного участка

     2. Выкуп для государственных или  муниципальных нужд земельного  участка у арендодателя влечет прекращение права аренды.

 

      ГЛАВА 3 ОТДЕЛЬНЫЕ  ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ

     3.1 Возникновение права  на аренду земельного  участка при размещении временного сооружения

 

     В соответствии с действующим градостроительным  законодательством, временным объектом признается временная постройка некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которой предусмотрена возможность ее разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, и права на которые не подлежат государственной регистрации.

     Разграничение между временными сооружениями и  объектами капитального строительства производится по определённым оценочным категориям, к которым, прежде всего относится прочная связь с землей, когда перемещение сооружения невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба, а также отсутствие у металлоконструкций бетонной основы, наличие под возводимым строением фундамента и подведение инженерных коммуникаций. Имеются прецеденты, в которых сооружения из металлоконструкций (фасонного стального проката) при отсутствии данных признаков прямо признаются временными постройками.²¹

     Связь между гражданско-правовой и градостроительной  составляющими содержания статуса временных некапитальных объектов в том, что согласно закону прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости (объектам капитального строительства). Для такого отнесения необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Выделение земельного участка для возведения временных некапитальных сооружений должно осуществляться для не связанных со строительством целей

     На  федеральном уровне имеется соответствующее положение ст. 34 Земельного кодекса РФ, но оно, как это прямо следует из его названия, регулирует выделение земли гражданам.

     Применительно к юридическим лицам специальных  подобных правил нет. В этой связи известны даже судебные прецеденты, в которых суды пытались распространить действие ст. 34 Земельного кодекса РФ, устанавливающей определённый в ней порядок местной власти, и на юридических лиц". Однако широкого распространения такой подход не получил.

     Поэтому, процесс выделения государственных и муниципальных земель под возведение временных некапитальных объектов на основании общих правил, установленных земельным законодательством? всецело и произвольно регулируется на уровне субъектов федерации и практически осуществляется на уровне местных администраций.

     Практически в каждом из субъектов федерации  имеется свои установления по выделению земли под временные сооружения. Это либо отдельные нормы больших земельных законов, либо специальные законы и акты. Строгость правил и сложность процедуры варьируются. Самые жёсткие установления - в Москве, где возвести временный объект почти также сложно, как и капитальный".

     Каким образом юридическим лицам выделяется в аренду земля под возведение временных сооружений и то, что  для этого зачастую достаточно по сути одного распоряжения местной администрации можно видеть по судебным прецедентам, регулирующим последующие споры в связи с этой землёй.

     При правовом оформлении отношений, связанных  с возведением или монтажом временных  некапитальных сооружений, как показывает имеющаяся судебная практика, очень важным является правовое описание этих сооружений. Будучи правильным, оно сразу же позволит исключить враждебные инициативы чиновников и правоохранителей, которым уже при первом взгляде в документы будет понятно, что далее как минимум предстоит долгое выяснение о каком объекте идёт речь с привлечением экспертов, получением заключений и прочими подобными вопросами, в поле которых предприниматели имеют как правило, большую свободу манёвра.

     Даже  если соответствующие конструкции имеют какие-то специальные названия, типовые номера, патенты и прочие правовые атрибуты, при помощи которых их можно обозначить, не описывая, описание всё равно придётся давать, например, в подзаконных нормативных актах местных администраций о выделении земли (разрешённое использование) или в целевом условии договоров аренды земельных участков. Скорее всего, подробное описание потребуется и в предмете первоначального договора, на основании которого будет осуществляться проектирование и затем - строительство.

     Описание  сооружений должны быть выполнены адекватно  при помощи юридически-значимых терминов, данных в нормативно-технической документации (ГОСТ, СНиП, СП и т. N.l, а также из опубликованных актов судов, имеющих мотивировочные части с развёрнутым определением таких объектов). При этом в описании должны акцентировать но присутствовать необходимые признаки, подчёркивающие временность и некапитальность.

     Установка временных сооружений осуществляется на основании постановления Администрации города.

     Для получения разрешения на проектирование и установку временного сооружения гражданин или юридическое лицо (далее – Заявитель) необходимо представить в комитет по управлению имуществом:

     - заявку на согласование места  размещения и предоставление  в аренду земельного участка для проектирования и установки временного сооружения с указанием его размеров, вида использования и предполагаемого места размещения;

     - устав организации и свидетельство  о постановке на налоговый  учет - для юридического лица, свидетельство  о государственной регистрации предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, паспорт гражданина - для физического лица.

     - сведения ГЗК (в виде кадастрового  плана)

     Комитет по управлению имуществом регистрирует заявку и передает ее на рассмотрение в отдел архитектуры и градостроительства администрации города.

     Отдел архитектуры и градостроительства выдает Заявителю:

     - Акт согласования места размещения  временного сооружения, в котором указывается место размещения, вид и ориентировочные размеры временного сооружения, к Акту прикладывается схема размещения объекта;

     - Архитектурно-планировочное задание  (АПЗ) с указанием архитектурно-строительных требований и рекомендаций по условиям проектирования, параметрам и дизайну временного сооружения (при необходимости).

     Заявитель представляет в комитет по управлению имуществом:

     - Акт согласования размещения  объекта.

     - Схему размещения объекта.

     - Заявление о предоставлении участка.

     - Сведения ГЗК в виде кадастрового  плана. 

     Комитет по управлению имуществом на основании представленных документов готовит проект постановления Администрации о предоставлении земельного участка в аренду и договор аренды земельного участка после его постановки на кадастровый учет..

     После подписания постановления Администрации  города, Заявитель обязан:

     Представить на согласование в отдел архитектуры  в двух экземплярах проектную документацию (генеральный план, где указываются границы благоустройства арендуемого земельного участка и прилегающей территории, паспорт, цветовое решение фасадов временного сооружения) и санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии санитарным нормам и правилам. Документация разрабатывается архитектором или проектной организацией, имеющими лицензии на проектирование зданий и сооружений,

     Осуществить установку временного сооружения после согласования проекта в отделе архитектуры и градостроительства;

     Установку временного сооружения производить  в срок, указанный в постановлении  Администрации,

     Использовать  временное сооружение после сдачи  его в эксплуатацию в установленном порядке.

     Установка киосков, павильонов и других сооружений осуществляется строго в соответствии с генеральным планом, входящим в состав проектной документации, согласованной главным архитектором города.

     Приемка в эксплуатацию временного сооружения осуществляется по заявлению владельца, которое он обязан в течение 15 дней с момента установки временного сооружения представить в отдел архитектуры и градостроительства. К заявлению прилагаются:

     - пакет документов, указанных в  пунктах 2.4, 2.6 настоящего Положения;

     - копии договоров о предоставлении  услуг на удаление и размещение  твердых бытовых отходов и  отходов биотуалетов, заключенных  владельцем временного сооружения со специализированными организациями;

     - справки организаций, осуществляющих  эксплуатацию внешних коммуникаций, о выполнении технических условий.

     Приемка в эксплуатацию временного сооружения производится приемочной комиссией, состав которой утверждается постановлением Администрации города.

     При условии соответствия вновь установленного объекта согласованной проектной документации, обязательным строительным нормам и правилам, иным обязательным требованиям отдел архитектуры оформляет акт приемки в эксплуатацию временного сооружения.²²

     Постановлением  Администрации города дается разрешение на открытие временного сооружения. Проект постановления по временным сооружениям (кроме деревометаллических гаражей) готовит отдел потребительского рынка и защиты прав потребителей на основании заявления организации или индивидуального предпринимателя, акта приемки в эксплуатацию временного сооружения, постановления Администрации города о выделении земельного участка в аренду или собственность. 

     При переходе права собственности на временное сооружение договор отчуждения (купли-продажи, мены и прочие) подлежит регистрации в отделе архитектуры и градостроительства города, при этом на нового владельца переоформляются следующие документы:

     - постановление Администрации города (при отсутствии - выпускается вновь);

     - договор аренды земельного участка;

     - карточка временного сооружения.

     Сведения  о владельцах деревометаллических  гаражей вносятся в электронную  картотеку отдела архитектуры и  градостроительства на основании постановления Администрации и договора аренды земельного участка, подготовленных комитетом по управлению имуществом  

     Срок  эксплуатации временного сооружения на предоставленном земельном участке устанавливается постановлением Администрации города.

     Владелец  временного сооружения обязан:

     - выполнять требования нормативных  документов по эксплуатации временного  сооружения;

     - эксплуатировать временное сооружение  в соответствии с разрешенным видом деятельности;

     - предоставление услуг (торговой деятельности, общественного питания, бытового обслуживания и др.) организовывать с учетом требований соответствующих ГОСТ и других действующих нормативных документов;

     - соблюдать требования договора  аренды земельного участка по  содержанию и благоустройству предоставленного участка и прилегающей территории;